南京曙光創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園初步規(guī)劃構(gòu)想-資料下載頁(yè)
2025-01-22 00:34本頁(yè)面
【正文】 源地也是法國(guó) ,可說(shuō)是一種人造的「攀登結(jié)構(gòu)」 (climbing structure)。 1983年法國(guó)人 Mr. Francois SAVIGNY 發(fā)明了由樹(shù)脂及混凝土合成的可移動(dòng)式巖塊，奠 定了人工巖場(chǎng)日后發(fā)展的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目園區(qū)的工作者多從事腦力工作、多為年輕人，偶爾 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)性的游戲運(yùn)動(dòng)，可刺激大腦神樞，更高效的投入工作。本項(xiàng)目園區(qū)的高大廠房 多，其山墻的高度可進(jìn)行改造。 攀巖的六大好處： 增加身體柔軟度與協(xié)調(diào)感 (Flexibilityamp。Coordinationofmindandbody) ； 增強(qiáng)體力 (Strength) ； 集中力 (Concentration) ； 進(jìn)取心 (Initiative) ； 自信心 (SelfConfident) ； 平衡感 (Balance) E網(wǎng) 酒店 —— 青年旅館： 園區(qū)酒店主要方便園區(qū)內(nèi)的企業(yè)與外聯(lián)企業(yè)間溝通及員工居住，提供一個(gè)現(xiàn)代時(shí)尚的休憩空 間，裝修不需豪華奢侈，追求現(xiàn)代感、節(jié)奏感和舒適感，價(jià)位也不能過(guò)高，既經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又符 合他們的消費(fèi)需求。可引入青年旅館、錦江之星、如家之類的酒店。 住宅物業(yè)： 獨(dú)棟別墅 —— CEO官邸 /企業(yè)第一會(huì)所 別墅的功能可分兩種，一是私人收藏作為居住空間，主要客源是企業(yè)界精英階層，包括園區(qū) 外的企業(yè)；一是作為企業(yè)第二辦公場(chǎng)地，或者是提供企業(yè)高層會(huì)晤的高檔場(chǎng)所，具有會(huì)議功 能、娛樂(lè)功能。 建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑，可學(xué)習(xí) SOHO中國(guó)的長(zhǎng)城腳下公社的做法，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)、國(guó)際著名建筑 設(shè)計(jì)師，每棟都是一個(gè)經(jīng)典創(chuàng)作。 E網(wǎng) 長(zhǎng)城腳下公社別墅：與自然樸素地交融 E網(wǎng) 公寓 —— SOHO酒店式公寓 山林中的精神 SOHO，享受酒店式的管理服務(wù)，為企業(yè)精英提供生活起居的方便?？山梃b上 海萬(wàn)科螞蟻工房，未來(lái)推廣可采用 “蜂巢” 的名字，成為設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚的地方。 E網(wǎng) 獨(dú)特、個(gè)性的建筑外觀，是智慧精英們精神領(lǐng)域的表露。 居家的空間格局，現(xiàn)代氣質(zhì)的布置，更符合年輕一族的標(biāo)準(zhǔn)。 E網(wǎng) 五、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)： 解決營(yíng)銷限制問(wèn)題： 對(duì)于本案的土地性質(zhì)只能出售使用權(quán)的問(wèn)題，存在兩方面的難點(diǎn)：一是買方出資只拿到使 用權(quán)，相當(dāng)于房屋租約；二是購(gòu)房者無(wú)法進(jìn)行按揭購(gòu)房，對(duì)個(gè)人資金要求較高。 