【正文】 面積三萬多平方米價格 商鋪 95 元/平方米，寫字樓 60 元/平方米管理費 租金含管理費設(shè)置設(shè)有一千平方米的室內(nèi)停車場和三千平方米的室外停車場和總面積六百多平方米的三個多功能會議廳；配有餐飲、資訊 、監(jiān)控等各類配大設(shè)施經(jīng)營 綜合性專業(yè)汽車用品批發(fā)其它資料來源：聚賢莊研究部據(jù)調(diào)查顯示，目前該區(qū)域首層一般鋪位的租金為 150—300 元／平方米? 月；二層為 80—120 元／平方米?月；三層為 50 元／平方米?月。區(qū)域內(nèi)的項目數(shù)量不多，但競爭較為激烈。上 2 萬平方米大規(guī)模的項目較少，而且最低價與最高價之間的差距較大，這都表明了表明該區(qū)域總體質(zhì)素不高，參差不 齊，缺少行 業(yè)標準，許 多小規(guī)模經(jīng)營需要整合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域酒店市場環(huán)境本項目雖所處的是城市中心地帶，但酒店配置不多，尤其是無高星級的酒店，不 滿足其中本區(qū)域商務(wù)往來的入住需求，而本區(qū)域內(nèi)汽車配件的生意非常興旺，外來人口多，商 務(wù)往返頻繁，隨著本區(qū)域的進一步 發(fā)展，建 設(shè)一間高素質(zhì) 和專業(yè)性較強的中低擋的酒店在本區(qū)域內(nèi)將具有巨大的市場潛力。表 38 附近部分酒店項目狀況酒店名稱 位置 檔次定位 房間價格（元） 配套設(shè)施 簡述豫新酒店廣州市永福路40 號三星級標準三人 間：130 元標準雙人 間；100 元標準單 人房；100 元設(shè)有中餐室、商務(wù)中心、票務(wù)中心，美容美發(fā)中心豪華雙人房、蜜月房、商務(wù)套房共九十多套梅州大廈恒福路 338 號（金色年華旁）二星級標準間：188豪華房：198三人間：260高級單間：198設(shè) 有會議室、卡拉OK 廳、梅州產(chǎn)品展商場 ，商 務(wù)中心、各地機船火車票務(wù)、美容美發(fā)、停車場總建筑面積13000 多平方米，旅業(yè)樓高九層，分旅業(yè)樓和綜合寫字樓。榮福賓館廣州市永福路45 號二號大門二星級標準間：130 標準套房：300 豪華套房：400 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。酒店名稱 位置 檔次定位 房間價格（元） 配套設(shè)施 簡述倚云樓酒店永福路。恒福路入口 標準單 人間：260 元標準三人 間：260 元標準雙人 間：200 元資料來源：聚賢莊研究部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第四部分：項目分析 項目周邊概況 項目周圍的自然環(huán)境該區(qū)域是越秀區(qū)的重要組成部分，是廣州市最早經(jīng)營汽車及零配件的集散地，在國內(nèi)有“汽配一條街 ”之稱，而項目正位于該黃金地段的中央，北靠白云山麓湖風景區(qū)，南對陶金北人稱廣州“ 東環(huán)” 的高尚住宅區(qū)，西鄰環(huán)市中路商務(wù)區(qū)。因此項目的地理環(huán)境不但具備經(jīng)營汽配市場和酒店的條件，而且白云山麓湖風景區(qū)更是開發(fā)酒店難得的自然條件。 項目周圍的交通條件項目東接廣園快速干線，距內(nèi)環(huán)路恒福出口不足 100 米。附近分布多個公交車站，有61011118295488808 等公交 車途徑，這些站下車最多十分鐘可步行到本區(qū)域任何商家，另外，離機場、火車站都近，從廣州東站、廣州火車站打的費用均在20 元以內(nèi)，因此交通非常便利。 項目周邊的配套設(shè)施周邊各項配套設(shè)施成熟，本項目附近有酒店、餐 館、郵電、學校、購物中心等功能設(shè)施。酒店：省銀行療養(yǎng)院、廣州市梅州大廈、中儲招待所、南亞星酒店、豫新酒店、倚云樓銀行： 中國工商銀行(恒福路)飲食：美星酒家、恒福餐廳、 華鳴潮菜館、塞外食府、叢林飯店(橫枝崗路店)、永福園客房餐廳、倚云樓酒店、同音酒家、紅太陽酒家未來，隨著本區(qū)域城市化進程的開展，生活和商 務(wù)配套會越來越完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目 SWOT 分析SWOT 是優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）、威脅（Threats）的總稱，是對房地產(chǎn)項目的內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進行綜合和概括，分析項目的優(yōu)勢和劣勢、機會和威脅， 進而進行戰(zhàn)略構(gòu)思、戰(zhàn)略選擇的一種重要方法。