【正文】 8 10 園林規(guī)劃 10 7 6 6 7 8 會所 10 8 6 6 7 8 戶型結構 10 8 7 7 6 8 建筑形象 10 10 9 8 8 9 合計 100 92 78 82 83 89 系數(shù) ―― ―― 各樓盤與本案比較權眾 ―― ―― 價格判斷 根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析和計算，項目市場的預期銷售均價為 13245元 /平方米 92 附件四： 商業(yè)操作思路 93 ? 項目位處龍江核心商業(yè)地帶 ，東臨江東北路 ， 西側為寶船公園 ， 南邊有直通市區(qū)的草場門大街； ? 項目所在的龍江地區(qū)現(xiàn)已逐漸發(fā)展為廣范圍的城市居住生活區(qū)域 ， 如今周邊居住人口密集， 商業(yè)發(fā)展已漸成熟； ? 大型 SHOPPINGMALL新城市廣場， 已成為當?shù)氐纳虡I(yè)核心 ， 距離本項目西南方不足 200米 ； ? 項目位于長江沿岸 ， 以長江為依托的商業(yè)有足夠的發(fā)展與發(fā)揮空間； ? 西側的古船公園為項目提供了極佳的文化底蘊 ， 為主題商業(yè)的特色打好了伏筆 。 商圈特征分析 本項目 新城市廣場 寶船遺址公園 人民醫(yī)院 94 典型項目商業(yè)客戶分析 奧體新城 客戶職業(yè) 構成比例 私營業(yè)主 18% 企業(yè)高管 59% 公務員 23% 成交均價 15000元 /㎡ 南京萬達廣場 客戶職業(yè) 構成比例 私營業(yè)主 32% 企業(yè)高管 47% 公務員 14% 其他 7% 成交均價 23000元 /㎡ 私營業(yè)主的置業(yè)比例主要受物業(yè)所在商業(yè)成熟程度影響； 企業(yè)高管與公務員是商鋪投資的主力客戶 。 95 客戶情況分析 由于周邊的商業(yè)已形成成熟商圈 ， 商業(yè)氛圍與環(huán)境具有較強說服力 ， 客戶對本處商業(yè)存有信心； 09年來南京市場的商鋪銷售開始回暖 ， 客戶對商鋪購買信心呈現(xiàn)上升趨勢； 隨著地鐵商鋪 09年的集中推出 ， 地產(chǎn)投資客今年投資重點逐漸轉移到商鋪投資上來 ， 合理的價格 、 準確的定位 、 新穎的主題將成為吸引投資客關注的必要條件； 絕佳的商業(yè)環(huán)境 ， 成熟的商業(yè)氛圍 ， 金盛的品牌效應 ， 都會吸引大量的自營客 ， 而這部分自營客也是商業(yè)持續(xù)發(fā)展的最佳保證 。 96 周邊商業(yè)分析 位于本案東南方的新城市廣場 ， 號稱是 “ 全省首家 SHOPPING MALL” ， 它集美食 、 娛樂 、 購物 、 休閑于一體 ， 擁有金潤發(fā)大型倉儲平價超市 、 上影華納影城 、 百貨精品步行街 、 蘇寧電器及餐飲娛樂廣場 ,多種業(yè)態(tài)并存； 97 周邊商業(yè)分析 新城市廣場的消費人群和消費習慣 新城市廣場的消費人群主要來自其周邊三公里范圍內(nèi) ， 便利的交通 ， 眾多的公交站點也為其客戶上門帶來了方便；金潤發(fā) 、 屈臣氏和蘇寧家電為其帶來了最多的客流 ， 成為吸引人氣的主力店 ， 而周邊的精各類品店 、 休閑娛樂 、 餐飲等商業(yè)有以各自的吸引力增加了客戶在此的滯留時間 。 特別是其開發(fā)的新城市休閑美食廣場已形成獨立的客戶群；基本消費比例為： 日用百貨：精品：休閑娛樂：餐飲 = 3： 2： 2： 3 其客戶輻射范圍在 510分鐘車程或 1520分鐘 步行路程內(nèi) 。 98 周邊商業(yè)分析 項目南側的集中商業(yè)擁有主力商業(yè)五星家電 ， 三 、 四樓是各類專業(yè)市場 （ 攝影器材 、 婚慶用品 ） ， 五樓是私人會所 ， 由于家電市場和專業(yè)市場的人流量有限 ， 此處商業(yè)難以拉動人氣 ，和留住消費客群 。 