針對(duì)以上問(wèn)題，土地性質(zhì)如果可變的情況下自然最好，不過(guò)會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本及風(fēng)險(xiǎn)都提 高，故只能在此大前提下，對(duì)所開(kāi)發(fā)房屋進(jìn)行售賣，一是對(duì)于購(gòu)房憑證，可咨詢律師和房 產(chǎn)部門(mén)，能否辦理房屋使用權(quán)及所有權(quán)（不包含土地產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然可能性不大）。最直接的 辦法就是和客戶講明，利用簽署租賃契約的形式，一次性交納 40年租金，可按二十年一 簽，分兩份租約簽署，（按國(guó)家合同法規(guī)定，契約的最長(zhǎng)年限為 20年，超過(guò)二十年的合同 是無(wú)效的）經(jīng)咨詢律師，兩份合同可同時(shí)簽名交易，到 20年后，第二份合同會(huì)自動(dòng)生效， 不需再辦理其他手續(xù)。 二是客戶按揭問(wèn)題，與相關(guān)銀行溝通，以企業(yè)擔(dān)保形式，為購(gòu)房企業(yè)及個(gè)人盡可能地爭(zhēng)取 一定比例的貸款，如果不可行，則在銷售策略上給予支持，分期付款或以租代售等。 經(jīng)營(yíng)之道： 作為創(chuàng)意型的產(chǎn)業(yè)園，其經(jīng)營(yíng)思路也是十分創(chuàng)新的，這在前面參考了其他城市項(xiàng)目后也提 到過(guò)。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的價(jià)值集中體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈的打造上，有了這個(gè)根本，其他的價(jià)值才能最 大化體現(xiàn)，故在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上應(yīng)該： 先炒概念 樹(shù)立品牌影響力 招商洽談 園區(qū)建設(shè) 商業(yè)配套 E網(wǎng) 最大程度獲得政府的政策支持： 政府的扶持力度，是產(chǎn)業(yè)園發(fā)展不可缺少的支撐。觀國(guó)內(nèi)其他城市，其產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)建、發(fā) 展離不開(kāi)政府的政策大力支持及產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠的政策，如位于上海虹口區(qū)東江灣路上的“空間 188” 承諾，將針對(duì)企業(yè)類別、每年納稅額度，會(huì)給予相應(yīng)的稅收扶持。位于西江灣路上的 “綠地 ?陽(yáng)光園”則對(duì)入駐企業(yè)給予 10％左右的房租補(bǔ)貼和相應(yīng)的稅收獎(jiǎng)勵(lì)。再比如進(jìn)駐 “同樂(lè)坊”的藝術(shù)類、文化類等企業(yè)可以享受稅收優(yōu)惠政策。 不過(guò)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心有關(guān)人士表示，并非進(jìn)駐所有園區(qū)都能夠享受到優(yōu)惠政策，而是要 根據(jù)各個(gè)園區(qū)的具體招商措施來(lái)確定。 南京市政府及下關(guān)區(qū)政府，對(duì)興建產(chǎn)業(yè)園已出臺(tái)了相關(guān)輔助政策，但作為本案?jìng)€(gè)體開(kāi)發(fā)的 產(chǎn)業(yè)園應(yīng)積極向政府爭(zhēng)取稅收、產(chǎn)業(yè)政策上的支持。 E網(wǎng) 六、國(guó)內(nèi)案例介紹： 上海 —— 八號(hào)橋 ： 八號(hào)橋生活時(shí)尚中心位于建國(guó)中路 10號(hào)，占地 11畝，建筑面積 1萬(wàn)余平方米，其前身為上汽 集團(tuán)所屬 “ 上海汽車制動(dòng)器公司 ” 。該公司硬管、軟管、熱處理器、板金等車間設(shè)在此地，共有 50— 80年代廠房 8棟。 