江蘇鎮(zhèn)江推廣案子加策劃18法則-資料下載頁(yè)
2025-01-21 20:44本頁(yè)面
【正文】 主要表現(xiàn)手法通過(guò)同“南京的湖南路，成都的春熙路”進(jìn)行類(lèi)比，來(lái)說(shuō)明本案所具備的升值潛力； 2）新生活方式訴求：首倡CLD生活品質(zhì)，而后通過(guò)“金山聚焦”欄目進(jìn)行推廣； 3）教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)； 4）商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合； 5）……等等 各階段廣告策略的簡(jiǎn)要實(shí)施： 一、籌備期：宣傳重點(diǎn)為地段宣傳，宣傳其商業(yè)氛圍的濃厚，為商鋪的推出埋下伏筆；提出新的生活方式等概念； 二、公開(kāi)期：以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行宣傳，同時(shí)配以“新聞媒體”的宣傳來(lái)進(jìn)行造勢(shì)，如解密“CLD”生活為主線(xiàn)進(jìn)行宣傳； 三、熱銷(xiāo)期：通過(guò)文化社區(qū)、商業(yè)社區(qū)的完美結(jié)合進(jìn)行推廣 四、持續(xù)期：針對(duì)于主訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳 SP活動(dòng)方案 SP活動(dòng)方案思路 1）新聞追蹤（充分發(fā)揮“金山聚焦”欄目?jī)?yōu)勢(shì)） ①通過(guò)探討鎮(zhèn)江的次商業(yè)圈為主題系列新聞跟蹤報(bào)道 ?、谕ㄟ^(guò)探討城市“CLD”為主線(xiàn)的系列新聞活動(dòng) 2）開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng) ?、倥e行開(kāi)盤(pán)慶典儀式 ?、谂抨?duì)抽簽摸獎(jiǎng)活動(dòng) 3）節(jié)假日復(fù)合促銷(xiāo)活動(dòng) ①中秋節(jié)以“月圓、家圓”為主題的慶典活動(dòng) ?、趪?guó)慶節(jié)以普天同慶為主題的文藝活動(dòng) 4）公關(guān)促銷(xiāo) ①名人代言 以上方案具體實(shí)施還須進(jìn)行深入的探討后進(jìn)行具體事項(xiàng)的策劃。 銷(xiāo)售計(jì)劃 根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)與操作水平，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃在1年內(nèi)銷(xiāo)售90％以上是比較有把握的。 住宅部分： 上半年完成40％以上的銷(xiāo)售率，下半年完成50％以上的銷(xiāo)售率。 商鋪部分： 上半年完成60％以上的銷(xiāo)售率，下半年完成30％以上的銷(xiāo)售率。 整合推廣計(jì)劃（簡(jiǎn)要實(shí)施計(jì)劃，詳見(jiàn)整合推廣方案） i.基本原則： 強(qiáng)化項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)； 規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)； ii.推廣實(shí)施步驟： 實(shí)施的第一步，樓盤(pán)VI形象的全面整合，采用樓盤(pán)基本色調(diào)，統(tǒng)一主題，運(yùn)用POP廣告、戶(hù)外廣告，制造視覺(jué)沖擊，配以少量報(bào)紙形象廣告造勢(shì)。開(kāi)通電話(huà)咨詢(xún)熱線(xiàn)。 實(shí)施的第二步，售樓部形象展示，直接咨詢(xún)排號(hào)。 實(shí)施的第三步，開(kāi)盤(pán)左右時(shí)期的廣告強(qiáng)勢(shì)出擊。 實(shí)施的第四步，采用低成本廣告保持熱度。 實(shí)施的第五步，強(qiáng)勢(shì)尾盤(pán)清理。 前期工作 項(xiàng)目VI系統(tǒng)包裝 1）樓盤(pán)名稱(chēng)、logo設(shè)計(jì)。 2）樓書(shū)、DM單設(shè)計(jì)。 樓書(shū)、DM單底色均為藍(lán)色（宜采用深藍(lán)），樓書(shū)的賣(mài)點(diǎn)除了周邊的交通、醫(yī)療、購(gòu)物等居家配套，裝修標(biāo)準(zhǔn)等常規(guī)內(nèi)容外，還應(yīng)重點(diǎn)介紹 以下幾部分的內(nèi)容： ?、俦景傅纳禎摿Γ? ?、诒景赋珜?dǎo)的生活方式。 ?、坶_(kāi)發(fā)商實(shí)力介紹（以往項(xiàng)目介紹）。 3）售樓部設(shè)計(jì)及POP、戶(hù)外廣告展示 ?、偈蹣遣康脑O(shè)計(jì) ?、赑OP、戶(hù)外廣告展示 4）售樓人員培訓(xùn)（略詳見(jiàn)培訓(xùn)教材《銷(xiāo)售講習(xí)》） 5）銷(xiāo)售管理制度制定（略詳見(jiàn)《銷(xiāo)售管理制度》） 整合推廣簡(jiǎn)案（主要針對(duì)價(jià)格策劃） 整合推廣策劃之價(jià)格策劃 第一階段：導(dǎo)入期（售樓部投入使用前） 定價(jià)原則：價(jià)格暫不公布、試探市場(chǎng)反映。 基本定價(jià)： 定價(jià)說(shuō)明： ?、兕A(yù)售證尚未辦理； ?、谝?xún)r(jià)格競(jìng)猜，吸引客戶(hù)的注意。 ?、凼杖】蛻?hù)定金，為了先期穩(wěn)定購(gòu)買(mǎi)關(guān)系； ?、茉囂绞袌?chǎng)反映，預(yù)估定金落戶(hù)的心理價(jià)位，為開(kāi)盤(pán)定價(jià)考慮。 第二階段：公開(kāi)期（售樓部投入使用至開(kāi)盤(pán)） 定價(jià)原則：低價(jià)開(kāi)盤(pán)，運(yùn)用促銷(xiāo)制造開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。 