99 消費者定位 ?隨著寧工新寓 、 龍江小區(qū) 、 教工新村等周邊大型社區(qū)的成熟 ， 周邊的居住人口迅速增長； ?周邊的社區(qū)居民多為：公務員 、 教職工 、 企業(yè)白領 、 私營業(yè)主等 ， 文化素養(yǎng)相對較高 ， 且平均收入也高于南京市人均收入水平； ?隨著河西地區(qū)的發(fā)展 ， 周邊居住人口的不斷增加 ， 為今后的商業(yè)提供了足量的客源保障 。 富豪階層 高收入階層 中 收 入 階層 低收入階層 本案的 消費客群 主要集中為 中高收入 人群 100 業(yè)態(tài)定位方向 業(yè)態(tài)定位上考慮周邊新城市廣場的體量與成熟度 ， 有以下幾個定位建議： 差異經(jīng)營 走專業(yè)市場道路 互補經(jīng)營 以強勢主力店引爆 特色經(jīng)營 引入主題商業(yè)概念 綜合經(jīng)營 將以上形式有機組合 101 差異經(jīng)營 優(yōu)勢： 做專業(yè)市場 ， 可以避免與周邊商業(yè)的直接競爭 ， 目前項目周邊新城市廣場已經(jīng)被區(qū)域內(nèi)消費者認可 ， 且其規(guī)模與體量較大 ， 本案商業(yè)直接競爭存在壓力 ， 而周邊家居類專業(yè)市場尚屬空白 ， 搶先進駐 ， 將能盡快搶占市場； 金盛家居在南京品牌效應已經(jīng)形成 ， 接受度較高 ， 有金盛自主開發(fā)經(jīng)營的商業(yè)項目將成為本案商業(yè)的一大賣點； 劣勢： 由于家居類商業(yè)租金相對較低 ， 對提升銷售價格 ， 完成銷售利潤帶來一定阻力； 由于本案集中商業(yè)分為東西兩塊 ， （ 東側集中式商業(yè)和西側住宅裙樓五層底商 ） ，且西側塔樓商業(yè)分割布局原因 ， 商業(yè)人流動線和招商規(guī)劃將可能存在后續(xù)問題； 102 互補經(jīng)營 優(yōu)勢： 互補經(jīng)營可通過強勢主力店的引入 ， 實現(xiàn)吸引客群 ， 拉動人流的目的； 周邊的新城市廣場現(xiàn)已成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)核心 ， 聚集大量的客群 ， 且多家超市更成為周邊居民的購物首選 。 充分利用項目與新城市廣場的距離優(yōu)勢 ， 吸引和拉動人流進入本案商業(yè) ， 將可達到事半功倍的效果； 劣勢： 強勢主力店在招商上存在一定難度 ， 且主力店的選擇是成功與否的關鍵； 雖然本案與新城市廣場距離較近 ， 但近 200米的路程上無延續(xù)商業(yè) ， 沿途商業(yè)的空白將成為客戶到達的阻礙； 江東北路 、 草場門大街兩條寬幅大道也成為客戶到達的障礙； 103 特色經(jīng)營 優(yōu)勢： 鮮明的主題商業(yè) ， 將成為吸引客戶與商家的重要噱頭 ， 也將成為消費客戶光顧的理由； 本項目且周邊的古船公園 ， 長江等景觀都是主題商業(yè)可發(fā)揮的重要素材； 主題商業(yè)引入對項目整體形象提升也有較大推動作用 ， 對項目的銷售也起到了增值 、加分的好處 。 劣勢： 主題商業(yè)對入駐商家有一定要求 ， 并對商家的經(jīng)營有一定的約束 ， 在招商過程中增加了一定難度； 主題商綜合經(jīng)營業(yè)對項目內(nèi)的建筑 、 綠化 、 小品等有統(tǒng)一要求 ， 且各類輔助設施增多 ， 前期投入的建設成本將有所增加； 后期商管的要求也會有所增加 ， 各類規(guī)定執(zhí)行 ， 與商家的良好溝通將成為商管團隊一種全新的挑戰(zhàn) 。 