【正文】 基本上是一個(gè)“你方唱罷我登臺(tái)”的好戲，只要最后責(zé)任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結(jié)果怎樣，只有天知道。七、拖字當(dāng)頭，官場(chǎng)習(xí)氣代替商業(yè)操作。由于步行街的建設(shè)大部分都是由政府操作，存在著責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的問題。當(dāng)經(jīng)營(yíng)不善和有困難的時(shí)候，往往是拖字當(dāng)頭。決策難下，管理婆婆多，使得商機(jī)貽誤，政出多門，很難按統(tǒng)一的規(guī)范進(jìn)行操作。其結(jié)果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現(xiàn)代氣息的步行街。這就是很多中小城市步行街的命運(yùn)。這些當(dāng)然并不是具體指某一條步行街，而是我們?cè)谌珖?guó)研究步行街所看到的一些典型的例子，這讓我們必須坐下來深思，步行街到底應(yīng)該怎么樣策劃和經(jīng)營(yíng)?！〔叫薪植邉澋囊话惴椒ā∈紫龋覀儽仨毨斫獠叫薪诌@一概念。在西方國(guó)家最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎?，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。我們必須明白一個(gè)重要的事實(shí)，就是步行只是一種包裝，是一種形式。步行街的魅力最后表現(xiàn)的依然是城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力和城市的吸引力。如果城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力不夠，也就是說城市消費(fèi)物態(tài)的引擎不夠力，外包裝做得再花哨也沒有用。就拿北京、上海和廣州來看，北京是中國(guó)的首都，它對(duì)全國(guó)人們和世界旅游者都有強(qiáng)大的吸引力，因此王府井、西單步行街人海如潮，這是北京本身吸引力的表現(xiàn)。上海由1860第二次鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以來，南京路就一直是繁華的商業(yè)中心，它對(duì)整個(gè)長(zhǎng)江三角洲、中國(guó)以至世界的旅客來說都具有一種非常大的吸引力，因此，它的步行街形態(tài)依然是城市本身魅力的象征。廣州作為南中國(guó)的大門，北京路和上下九的步行街每天吸引著50、60萬的旅客，北京路的商鋪，平均月租金就能達(dá)到2000元/平方米。這種人潮和物業(yè)興旺的情況也不是一朝一夕形成的，它是整個(gè)珠江三角洲城市群消費(fèi)物態(tài)金字塔結(jié)構(gòu)的頂尖。它反映的是整個(gè)珠江三角洲城市群落的魅力，而步行是一種消費(fèi)形式，只是一種外包裝，這個(gè)都市的美女，無論穿上什么樣的時(shí)裝都是儀態(tài)萬方。因此，在只有幾十萬人口或一百來萬人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。因?yàn)?，在中小城市目?biāo)人群主要集中在本地，人們消費(fèi)水平有限，人們的購(gòu)物習(xí)慣，并沒有因?yàn)椴叫薪值某霈F(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。因此步行街的建設(shè)，必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，“在什么山上唱什么歌”。其次，我們必須研究步行街的目標(biāo)人群，也就是說要有一種科學(xué)的、實(shí)事求是的研究方法。我們必須搞清楚誰來步行？怎么樣步行？為什么來步行這三個(gè)問題。誰來步行就是研究我們的目標(biāo)人群，即消費(fèi)者是誰。如果是為本地人服務(wù)，那就必須同本地人的消費(fèi)水準(zhǔn)相一致。為什么來步行的問題，是解決步行的游歷和觀感問題。人們必須在步行中找到快樂。例如，對(duì)于兒童和沒錢人的娛樂場(chǎng)所的建設(shè)，就是讓人們能夠產(chǎn)生反復(fù)來步行的快樂和向往。怎么樣步行則是科學(xué)規(guī)劃步行區(qū)域的問題。步行街的一般長(zhǎng)度是650米左右，超過這一長(zhǎng)度，人們游樂的時(shí)候就會(huì)有疲勞感。對(duì)南北向的步行街來說，東邊的街鋪就會(huì)比西邊的街鋪生意好一些；對(duì)于東西向的步行街來說，南面的商鋪就會(huì)比北面的消費(fèi)情況會(huì)好一些。那么，在步行街設(shè)計(jì)中我們必須考慮在那些人流相對(duì)少的地方，設(shè)置一些可供游人休閑如喝咖啡和飲食的地方，這樣可以調(diào)節(jié)整個(gè)街區(qū)的氛圍。必須研究出入口、停車場(chǎng)、以及重要的節(jié)點(diǎn)和黃金分割點(diǎn)的物態(tài)，尤其是高潮區(qū)的設(shè)計(jì)。只有我們從結(jié)構(gòu)上把整個(gè)步行街的建設(shè)全面定位把握住，步行街的設(shè)計(jì)才能夠比較科學(xué)、可持續(xù)的發(fā)展。對(duì)于那些流動(dòng)人口少，甚至“一節(jié)淡三墟”的城市來說，如何策劃好步行街的夜間生活和節(jié)假日生活，是一個(gè)非常重要的主題。