【正文】 現(xiàn)時市場狀況，%。預(yù)計我司年租金收入：約660萬元（每平方米約為40元/月）?？紤]3%5%的空置率后，收益較現(xiàn)狀提升幅度為25%。物業(yè)改造成本：665萬元①項目設(shè)施改造成本如前所述，合計共115萬元。②項目規(guī)劃用途變更成本如前所述，合計共550萬元。八、各經(jīng)營方案建議的比較（一）各經(jīng)營方案對物業(yè)市場價值產(chǎn)生的影響方案一的影響按照前述的價格建議，首層適應(yīng)范圍相對比較廣，租金價格相對較高，建議出租單價3540元/平方米/月。二至六層整體出租，或者整棟整體出租，租金價格應(yīng)相對降低，建議出租單價2530元/平方米/月。本次計算設(shè)定物業(yè)整棟整體出租，估計租金單價設(shè)定在30元/平方米/月較為符合現(xiàn)時的市場狀況。具體計算如下：（1）出租價格的確定估計租金單價設(shè)定在30元/平方米/月。（2）遞增率的確定根據(jù)現(xiàn)時市場狀況，%。（3）房地產(chǎn)租賃稅費的確定房地產(chǎn)出租需要繳納一定的稅費，稅費比例估計如下表：序號稅費種類計價基礎(chǔ)計收比例1房產(chǎn)稅租金收入12%2營業(yè)稅租金收入%3其他租金收入%合計　　18%（4）出租率的確定本項目整體出租一般不存在空置的問題，所以出租率設(shè)定為100%。（5）剩余使用年限的確定根據(jù)《房地產(chǎn)證》（穗房地證字第0912136號）中顯示，本項目使用性質(zhì)為廠房，已征收土地使用權(quán)出讓金，使用年限從1994年7月1日起50年，剩余使用年限37年。（6）折現(xiàn)率的確定參照現(xiàn)時的商業(yè)銀行對企業(yè)貸款的一年期貸款利率，%。（7）物業(yè)維修基金物業(yè)于往后的幾十年經(jīng)營運作里，將出現(xiàn)各種各樣的損耗，所以應(yīng)在每年租金收入中提取物業(yè)維修基金。本方案為整體出租形式，可以由承租方支付，所以此處物業(yè)維修基金設(shè)定為0%。（8）物業(yè)市場價值的計算計算公式：Q=AB12C（1D）（1F）/（IE）{1[（1+E）/（1+I）] r }Q——物業(yè)市場價值A(chǔ)——估計租金單價B——物業(yè)建筑面積C——出租率D——房地產(chǎn)租賃稅費率E——遞增率F——物業(yè)維修基金I——折現(xiàn)率R——物業(yè)剩余使用年限根據(jù)上述公式計算物業(yè)市場價值為7686萬元。方案二的影響本項目保持原來的使用性質(zhì)（廠房），按照辦公用途改造現(xiàn)有的設(shè)施，間隔成若干單元，出租與不同客戶。根據(jù)現(xiàn)時周邊物業(yè)的市場狀況，以及本項目現(xiàn)時出租的情況，出租價格適宜控制在3038元/平方米/月。（1）出租價格設(shè)定在35元/平方米/月。（2）%。（3）房地產(chǎn)租賃稅費確定為18%（4）出租率的確定本項目分拆出租存在空置的問題，根據(jù)現(xiàn)時的狀況及周邊市場情況，出租率設(shè)定為95%。（5）剩余使用年限37年。（6）%。（7）物業(yè)維修基金物業(yè)于往后的幾十年經(jīng)營運作里，將出現(xiàn)各種各樣的損耗，所以應(yīng)在每年租金收入中提取物業(yè)維修基金，估計提取比例2%。（8）根據(jù)上述參數(shù)計算物業(yè)市場價值為8349萬元。（計算公式同方案一）方案三的影響規(guī)劃用途由原來的廠房變更為辦公性質(zhì)，改造現(xiàn)有設(shè)施，租金單價相對較高，根據(jù)現(xiàn)時周邊物業(yè)的市場狀況，出租單價3843元/平方米/月。（1）出租價格設(shè)定在40元/平方米/月。（2）%。（3）房地產(chǎn)租賃稅費確定為18%（4）出租率的確定本項目分拆出租存在空置的問題，根據(jù)現(xiàn)時的狀況及周邊市場情況，出租率設(shè)定為95%。（5）剩余使用年限37年。（6）%。（7）物業(yè)維修基金估計提取比例2%。（8）根據(jù)上述參數(shù)計算物業(yè)市場價值為9541萬元。（計算公式同方案一）（二）各經(jīng)營方案所面臨主要問題的比較方案一所面臨的主要問題（1）承租客戶辦理工商登記的問題（2）錯峰用電問題方案二所面臨的問題（1）方案二同樣面臨方案一的兩個問題。