競爭優(yōu)勢（S）是指 項目超越其 競爭對手的能力，或者指項目所特有的能提高項目競爭力的資源。 競爭劣勢（W）是指某種項目缺少或做的不好的 東西，或指某種會使項目處于劣勢的條件。優(yōu)勢和劣勢源自于 項目與參照物之間的落差，一般著眼于自身的實力與及其與競爭對手的比較。市場機會（O）是影響項目戰(zhàn)略的重大因素。公司管理者應當確認每一個機會，評價每一個機會的成長和利潤前景， 選取那些可與企業(yè)財務(wù)和組織資源匹配、使項目獲得的競爭優(yōu)勢的潛力最大的最佳機會。市場威脅（T）是指在項目的外部環(huán)境中，對項目的盈利能力和市場地位構(gòu)成威脅的因素。公司管理者應當及時確認危及項目未來利益的威脅，做出評價并采取相應的戰(zhàn)略行動來抵消或減輕它們所產(chǎn)生的影響。 項目優(yōu) 勢 分 析地段位置的優(yōu)勢。本項目無論從那個角度看，都具有非常優(yōu)越的位置資源。從城市 發(fā)展的角度看，處于越秀區(qū)的核心地段。周邊商務(wù)氛圍成熟 濃厚，交通便利。區(qū)域內(nèi)的汽配 專業(yè)批發(fā)市場的規(guī)模越來越大、人氣越來越旺。從自然景觀的角度看，白云山麓湖風景區(qū)，具有 較佳的綠色資源和景觀視覺環(huán)境。項目建設(shè)規(guī)模較大，具備規(guī)模和建設(shè)的優(yōu)勢。本案重新策劃，而且目前其他個案已有出租、出售、推廣在前，我們可以進行本案的診斷，較好的了解其他個案的 規(guī)劃定位，從而 較好規(guī)劃 設(shè)計，作到后來者居上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目劣勢分 析本項目地形呈不規(guī)則形，不易于項目的規(guī)劃和布局。本項目地塊的西北部落差較高，不利于項目的建設(shè)。由于酒店定位以及居于鬧市，對休閑度假客戶這一龐大的群體沒有吸引力。項目雖然有后來居上的優(yōu)勢，但比前進入者，后 進者需要花費更多的成本和精力才可以發(fā)展。 項目機會分析隨著我國加入世貿(mào)和人民生活水平的提高，汽車消費作為潛在的消費熱點正日益增長，汽車電子用品市目前頗具潛力的朝陽行業(yè)，發(fā)展前景十分廣闊，永福路汽車用品市場正迎來新的發(fā)展契機。廣州市是汽 車行業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域，而在國內(nèi)外都有較大知名度和輻射力的永福、恒福路則是廣州市最早、也是目前最大的汽車配件及汽車用品經(jīng)營市場， 進一步做大做強本區(qū)域汽車用品市場，既是汽車行業(yè)配套發(fā)展的需要，也是繁榮我市商貿(mào)流通業(yè)的需要。政府十分重視本區(qū)域汽車用品專業(yè)市場的發(fā)展，決定將該市場列為區(qū)商業(yè)重點項目重新規(guī)劃建設(shè)，加強資源整合，著力重點打造。近期區(qū)政府已著手制定本地段汽 車用品專業(yè)市場發(fā)展規(guī)劃，志在引導其向特色化、精品化和規(guī)?；较虬l(fā)展。 項目威脅分析廣州汽車用品市場在全國的地位受到越來越多的挑戰(zhàn)。近年來其他城市和地區(qū)的汽車配件市場如雨后春筍,相繼出現(xiàn)。隨著全國各地外貿(mào)的發(fā)展，廣州原有的外貿(mào)優(yōu)勢正逐漸被削弱。本區(qū)域作為傳統(tǒng)的老商 業(yè)街受其影響。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前許多汽車生產(chǎn)商零配件銷售體系的健全也給永福路帶來了大“麻煩” ，汽車零配件的中間渠道正在減少，本區(qū)域的生意受到一定的威脅。區(qū)域內(nèi)部分銷商之間的不正當競爭，特別是愈演愈烈的價格戰(zhàn)讓各商家都元氣大傷。假冒偽劣產(chǎn)品的泛濫和市場欺詐行為的盛行也給本區(qū)域市場的聲譽帶來了負面影響。 項目戰(zhàn)略分析在日益激烈的市場競爭環(huán)境中，企業(yè)競爭戰(zhàn)略的選擇和制定關(guān)系著企業(yè)參與市場較量的成敗。競爭戰(zhàn)略，又稱經(jīng)營戰(zhàn)略或商業(yè)戰(zhàn)略，其中心內(nèi)容是尋找在某一特定產(chǎn)業(yè)或市場中建立競爭優(yōu)勢。而所謂的競爭 優(yōu)勢，不外是指企 業(yè)具有某種其競爭對手所無或相對缺乏的特殊能力，以便能更有效、更經(jīng)濟、更快捷地 為顧客提供所需的 產(chǎn)品和服務(wù)。競爭戰(zhàn)略理論的代表人物，首推美國著名戰(zhàn)略管理學家、哈佛大學商學院的邁克爾? 