【正文】 tier，Rolex,Longin Tiffany， 琉璃工坊 Tissot, 現(xiàn)代光學(xué)， Swatch, 美式眼鏡，Swarovski 其他相關(guān)時(shí)尚品牌及店家舉例 銀鎮(zhèn) 目標(biāo)品牌 XH/020513/SHJN(2022GB) 57 不同類型的商鋪對(duì)于商業(yè)空間的要求有所不同 中西餐飲、服飾百貨商店對(duì)樓層的要求 資料來源 : 中原物業(yè)代理有限公司 ?品牌餐飲及服飾精品百貨商家對(duì)獨(dú)立商鋪的樓層均要求限制在 2層以下，明確表示不會(huì)考慮 3層以上的商業(yè)物業(yè) ?休閑健身類及大型餐飲店對(duì)樓層的要求限制較低 491338%1層 12層 其它 XH/020513/SHJN(2022GB) 58 不同類型的商鋪對(duì)于商業(yè)空間的要求有所不同 (續(xù) ) 中西餐飲、服飾百貨商店對(duì)面積的要求 資料來源 : 中原物業(yè)代理有限公司 ?商家對(duì)獨(dú)立商鋪的面寬要求較集中，以 710米 (25個(gè)開間 )為主 ?中西連鎖餐飲類商家對(duì) 20平方米之間的面積需求最集中 ?精品百貨類商家對(duì)面積需求主要在 50100平方米之間 1136449%100平方米以下 100200平方米 200400平方米 400平方米以上 XH/020513/SHJN(2022GB) 59 中高檔服裝品牌店 我們重點(diǎn)了解了一些潛在入駐商戶對(duì)于商業(yè)空間的要求 面積 開間 進(jìn)深 樓層 租金 其它特殊要求 Esprit Nike Adidas U2 – G2022 Bossini 200400m2 150200m2 200300m2 500600m2 至少 10m 810m 沒特殊要求 沒特殊要求 位臵越顯眼越好一層最好，可做多層 偏重底樓 沿街，二樓不考慮 二樓不考慮 整幢建筑 45層完整外立面最好 鐘表店 Swatch 亨利達(dá) 30m2 70100m2 10m 810m 線 3m 810m 個(gè)人通訊用品店 摩托羅拉 諾基亞 一樓 二樓不考慮 品牌服裝店開間要求至少 810m， 面積也較其它店大(150600m2)。其它精品百貨店通常面積在50100m2 1520m 不要太深1520m 100200m2 門面越寬越好 一層、二層可以考慮 層高 3m 舉例 XH/020513/SHJN(2022GB) 60 對(duì)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)的建議 ?沿四川北路建二層商業(yè)用房 (進(jìn)深約 16米，構(gòu)筑一平行于四川北路寬約 10米花園式內(nèi)街。在街另一面建進(jìn)深約 8米二層商業(yè)樓 ?四川北路沿街商鋪可向東西兩面開門，以供人流在內(nèi)街和四川北路間流動(dòng) ?沿四川北路商業(yè)用房可以有選擇的保留原遺留建筑，并對(duì)內(nèi)部按照現(xiàn)代商業(yè)住家要求進(jìn)行改造。內(nèi)街兩側(cè)商業(yè)建筑應(yīng)統(tǒng)一風(fēng)格，體現(xiàn)本地方海派文化特色 ?與兩邊建筑風(fēng)格相一致 ,內(nèi)街應(yīng)建成花草繁盛、綠樹成蔭的花園街道，創(chuàng)造獨(dú)特的購物環(huán)境 ?內(nèi)街靠住宅區(qū)一側(cè)店鋪應(yīng)以休閑餐飲 (以咖啡廳、特色飲食店 )和高品位小面積的精品店為主 內(nèi)街 四川北路 8米 10米 16米 住宅區(qū) 供討論 XH/020513/SHJN(2022GB) 61 投資額 (人民幣，萬元 ) 5,100 投資額 (人民幣，萬元 ) 5,923 四川北路商業(yè)街財(cái)務(wù)分析 (1/3) 情形一：不建內(nèi)街， 2層建筑 情形二：不建內(nèi)街， 3層建筑 * 保守情況 13919投資回報(bào)率 *(%) 商業(yè)街 總體 