【導(dǎo)讀】第三章生產(chǎn)建設(shè)條件評估。第一節(jié)、建筑裝飾設(shè)計評估。第五章總投資估算與資金籌措方案評估。第六章項目風(fēng)險評估。進(jìn)入老齡化社會，目前我國老齡人口占總?cè)丝诘谋嚷蕿?%左右，截至2020年年底，上海戶籍總?cè)丝跒?，其?0歲及以。上老年人口萬人，占總?cè)丝诘模?，這意味著，每5個。上海人中就有1個老人；而這一比重仍有上升趨勢。在未來25年內(nèi)，目前35歲到60歲年。養(yǎng)系數(shù)已高達(dá)％，也就是說，目前5個勞動力人口撫養(yǎng)一個老。人，到2025年，這一比值將達(dá)％，2050年高達(dá)％，也就。是接近于1個勞動力人口撫養(yǎng)一個老人。此前，上海市統(tǒng)計局對上海1000位65歲及以上老年人的生活狀。況進(jìn)行的一項調(diào)查顯示，上海有超過40％的老年人處于“空巢狀。截至2020年底，上海市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)439家，養(yǎng)老床位40,136. 達(dá)國家6％的水平。

　　

【正文】 包商對工期進(jìn)行大幅度壓縮，并進(jìn)行承諾。這樣的局面產(chǎn)生的后果是，合同工期往往嚴(yán)重背離客觀、合理的科學(xué)工期。于是對承包商在工程實踐過程中，需承受相當(dāng)?shù)墓て陲L(fēng)險，并接受合同中要求“工期拖延的罰款”的風(fēng)險，如一天 15 萬等。 成 本超支風(fēng)險 控制成本超支風(fēng)險的主要方法是控制它們的方法通常由項目公司利用不同形式的有固定價格固定工期的“交鑰匙”合同和“實報實銷”合同。 第七章 財務(wù)效益評估 財務(wù)效益評估是建設(shè)項目可行性研究的重要組成部分。未來效益評估包括經(jīng)濟(jì)效益評估和社會效益評估兩個部分。經(jīng)濟(jì)效益又包括微觀的財務(wù)評估和宏觀的國民經(jīng)濟(jì)評估。財務(wù)效益評估與國民經(jīng)濟(jì)效益評估是建設(shè)項目評估的 兩個重要組成部分。財務(wù)效益評估是從投資者的角度，根據(jù)我國現(xiàn)行的財稅制度和現(xiàn)行價格。分析項目的效益和費(fèi)用，考察項目的活動能力，清償能力，判斷投資項目 在財務(wù)上的可行性，為投資決策提供可靠的依據(jù)。 第一節(jié)、項目的收益構(gòu)成及估算 建設(shè)項目財務(wù)效益評估是通過對君蓮居住區(qū) I1 地塊養(yǎng)老院建設(shè)項目未來現(xiàn)金流量的預(yù)測 與計算以及對技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析，評價該經(jīng)濟(jì)效益和獲利能力，現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，與其他行業(yè)一樣，要辦養(yǎng)老院，也要進(jìn)行市場調(diào)查，進(jìn)行可行性分析。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，開辦養(yǎng)老院，僅有愛心是不夠的， 必須有足夠的資金保證日常開銷。 本項目的收入主要是床位收費(fèi)和一些服務(wù)費(fèi)，加一些社會捐贈，養(yǎng)老院年收入預(yù)測如下： 該計算假設(shè)入住率為 100%。經(jīng)參考其他養(yǎng)老 院的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)湖南商學(xué)院北津?qū)W院期末課程考核論文 第 16 頁 共 18 頁 市場調(diào)查確定每個 床位年收費(fèi)為 3000元。 （ 1） 訂位費(fèi)： 1200 3000=3600000元 （ 2） 服務(wù)費(fèi)： 400 12 1200=5760000元 （ 3） 飲食費(fèi)： 400 12 1200=5760000 （ 4） 水電費(fèi)： 50 12 1200=72020元 （ 5） 取暖費(fèi)： 60 5 1200=360000 以上收入共計： 15552020元 第二節(jié)、財務(wù)評估主要參數(shù) （ 1） 財務(wù)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率 10% （ 2） 基準(zhǔn)投資回收期： 9年 （ 3） 計算期 11 年 （ 4） 基準(zhǔn)點(diǎn)：本項目的基準(zhǔn)點(diǎn)設(shè)在建設(shè)期開始的第一年，即2020 年 第三節(jié)、財務(wù)評估 （一） 、盈利能力分析 財 務(wù)指標(biāo)計算 該項目的現(xiàn)金注入下表： 單位：萬元 年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 現(xiàn)金流量 2500 2020 1500 1077 1462 1462 