基本定價(jià)： 定價(jià)說(shuō)明： ?、僭谛蜗笮麄鲿r(shí)期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價(jià)開(kāi)盤(pán)，能給客戶(hù)驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷(xiāo)售氣氛； ②以低價(jià)開(kāi)盤(pán)為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開(kāi)盤(pán)一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購(gòu)房客戶(hù)對(duì)自己所購(gòu)房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹(shù)立良好口碑，為以后銷(xiāo)售奠定基礎(chǔ)。 第三階段：強(qiáng)銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)到開(kāi)盤(pán)后2個(gè)月） 定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì) 基本定價(jià)： 定價(jià)說(shuō)明： ?、?gòu)墓_(kāi)期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷(xiāo)期售價(jià)漲幅的制定提供參考。 ?、趦r(jià)格的低幅上揚(yáng)，一方面可穩(wěn)定已購(gòu)房客戶(hù)心理，同時(shí)表明了房屋良好的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)，刺激持幣觀(guān)望者心理。 第四階段：持銷(xiāo)期（開(kāi)盤(pán)后的2個(gè)月至項(xiàng)目封頂） 定價(jià)原則：價(jià)格攀升，漲幅較上一次有所增大。 基本定價(jià)： 定價(jià)說(shuō)明：房屋封頂之時(shí)，價(jià)格會(huì)有較大漲幅，上漲之前的一段時(shí)間廣告宣傳與之相配合。 第五階段：尾盤(pán)期（封頂后至項(xiàng)目售完） 定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷(xiāo)售。 基本定價(jià)： 定價(jià)說(shuō)明：價(jià)格不宜降低，但優(yōu)惠幅度可以有所增大。 付款方式策略 付款方式 付款策略一次性付款銀行按揭（一）銀行按揭（二）特惠分期 交定金簽認(rèn)購(gòu)書(shū)10000元 折扣959799100 七日內(nèi)簽署正式合同100%30%30%30% 余款支付方式70%作按揭20%入住前繳清，50%作按揭余款一年內(nèi)免息付清 說(shuō)明： （1）特惠分期付款方式不對(duì)外公布，但如果客戶(hù)有這方面的要求，亦可根據(jù)實(shí)際情況個(gè)別處理； （2）銀行按揭（二）付款方式要求20%入住前一次性付清。 物業(yè)管理策略 物業(yè)管理可能會(huì)成為本案的一個(gè)抗性，而反之也可以成為本案的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)，因?yàn)橐坏┪飿I(yè)管理公司同貴公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)于本案無(wú)論是銷(xiāo)售還是品牌的樹(shù)立都大有裨益，以下是對(duì)于幾種物業(yè)管理模式的分析： 一、全權(quán)委托管理 優(yōu)勢(shì) 1）充分發(fā)揮物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)服務(wù)功能，提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次； 2）減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量； 劣勢(shì) 1）費(fèi)用較高，因而業(yè)主負(fù)擔(dān)增加； 2）如果服務(wù)質(zhì)量差，則會(huì)直接影響發(fā)展商的聲譽(yù)； 二、聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司作顧問(wèn)；如戴德粱行 優(yōu)勢(shì) 1）經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對(duì)于項(xiàng)目宣傳也是一個(gè)賣(mài)點(diǎn)； 2）能夠?yàn)楸竟九囵B(yǎng)一批人才，對(duì)于發(fā)展商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有戰(zhàn)略意義； 劣勢(shì) 1）能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個(gè)最大問(wèn)題 三、自行管理 優(yōu)勢(shì) 1）充分發(fā)揮對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)的一條龍作用，實(shí)現(xiàn)高效率服務(wù)； 劣勢(shì) 1）缺乏經(jīng)驗(yàn)，容易走彎路； 2）對(duì)于突發(fā)事件沒(méi)有及時(shí)處理的能力，缺乏創(chuàng)新思想； 考慮到高層的維護(hù)費(fèi)用較高，且比一般的多層較難管理，因而我司建議貴公司以第二種管理方式進(jìn)行操作，我司負(fù)責(zé)聯(lián)系、并協(xié)調(diào)貴公司同物業(yè)管理公司的關(guān)系。
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