12018投資回報(bào)率 *(%) 商業(yè)街 總體 從財(cái)務(wù)分析的角度，我們較傾向此方案 需要解答的問題：如果不建筑內(nèi)街 ,建筑兩層還是三層建筑 XH/020513/SHJN(2022GB) 62 四川北路商業(yè)街財(cái)務(wù)分析 (2/3) * 保守情況 從財(cái)務(wù)分析的角度，我們較傾向此方案 需要解答的問題：建筑內(nèi)街還是不建筑內(nèi)街 投資額 (人民幣，萬元 ) 5,100 情形一：不建內(nèi)街， 2層建筑 13919投資回報(bào)率 *(%) 商業(yè)街 總體 投資額 (人民幣，萬元 ) 12,257 8023投資回報(bào)率 *(%) 商業(yè)街 總體 情形三 ： 建造內(nèi)街， 2層建筑， 東邊住宅容積率 XH/020513/SHJN(2022GB) 63 四川北路商業(yè)街建與不建內(nèi)街經(jīng)濟(jì)收益分析 (1/2) 情形一 ： 不建造內(nèi)街， 2層建筑 四川北路商業(yè)街經(jīng)濟(jì)收益分析 面積： 5,000m2 ( 200m 2) 土地面積： 3,125m2 容積率： 年租金收益： 20,160,000元 5,000m2 ((16+8 (120%))/2)* 收益 **： 122,109,500元 成本 /平方米： 10,197元 **** 總成本： 50,985,000元 凈投資回報(bào)： 71,124,500元 東邊住宅經(jīng)濟(jì)收益分析 面積： 136,620m2 土地面積： 33,952m2 容積率： 4 售價(jià) ： 7,700元 成本 /平方米： 6,220元 **** 減除銷售及推廣費(fèi)用后每平方米盈利 ： 800元 凈投資回報(bào)： 109,300,000元 四川北路商業(yè)街及東邊住宅 投資回報(bào) (人民幣，萬元 ) 18,040 * 一樓的空臵率為 0%，二樓的空臵率為 20% ** 年租金收益減去運(yùn)營成本后凈租金的十年凈現(xiàn)值及土地價(jià)值計(jì)算 *** 包括了 6,463元地價(jià)，以容積率 **** 包括了 2,627元地價(jià)，以容積率 4計(jì)算 四川北路 住宅區(qū) XH/020513/SHJN(2022GB) 64 內(nèi)街 8米 10米 16米 四川北路 住宅區(qū) 四川北路商業(yè)街建與不建內(nèi)街經(jīng)濟(jì)收益分析 (2/2) 情形三 ： 建造內(nèi)街， 2層建筑，東邊住宅容積率 四川北路商業(yè)街經(jīng)濟(jì)收益分析 面積： 9,600m2 ((16+10) 200 2) 土地面積： 8,500m2 容積率： 年租金收益： 33,546,240元 內(nèi)街 *： 3,200m2 ((+*(120%))/2)=7,741,440元 外街 *： 6,400m2 (16+8 (120%))/2)=25,804,800元 收益 **： 221,080,000元 成本 /平方米： 12,767元 *** 總成本： 122,563,200元 凈投資回報(bào)： 98,516,800元 東邊住宅經(jīng)濟(jì)收益分析 面積： 132,091m2 土地面積： 28,609m2(比情形一少 5,000 m2用地， 等于四川北路增加的用地面積 ) 容積率： ： 7,700元 成本 /平方米： 5,837元 **** 減除銷售及推廣費(fèi)用后每平方米盈利 ： 1,180元 凈投資回報(bào)： 155,860,000元 四川北路商業(yè)街及東邊住宅 投資回報(bào) (人民幣，萬元 ) 25,438 * 一樓的空臵率為 0%，二樓的空臵率為 20% ** 年租金收益減去運(yùn)營成本后凈租金的十年凈現(xiàn)值及土地價(jià)值計(jì)算 *** 包括了 9,155元地價(jià)，以容積率 **** 包括了 2,293元地價(jià)，以容積率 ? 增加商業(yè)面積帶來了總體較高收益 ? 