104 綜合經(jīng)營 優(yōu)勢： 綜合經(jīng)營可有效規(guī)避某些劣勢影響 ， 合理劃分區(qū)域后 ， 可提高項目商業(yè)的整體競爭力； 多種形態(tài)商業(yè)匯聚 ， 可增加市場單一抗性的影響 ， 減少單一因素失誤造成的損失； 多種形式商業(yè)可為本案商業(yè)帶來不同需求的客戶 ， 提高商業(yè)的人氣 ， 形成互補互動的局面 。 劣勢： 由于綜合規(guī)劃 ， 致使單一的商業(yè)形態(tài)體量較小 ， 經(jīng)營規(guī)模不夠 ， 區(qū)域影響力與市場競爭力受到限制； 多種形態(tài)商業(yè)共存 ， 對管理來說難度極大 ， 可能造成對后期管理混亂等問題的擔憂； 多種形態(tài)商業(yè)在價格制定上也可能會出現(xiàn)定價不統(tǒng)一 ， 價格差異等多方面問題 。 105 商業(yè)檔次定位方向 通過對未來可能的消費客群分析 ， 中高檔消費客群占據(jù)主要位置； 由于項目屬于區(qū)域商圈核心 ， 離城市商業(yè)核心的新街口地區(qū)有一定的地域距離 ， 影響力與輻射范圍區(qū)別較明顯 ， 高檔商業(yè)存活空間不足； 本案是商住綜合體項目 ， 故此商業(yè)部分定位也因符合本案整體定位； 考慮項目區(qū)位位置特點 ， 周邊商業(yè)定位 ， 及項目整體定位等因素 ， 建議商業(yè)部分 ，檔次定位為 中高檔 較為適宜 。 106 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 通過對周邊市場及現(xiàn)有商業(yè)情況的分析可以得出以下結論： 項目周邊商業(yè)正逐漸形成規(guī)模 ， 區(qū)域商業(yè)中心地位已顯露出來； 區(qū)域內(nèi)各樓盤相繼交付 ， 周邊各類配套逐漸完善 ， 入住率正不斷提高 ， 為本地域商業(yè)帶來了足夠的客群保障； 以區(qū)域內(nèi)居住人口為主要服務對象的各類商業(yè)成為必然的商業(yè)主體； 新城市廣場等商業(yè)的成功運營證明百貨類商業(yè)的市場潛力； 通過前面對周邊居住人群 （ 目標客戶 ） 的分析 ， 商業(yè)的檔次定位較適宜為中高檔 。 107 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 通過以上分析本司建議業(yè)態(tài)定位可考慮百貨類及生活配套類為主 ， 其理由有如下幾條： 目前 ， 地塊周邊的商業(yè)已成規(guī)模 ， 且商業(yè)業(yè)態(tài)基本為百貨類 ， 未來以百貨為主的區(qū)域核心商圈已逐漸形成； 周邊入住人群的不斷增加 ， 為超市類 、 百貨類 、 餐飲類等生活配套商業(yè)提供了大量的目標客群； 新城市廣場目前以自主招商為主 ， 未能形成商管品牌 ， 而金盛自主品牌 “ 金盛百貨 ”目前正不斷成熟并被市場接受； 108 商業(yè)形象定位方向 lifestyle Center是集購物 、 休閑 、娛樂 、 餐飲于一體的體驗商業(yè) 。 要求交通非常便捷 ， 擁有充足的停車位 ，讓購物者感到不光是愉快地購物還有就是往來的從容與便捷 。 STREET MALL在設計上要非常的獨特 、 時尚和風情化 ， 琳瑯滿目的時尚商品 、 在露天喝咖啡和看報紙的人們 、 東西薈萃的風情美食 、 還有廣場 、 街區(qū) 、 中庭 、雕塑 、 噴泉 … 到處洋溢著新都市主義的時尚 、 閑逸 、 愉悅與情調(diào) ！ 通過充滿風情的時尚步行街將購物中心連接起來 ， 人們不僅可以在舒適的室內(nèi)購物中心享受購物與消費的樂趣 ，還可以徜徉在開放的室外步行街 ， 體驗 “ 在購物中悠閑 ，在悠閑中購物 ” 的情趣 。 國際時尚體驗街區(qū) 109 thank