焦作太極景潤花園商業(yè)廣場招商策劃-資料下載頁
2025-01-21 22:53本頁面
【正文】 日報半硬開業(yè)時間發(fā)布11000晨刊半軟商鋪經(jīng)營者心聲3460晨刊半軟產(chǎn)品形象特征、特色，搶購狂潮3460晨刊半軟產(chǎn)品升值潛力、投資價值分析3460晨刊半軟產(chǎn)品形象特征、特色3460總費用75140元目所做的報紙廣告推廣計劃。戶外廣告★ 銷售現(xiàn)場包裝。銷售部外的包裝，要求表現(xiàn)出濃烈的商業(yè)氣息，以配合項目當(dāng)前階段的推廣工作。★ 廣場外包裝。太極廣場大門兩側(cè)制作斜視大型廣告牌，內(nèi)容以案名為標(biāo)語宣傳，要求突出、醒目。廣場大門按設(shè)計方案包裝，并書廣場名。★ 廣場內(nèi)包裝。廣場內(nèi)二層主要由經(jīng)營戶自行包裝，在沒有經(jīng)營戶進駐之前我們則有必要對上下兩層進行包裝，包裝圍繞以下思路：突出商業(yè)定位、強烈的視覺沖擊、營造商業(yè)氛圍。比如在一層的某門面門楣上包裝成“XXX超市”、“XXX咖啡”等等。★ 車身廣告。配合本案的招商、開業(yè)，配以時事性的文字及畫面宣傳。三、相關(guān)文件 招商細則太極廣場招商細則招商對象：高檔餐飲（包括中西餐）、茶樓、健身館、咖啡、美容保健等。租金標(biāo)準(zhǔn)：市場內(nèi)二層商鋪10元/。保證金：因商鋪面積不等，按‘間’為單位，每間保證金為20000元；保證金于簽訂《商鋪租賃意向書》時交納。商家條件：商戶按經(jīng)營品種分區(qū)進行商鋪選擇。商戶須提供身份證。品牌商戶 需能提供營業(yè)執(zhí)照和品牌證明（商標(biāo)注冊證、代理證明或原產(chǎn)地證明書）。經(jīng)營管理：商家按規(guī)定時間開業(yè)、營業(yè)；按限定的經(jīng)營品種經(jīng)營；服從商城管理；按時交納各項費用，否則商城有權(quán)將違規(guī)商戶清退出場，并沒收押金。租金優(yōu)惠：免12個月租金，即免收一年租金。租金收?。荷虘舳ㄤ伜笫諆?nèi)需簽訂《商鋪租賃協(xié)議書》，一次性簽約三年。其它費用：物業(yè)管理費暫定、電費：每間商鋪設(shè)獨立電表，按表收費。（眠租期內(nèi)免收物業(yè)管理費用）招商方式：計劃于6月1日上午9:00開始公開招商選鋪，先到先選。招商流程商戶交納租賃保證金——開發(fā)商財務(wù)開具收據(jù)——簽訂《商鋪租賃意向書》——10日內(nèi)簽訂《商鋪租賃協(xié)議書》。《商鋪租賃意向書》及《商鋪租賃協(xié)議書》。第五部分 銷售建議一、投資者與開發(fā)商利益平衡點分析投資者與開發(fā)商的利益簡化之就是投資者的投資回報與產(chǎn)品售價的利益比較，我們通過本案租金水平與產(chǎn)品售價的比較分析不難看出我們項目所面臨的沖突點。本案租金水平前文已經(jīng)分析過，把廣場內(nèi)二層平均租金暫定為12元/㎡/月，一層平均租金暫定為18元/㎡/月是比較適宜的。本案售價水平分析售價需要與租金水平呈一定關(guān)系比例。按照商業(yè)行業(yè)規(guī)律，較為投資者接受的投資回報周期為8侄14年區(qū)間，即租金水平在15元/㎡左右，售價應(yīng)在3000元/㎡以內(nèi)，以下以本案中庭商鋪23為例。S=㎡，P單=3200元/㎡（當(dāng)前價格），P總=1421248元租金=10元/㎡/月=120元/㎡/年該商鋪獲得租金收益為：P年收益=120元/㎡/年㎡=53296元/年投資回報周期N=P總/P年收益=1421248元/53296元/年=27年很顯然，這樣的投資回報率及回報周期是任何一個理性投資者都不可能接受的，據(jù)以上分析，本案的售價是脫離了區(qū)域市場環(huán)境定位的。投資者與開發(fā)商利益平衡點投資者需要的是穩(wěn)定的投資回報，投資回報周期越短對投資者吸引力越大；開發(fā)商需要的是產(chǎn)品當(dāng)前市場較合理的價位，而不能夠全部賺取產(chǎn)品未來的升值空間。要想使得投資者投資回報與產(chǎn)品售價達成平衡，不外乎就是尋求提高租金水平或適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品售價兩種方式。提高租金水平。首先需要強大的市場環(huán)境支撐。有目共睹，本案還處于焦作南區(qū)發(fā)展階段，商業(yè)格局也在形成之中，成熟的市場環(huán)境還需要時日。再就是項目內(nèi)需要強有力的業(yè)態(tài)支撐。業(yè)態(tài)的市場需求度、商業(yè)氛圍越高，相應(yīng)的才能夠承受較高的租金，比如城市繁華的商貿(mào)中心區(qū)域，其承受的租金水平比其它區(qū)域要高的多，所以業(yè)態(tài)的定位也是提升租金水平的重要手段。調(diào)整產(chǎn)品售價則意味著減少開發(fā)商的利潤，是任何站在開發(fā)商立場上者都不愿意看到的結(jié)果。但本著對開發(fā)商、對項目負責(zé)任的態(tài)度，我們需要闡明的是，就本案來說，其售價已經(jīng)趨于市場承受的最高水平。二、銷售策略建議 在本案招商成功后，直接面臨的即是商鋪的銷售。理想狀態(tài)在于商鋪經(jīng)營呈現(xiàn)‘火’的局面，商鋪可按照原方案出售，即以‘間’為單位分零出售。 我們考慮本案的經(jīng)營業(yè)態(tài)，在白天將不會形成較強人流、人氣，其消費時間都在下午以后的時間段內(nèi)，故不能夠在白天直觀的向受眾人群展示濃厚的商業(yè)氛圍。項目組考慮在成功招商之后，需要配合商家進行系列的宣傳推廣，比如活動的組織。 根據(jù)前文投資者與開發(fā)商利益平衡點分析，結(jié)合本案屆時具體情況，調(diào)整價格策略，從而更好的為本案銷售服務(wù)。 具體營銷策劃執(zhí)行方案將適時出臺。三、年度中旬推廣根據(jù)開發(fā)商實際需求，在本年度中旬需要尋求資金回籠，項目組擬訂《廣場商業(yè)強勢推廣方案》討論稿以供參考，另文提供，在此不表。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資
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