波特（Michael E. Porter）教授。邁克爾?波特在其名著 《競爭戰(zhàn)略》中，提出了 競爭戰(zhàn)略的概念，并提出了三個作為競爭優(yōu)勢來源的一般性戰(zhàn)略。這三個戰(zhàn)略分別是：總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略和目標集聚戰(zhàn)略。成本領(lǐng)先戰(zhàn)略：成本領(lǐng)先要求堅決地建立起高效規(guī)模的生產(chǎn)設(shè)施，在經(jīng)驗的基礎(chǔ)上全力以赴降低成本，抓緊成本與管理費用的控制，以及最大限度地減少研究、開 發(fā)、服務(wù)、營銷、廣告等方面的成本費用，在保 證產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的前提下，把總成本降至行業(yè)平均成本值以下。差異化戰(zhàn)略：差異化戰(zhàn)略是指生產(chǎn)差異化的產(chǎn)品或提供差別化的服務(wù)，樹立起一些全產(chǎn)業(yè)范圍中具有獨特性的東西。在這里，差異化 戰(zhàn)略的來源一定要建立在客戶價值的基礎(chǔ)之上，企業(yè) 所提供的產(chǎn)品一方面需具有與競爭對手不同的獨特之處，另一方面， 該產(chǎn)品必須具有獲得溢價的機會。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略可以有許多方式：如硬件上的建筑產(chǎn)品、社區(qū)景觀、社區(qū)配套、 軟件上的項目形象、社區(qū)文化、生活主張或其它方面的獨特性。最理想的情況是 項目在幾個方面都有其差異化特點。若一項目在客戶價值的基礎(chǔ)之上成功地實施了差異化戰(zhàn)略，該戰(zhàn)略通?？纱偈鬼椖口A得較高水平的收益。目標集聚戰(zhàn)略（集中化戰(zhàn)略）：目標集聚戰(zhàn)略是圍繞著更好地為某一特定目標市場服務(wù)而建立的。它的前提是，項目能以更高的效率、更好的效果 為某一細分市場即某特定的顧客群服務(wù)，從而超過在更廣闊 市場上的競爭對手。 這實際 上是集中優(yōu)勢兵力打殲滅戰(zhàn)的軍事原則在市場競爭中的運用。目標集聚戰(zhàn)略運用的典型案例如 SOHO 現(xiàn)代城，潘石屹旗下的北京紅石實業(yè)公司，通過以年齡、 職業(yè)等為細分參數(shù)的目標客戶群細分， 選擇 了居家辦公的自由職業(yè)者作為目標市場，集中有限的資源為北京的居家辦公的目標市場開發(fā)了 SOHO 現(xiàn)代城。由于定位恰當，針對性強， 項目得以大獲全 勝。在上述三種競爭戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，企業(yè)可依據(jù)現(xiàn)時的行業(yè)競爭強度并結(jié)合項目自身實際情況，考慮一種可成為努力目 標的競爭優(yōu)勢，即成本領(lǐng)先或差異化，再斟酌 項目的競爭范圍即大（闊）市場或小（窄）市場，然后在下列 4 種戰(zhàn)略取向中選擇最適合項目條件的一種：（成本領(lǐng)先戰(zhàn)略取向）；（成本聚焦戰(zhàn)略取向）；（廣義差異化戰(zhàn)略取向）；（聚焦式差異化戰(zhàn)略取向）。獨特的認識 低成本地位寬的行業(yè)范圍窄的具體市場戰(zhàn)略優(yōu)勢競 爭 范 圍 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地 產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。廣義差異化戰(zhàn)略 成本領(lǐng)先戰(zhàn)略聚焦式差異化戰(zhàn)略 成本聚集戰(zhàn)略項目競爭戰(zhàn)略選取成本領(lǐng)先戰(zhàn)略權(quán)衡作為本項目而言，可否以成本領(lǐng)先戰(zhàn)略作為本項目的競爭戰(zhàn)略呢？成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的關(guān)鍵是控制成本，將總成本降至行業(yè)平均成本值以下。作為房地產(chǎn)項目而言，其開 發(fā)成本的構(gòu)成包括土地成本、建安成本、前期費用、開發(fā)期稅費 、不可預見費以及經(jīng)營期稅費、銷售費用、財務(wù)費 用等等，其中又以土地成本以及建安成本占主要比例。本 項目地塊通過租用療養(yǎng)院進行拆遷改造而來，樓面的 “地價”具有成本優(yōu)勢，若能晉嚴格控制建安成本，有利于以價格優(yōu)勢占領(lǐng)市場。立論：因項目的土地成本不高，本案可以選取成本領(lǐng)先作為本項目的競爭戰(zhàn)略。廣義差異化戰(zhàn)略權(quán)衡項目目