提高東邊住宅容積率降低了成本 投資回報(bào)較可觀 XH/020513/SHJN(2022GB) 65 投資額 (人民幣，萬元 ) 12,287 四川北路商業(yè)街財(cái)務(wù)分析 (3/3) 情形四：建造內(nèi)街， 2層建筑，東邊住宅容積率 4 * 保守情況 801719投資回報(bào)率 *(%) 需要解答的問題：東邊住宅的容積率對(duì)回報(bào)率的影響 投資額 (人民幣，萬元 ) 12,257 802323投資回報(bào)率 *(%) 商業(yè)街 總體 情形三 ： 建造內(nèi)街， 2層建筑，東邊住宅容積率 住宅 商業(yè)街 總體 住宅 供討論 XH/020513/SHJN(2022GB) 66 建造四川北路商業(yè)街在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入 (1/4) * 單身公寓 一般 含裝修比一般公寓售價(jià)高出 5% ** 以 190米街長進(jìn)深 2層計(jì)算，退界 20% *** 以 200米街長進(jìn)深 2層計(jì)算為建筑面積，退界 20% **** 二樓租金為一樓的一半，一樓空臵率為 0%，二樓空臵率 20% 建筑面積(平方米 ) 92,522 7,400 8,400 9,400 16,800 8,400 42,122 147,370 10,750 4,750 5,000 5,000 1,000 136,620 239,890 租金 (人民幣 /平方米 /天 )/售價(jià) (人民幣 /平方米 ) 16 均價(jià) 8,715* 8 16 4 均價(jià) 7,700 土地面積(平方米 ) 16,800 40,300 6,342 2,969 3,125 250 33,951 57,100 容積率 ** *** 保守 一般 樂觀 20 均價(jià) 9,030* 10 20 5 均價(jià) 8,000 24 均價(jià) 9,345* 12 24 6 均價(jià) 8,300 情形一：不建筑內(nèi)街、 2層建筑 ? 西邊地塊：商住樓總體 – 區(qū)域性購物中心 ? 底層商鋪 ? 一層商鋪 (由大賣場租出 ) ? 大賣場 ? 主題支柱商家 ? 娛樂餐飲設(shè)施 – 住宅 (單身公寓 ) ? 東邊地塊： – 商業(yè) ? 海寧路主題商業(yè)街 ? 四川北路沿街商鋪 **** – 外街 – 內(nèi)街 ? 小區(qū)商業(yè)設(shè)施 – 住宅 (中高檔住宅 ) ? 總體 XH/020513/SHJN(2022GB) 67 建造四川北路商業(yè)街在不同情形下的關(guān)鍵假設(shè)及輸入 (2/4) 情形二：不建內(nèi)街， 3層建筑 ? 西邊地塊：商住樓總體 – 區(qū)域性購物中心 ? 底層商鋪 ? 一層商鋪 (由大賣場租出 ) ? 大賣場 ? 主題支柱商家 ? 娛樂餐飲設(shè)施 – 住宅 (單身公寓 ) ? 東邊地塊： – 商業(yè) ? 海寧路主題商業(yè)街 ? 四川北路沿街商鋪 * – 一樓 – 二樓 – 三樓 ** ? 小區(qū)商業(yè)設(shè)施 – 住宅 (中高檔住宅 ) ? 總體 建筑面積(平方米 ) 92,522 7,400 8,400 9,400 16,800 8,400 42,122 147,340 13,250 4,750 7,500 2,500 2,500 2,500 1,000 134,093 239,865 租金 (人民幣 /平方米 /天 )/售價(jià) (人民幣 /平方米 ) 16 均價(jià) 8,715* 8 16 2 4 均價(jià) 7,700 土地面積(平方米 ) 16,800 40,300 6,347 2,969 3,125 253 33,948 57,100 容積率 保守 一般 樂觀 20 均價(jià) 9,030* 10 20 12 5 均價(jià) 8,000 * 二樓租金為一樓的一半 ,一樓空臵率為 0%，二樓空臵率 20%，三樓空臵率 20% ** 三樓租金以甲級(jí)辦公樓