（2）需要投入一定的改造費用，如前所述，估計約115萬元。方案三所面臨的問題（1）方案三可以徹底地解決方案一所面臨的兩個問題，但項目改造費用較大，如前所述估計約665萬元。（2）改變規(guī)劃用途在行政部門審批方面難度較大。（三）各經(jīng)營方案比較匯總各建議方案比較匯總?cè)缦卤恚航ㄗh方案市場價值預(yù)計短期內(nèi)收益提升改造成本估計存在的問題方案一7686萬元無無①規(guī)劃用途問題，②錯峰用電問題，③設(shè)施落后問題方案二8349萬元15%115萬元①規(guī)劃用途問題，②錯峰用電問題，③投入一定改造成本方案三9541萬元25%665萬元①改造費用較大，②變更規(guī)劃實施難度較大由上述比較看出，采用方案一的經(jīng)營模式，物業(yè)未經(jīng)我方自行改造，市場價值7686萬元；采用方案二的經(jīng)營模式，我方投入115萬元的改造成本后，市場價值8349萬元，較采用方案一時的市場價值增加了663萬元（83497686=663）；采用方案三的經(jīng)營模式，我方投入665萬元的改造成本后，市場價值9541萬元，較采用方案一時的市場價值增加了1855萬元（95417686=1855）。所以，方案二、方案三均對物業(yè)的市場價值有大的提升，并且提升幅度遠大于改造成本的投入。綜上比較，從物業(yè)長遠發(fā)展的方向來考慮應(yīng)選擇方案三，實施方案三后對物業(yè)效益的提升、未來的發(fā)展，在政策上、市場競爭力上均具有較大的優(yōu)勢，但是實施難度較大，項目改造費用也較大。如果方案三面臨的問題未能很好地解決，為實現(xiàn)項目效益最大化，可以選擇方案二，并且管委會有關(guān)人員表示能配合我方解決工商登記的問題，估計可以滿足項目運營需要。方案一效益相對偏低，但可以利用租戶對本項目的裝修進行翻新改造，從而可以提高本項目的經(jīng)營檔次和形象。九、各經(jīng)營方案比較結(jié)論綜合以上分析，為降低方案實施的難度，較大地實現(xiàn)本項目的效益，本次建議優(yōu)選方案二，即由我司自主經(jīng)營，自行投資改造現(xiàn)有設(shè)施，規(guī)劃仍保持原用途，項目自我招商、經(jīng)營、管理一體化的自主經(jīng)營方式，間隔成若干單元，散租給不同客戶。次選方案為方案一，將該大樓整租給有實力的大客戶，由其進行該大樓的翻新改造和經(jīng)營管理。十、物業(yè)交接建議本項目租戶到期日大都集中在2008年7月份（聯(lián)邦快遞承租首層的1100㎡為5月份），為順利進行交接，我司應(yīng)提前與各租戶聯(lián)系，落實交接方案。首層租戶的交接方式首層三家租戶與我司直接簽訂租賃合同，交接方案比較簡單，可采取直接談判的方式進行接洽，與其直接落實續(xù)租問題。也可以進行公開招商，選擇更適合的租戶。交接聯(lián)系時間應(yīng)確定在租賃期滿前36個月，以滿足談判或者招商的時間要求。二至六層租戶的交接方式廣州天河科技園管委會服務(wù)中心整體包租了本項目的二至六層，如前所述，現(xiàn)時分租出去的租戶共有35家，由于租戶較多，同時對35個單元進行重新招商，不能保證出租率及租戶的質(zhì)素。所以，應(yīng)整體接收管委會原有的租戶，價格上可以作出適當?shù)恼{(diào)整。據(jù)我方向管委會了解，現(xiàn)時各租戶租賃均價為35元/平方米/月，整體基本符合市場現(xiàn)狀。我方接收此批租戶后，為實現(xiàn)公司效益最大化，同時也考慮租戶的穩(wěn)定性，可與各租戶進行協(xié)商，在租金不低于原管委會與其簽訂的價格基礎(chǔ)上，盡量保證原租戶繼續(xù)租賃本項目。于合同到期前3個月時，我方應(yīng)與管委會有關(guān)人員協(xié)商，要求其配合我方組織一次租戶會議，向租戶說明我方與管委會合約到期后繼續(xù)承租本項目的有關(guān)問題，以及我方的出租意向，并對各家客戶預(yù)先登記，以備日后聯(lián)系需要。會后，每家租戶分別進行談判協(xié)商，并應(yīng)預(yù)先制定好價格方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。