2022年下半年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府支持下，由上海華輕投資管理有限公司、時(shí)尚生 活策劃咨詢（上海）有限公司共同實(shí)施對(duì) “ 上海汽車制動(dòng)器公司 ” 的開(kāi)發(fā)、改建、招商、管理工 作，依照中心城區(qū)舊廠房依舊修舊原則，通過(guò)改建，既保留了原廠房的空間結(jié)構(gòu)，又加入了許 多西方的時(shí)尚元素，成為風(fēng)格獨(dú)特時(shí)尚建筑群，創(chuàng)立 “ 8號(hào)橋 ” 。 而該地之所以被命名為 “ 8號(hào)橋 ” ，工作人員說(shuō)因?yàn)樗鼜男蜗笊险f(shuō)，每一座辦公樓都有天橋相 連；而且改造后的舊工業(yè)廠房可以作為一個(gè)橋梁，將過(guò)去的歷史和現(xiàn)代的理念融合起來(lái)，將國(guó) 內(nèi)和國(guó)外的文化與人才連接起來(lái)，而 “ 8”是因?yàn)樵摰刂肺挥诮▏?guó)中路 8～ 10號(hào)。 “ 8號(hào)橋 ” 以其時(shí)尚 古樸的建筑、錯(cuò)落有致的布局、優(yōu)雅溫馨的環(huán)境和新穎齊全的功能，為國(guó)內(nèi)外創(chuàng)意設(shè)計(jì)企業(yè)構(gòu) 筑了魅力獨(dú)特的 “ 巢 ” 。 E網(wǎng) 8號(hào)橋改造舊廠房，規(guī)劃設(shè)計(jì)并不是最大問(wèn)題。策略規(guī)劃副總裁蔡超恒也探訪過(guò)蘇州河邊的廠房改造的藝術(shù)工作室，藝術(shù)感強(qiáng)，但功能性差，忽視了很多基礎(chǔ)的問(wèn)題，比如消防、結(jié)構(gòu)等。蔡超恒帶領(lǐng)他的團(tuán)隊(duì)將一些功能性上的問(wèn)題放在首位解決，比如防水、隔熱。他們將樓底的泥土挖開(kāi)，重新加固地基，改造排污管，將違章搭建、大部分的墻壁拆除，只留下柱子和鋼結(jié)構(gòu)，屋頂全部重做。房子本身的空間很大，重新改造的時(shí)候就預(yù)留了大塊的玻璃窗，玻璃屋頂，安裝了電動(dòng)機(jī)，可以開(kāi)閉，利用自然通風(fēng)和采光節(jié)省了空調(diào)和照明用電。 這里的 OFFICE這里不同于一般的寫(xiě)字樓，設(shè)計(jì)者的整個(gè)理念就是希望把不同的設(shè)計(jì)顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)聚在一起，讓他們一起工作。所以，把這里分成一間間很小的 OFFICE，而不是一間幾百人的 OFFICE，這樣可以吸引多一點(diǎn)的商家，可以形成規(guī)模。這種設(shè)計(jì)理念，也就是的整個(gè)生活時(shí)尚中心的設(shè)計(jì)風(fēng)格是，一間間小的 OFFICE，一個(gè)個(gè)大的共享空間，從而達(dá)到聚百家而爭(zhēng)鳴，共同交流，海納百川。 8號(hào)橋有眾多租戶，大都與需要?jiǎng)?chuàng)意的工作有關(guān)。園區(qū)設(shè)計(jì)時(shí)留出了很多租戶共享空間，比如會(huì)議室、陽(yáng)光屋頂、小花園等，平時(shí)工作的時(shí)候可以出來(lái)透氣，喝杯咖啡，享受上班的時(shí)光；而且和不同的人一起，能夠發(fā)揮創(chuàng)意，互相啟發(fā)靈感。 8號(hào)橋，給上海做了一個(gè)老廠房改造的樣板，這里是廠房的新天地，給上海這個(gè)以工業(yè)為主的城市一個(gè)可能性，怎么保存這些廠房而且能夠發(fā)揮實(shí)際的作用。 新天地改造石庫(kù)門(mén)，內(nèi)外強(qiáng)烈的新舊反差讓人在醒目過(guò)后不免有一絲沖突的遺憾。 8號(hào)橋則將整個(gè)舊廠區(qū)的幾棟樓房用橋連成一體，加上里外風(fēng)格的一致延續(xù)，顯得更合理順暢，成為抗衡新天地的時(shí)尚新地標(biāo)。 E網(wǎng) THANK YOU
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