1462 1462 1462 1462 1462 1462 通過財務(wù)現(xiàn)金流量表計算以下財務(wù)評估指標(biāo)： （ 1） 財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR=%10% （ 2） 財務(wù)盡現(xiàn)值為 22020000 （ 3） 動態(tài)投資回收期為 9年 敏感性分析 影響本項目的最主要的因素是床位出租率，考慮項目實施過程中湖南商學(xué)院北津?qū)W院期末課程考核論文 第 17 頁 共 18 頁 的一些不確定因素的變化，對床位出租 率因素上升或下降10%30%，分析對財務(wù)指標(biāo)的影響，如下表 財務(wù)敏感性分析表 變化因素 變化率（ %） 所得稅后 FIRR(%) NPV(萬元 ) T(年 ) 基本方案 220200 床位出租率 10 196000 20 165000 30 95000 盈虧平衡分析 以床位出租率表示的盈虧平衡點(diǎn)為： BEP= 固定成本 /( 銷售收入 可變成本 稅金 )=5050000/(152020001500004860000)=% 經(jīng)過以上分析可知該項目擁有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。 財務(wù)評估結(jié)論 財務(wù)誰有主要是從經(jīng)濟(jì)的角度來評估建設(shè)項目的可行性，中當(dāng)有經(jīng)濟(jì)上可行時該項目才具有生命力，才能保持持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)下去，雖然此項目的建設(shè)并非單純?yōu)榻?jīng)濟(jì)利益，但是保證經(jīng)濟(jì)上的合理卻是一個重要的前提，通過上面對該項目的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算可以得出結(jié)論：該項目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，投資回收期小于基準(zhǔn)投資回收期，且具備較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險的能力，因此從經(jīng)濟(jì)的角度來說該項目是可行的。 第 八 章 項目的總評估 第一節(jié) 、養(yǎng)老院建設(shè)是必要的 上海市 自從上世紀(jì) 80 年代就已經(jīng)步入了老齡化社會，而今老年人的比例還在逐步提升， 2020 年底這一比率已經(jīng)達(dá)到 %，如此湖南商學(xué)院北津?qū)W院期末課程考核論文 第 18 頁 共 18 頁 龐大的一個老年人口亟需與之匹配的養(yǎng)老設(shè)施的服務(wù)；閔行區(qū)政府希望在未來五年中社區(qū)養(yǎng)老床位能夠達(dá)到 7000張，而今只有 2700余張，要達(dá)到這一目標(biāo)，必須加快養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)，尤其在新建居住區(qū)內(nèi)必須配備相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施；君蓮居住區(qū)作為一個擁有人口規(guī)模 居住區(qū)，按照規(guī)定必須設(shè)置至少一所福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以滿足社區(qū)養(yǎng)老的需求。故，君蓮居住區(qū)的 I1地塊上建設(shè)養(yǎng)老院是十分必要的。 第二節(jié)、養(yǎng)老院建設(shè)是可 行的 養(yǎng)老院四層建筑沒有涉及到新材料、新工藝的運(yùn)用，項目所使用的施工技術(shù)是成熟的，因此，養(yǎng)老院的建設(shè)在技術(shù)上是可行的。 養(yǎng)老院各項指標(biāo)能夠達(dá)到或超過上海市工程建設(shè)規(guī)范《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ08322020）、上海市工程建設(shè)規(guī)范《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（ DGJ08552020）等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，能夠滿足相關(guān)規(guī)劃的要求，因此，養(yǎng)老院的建設(shè)在方案上是可行的。 雖然養(yǎng)老院屬于投資周期較長，資金回籠較慢，風(fēng)險性較大的項目，然而作為公用事業(yè)它所發(fā)揮的巨大效用是不可等量的，在綜合考慮社會效益 評價以及政府部門給予的多項政策、資金優(yōu)惠的前提下，養(yǎng)老院的建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上是可行的。