我們必須根據(jù)城市的特點(diǎn)，在這一點(diǎn)做好深入的研究，從而做出切合市場(chǎng)實(shí)際的安排。此外，對(duì)一個(gè)城市的步行街的定位，我們必須嚴(yán)格建立在商圈意義上，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和業(yè)態(tài)進(jìn)行全面的把握。一般步行街的定位無非有五種方式：其一是搭建一個(gè)新的商業(yè)平臺(tái)，讓城市的人們?cè)谫?gòu)物和娛樂中有一種新的驚喜；其二是讓專業(yè)化的服務(wù)出現(xiàn)新的聚集效應(yīng)，聚集效應(yīng)產(chǎn)生人流，從而形成城市新的亮點(diǎn)；其三是用一種新的消費(fèi)模式代替舊的消費(fèi)模式；其四是走專業(yè)化的路，形成精品專業(yè)性的市場(chǎng)，而這種市場(chǎng)又是同整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)鏈有密不可分的關(guān)系；其五是看準(zhǔn)自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而擠壓對(duì)手，取而代之。這些定位應(yīng)該都是在規(guī)劃之前進(jìn)行全面地分析和研究建立起來的。因此，做步行街的問題必須研究清楚自己的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰，必須了解整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)分布與產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)，從而在商圈中找到自己適當(dāng)?shù)奈恢?。我們知道，一個(gè)商圈的存在實(shí)際上有很重的生態(tài)意義，這同自然界的生物生存的道理是一樣的。在高寒地區(qū)苔蘚類植物才能夠生存；而在溫?zé)釒ч熑~林才能夠找到自己生存的空間。每一種生物的存在都有它特定的生物圈，商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展也不例外。只有我們明白了在中小城市做步行街的整個(gè)思路和進(jìn)行定位的方法，我們才能夠?qū)Σ叫薪值膶?shí)操問題有比較清醒的把握。商業(yè)步行街的策劃是商業(yè)步行街的總譜。只有有了這種正確的指導(dǎo)思想，商業(yè)步行街的運(yùn)作才能夠做到有序而不亂，成為高潮起伏的交響樂。在實(shí)操意義上，主要還有步行街的租售問題。對(duì)于購(gòu)買商鋪的人來說，他們最重視的是商鋪的保值升值問題。因此，對(duì)于商鋪的主題設(shè)計(jì)我們必須有比較科學(xué)的研究，否則，就會(huì)對(duì)商鋪的出售產(chǎn)生重大的影響。例如在中小城市做一個(gè)長(zhǎng)達(dá)800米的飲食一條街，在全國(guó)幾乎看不到成功的例子，這種定位就是建立在一種想象的基礎(chǔ)上的，經(jīng)營(yíng)就會(huì)成為一個(gè)非常困難的問題。為了使得賣鋪業(yè)務(wù)健康發(fā)展，就必須在商鋪保值升值問題上做足功夫。沒有好的主題設(shè)計(jì)，基本上可以說就不可能有好的銷售業(yè)績(jī)。主題設(shè)計(jì)好了，我們賣鋪所常用的所謂返租回報(bào)、先租后賣、承諾回購(gòu)等“降龍十八法”的技術(shù)銷售策略才能發(fā)揮其應(yīng)有威力。對(duì)于商鋪的租賃業(yè)務(wù)來說，做旺人氣是至關(guān)重要的。因此作為經(jīng)營(yíng)者還必須處理好旺丁與旺財(cái)?shù)年P(guān)系，而旺丁首先必須充分發(fā)揮步行街的特點(diǎn)。在公共空間和人們的游歷、娛樂方面做好文章。例如，在中小城市設(shè)計(jì)的步行街，比較科學(xué)的設(shè)計(jì)模式應(yīng)是購(gòu)物、飲食、娛樂休閑各占1/3的比例，僅僅做成一個(gè)主題是不足取的，這就是同大城市不同的地方。政府在旺場(chǎng)方面應(yīng)該有很多優(yōu)勢(shì)，除了輿論導(dǎo)向以外，春節(jié)、元宵和當(dāng)?shù)刂匾墓?jié)事活動(dòng)的舉辦，對(duì)人們認(rèn)識(shí)步行街并產(chǎn)生認(rèn)同感有積極的效果。此外，步行街還必須在形象宣傳和整體推廣方面有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的安排和計(jì)劃。一個(gè)步行街成熟大概需要30年的時(shí)間，急功近利的辦法往往是權(quán)宜之計(jì)。如果我們不能夠站在科學(xué)定位，先策劃再規(guī)劃的原則上認(rèn)識(shí)步行街，步行街最后衰落成一條普通的街道，就在所難免。這同前幾年主題公園盲目跟風(fēng)建設(shè)，最后大部分銷聲匿跡的情況幾乎同出一轍，這是房地產(chǎn)投資中的一個(gè)陷阱。因此，重視策劃、重視優(yōu)生優(yōu)育、重視市場(chǎng)導(dǎo)向以及目標(biāo)市場(chǎng)的研究，在定位和規(guī)劃上按科學(xué)的原則做好安排，對(duì)步行街的建設(shè)來說是至關(guān)重要的。在步行街建設(shè)中，應(yīng)該盡量避免決策失誤，不要總被老百姓譏為“步行街”就是“不行街”。