【正文】 的抵押物；或以國債、工商銀行定期存單作　　質押。蘇州市區(qū)（不含園區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)）的借款人必須由蘇州市住房置業(yè)擔保有限公司為其提供保證擔保。 　?。╊~度和期限： 貸款額度最高為房價的70％。貸款期限最長20年。 　?。ㄆ撸┵J款利率：1－5年，‰；5－20年，‰；　?。ò耍┥暾埐牧希喊醋》炕鸸芾碇行囊筇峁??！　。ň牛┵J款申辦程序：　　1．借款人簽訂購房合同并預付30％以上的房款； 　　2．持借款人及其配偶的公積金卡到住房基金管理中心申請貸款； 　　3．攜住房基金管理中心的貸款審批表，并帶齊所有貸款申請材料，到工商銀行個人理財中心辦理貸款手續(xù)，簽訂《個人購房借款合同》； 　　4．銀行將貸款以借款人購房款的名義，直接劃入開發(fā)商賬戶中； 　　5．借款人到銀行拿取個人住房貸款進帳單、到開發(fā)商處換取房款收據(jù)或發(fā)票。 　　（十）貸款歸還：　　貸款期限為一年以下的（含一年）,到期一次還本付息,利隨本清。貸款期限一年以上的，從貸款發(fā)放的次月起，按月等額償還借款本息?！　“丛碌阮~還款時，采用委托代扣、自動轉帳方式。借款人將本人在工商銀行開立的活期儲蓄帳戶或牡丹靈通卡帳戶作為還款帳戶，于每月還款日之前，在該帳戶上存足當月應還款金額，通過委托銀行代扣方式，自動轉帳歸還貸款?！　〗杩钊丝砂慈我饨痤~提前部分歸還貸款，或按當前貸款本金余額全部還清貸款。提前部分歸還或提前還清貸款時，銀行對提前歸還的本金按實際借款時間、原檔次的貸款利率結清貸款本息。 　　四．住宅新概念與創(chuàng)新設計　　隨著社會的進步，人們對住宅要求的不斷提高，房地產產品也大踏步的向前。各種新概念的住宅不斷出現(xiàn)，設計的創(chuàng)新，產品的更新，但住宅創(chuàng)新需要建立在產品之上，這樣才能體現(xiàn)產品的創(chuàng)新，如果背離了產品價值去創(chuàng)新，就會被市場所拋棄。　?。ㄒ唬┮匀藶楸緹捑同F(xiàn)代人居　　1．多層甚至小高層住宅花園化漸成氣象，大面積退臺設計、入口大堂花園式設計比比皆是，諸多獨棟、聯(lián)排、疊拼住宅的設計手法被更多地運用到多層及小高層的設計中來，“情景花園住宅”漸成新寵，并導致各地項目亦步亦趨?！　?．景觀環(huán)境設計理念日漸深化，使居住體驗更接近人文本質。與此相對應，矩陣式的兵營排列、“四菜一湯”的程式化規(guī)劃等已極為罕見，依山就勢、傍河而居等與當?shù)氐孛}、人脈相融通的設計比比皆是，景觀的均好性已得到極大尊重，不少項目還通過出色的規(guī)劃和景觀設計令項目透出彌足珍貴的文化底蘊。　?。ǘ┚G色生態(tài)、健康住宅　　綠色生態(tài)住宅在國際上亦被稱為綠色住宅、生態(tài)住宅、可持續(xù)發(fā)展住宅等，但無論怎么稱呼，其核心都是為人們提供更健康、舒適和經濟的居住條件和環(huán)境，實施住宅的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。隨著我國住宅市場化進程的加快，住宅市場的競爭日趨激烈，開發(fā)商和購房者開始關注綠色生態(tài)住宅。 這種新的住宅講究：以人為本，呵護健康舒適；資源的節(jié)約與再利用；與周圍生態(tài)環(huán)境相協(xié)調與融合。以可持續(xù)發(fā)展相關的模式：人類的生活模式；現(xiàn)有的生產模式；消費模式為動力。評價這種創(chuàng)新的住宅的指標是：社會效益、環(huán)境效益和經濟效益。　　這種綠色生態(tài)住宅同時業(yè)是一種可持續(xù)發(fā)展建筑，基本上圍繞三個主題：第一減少對地球資源環(huán)境的負荷和影響，第二創(chuàng)造健康舒適生活環(huán)境，第三與周圍自然環(huán)境相和諧。　　雖然在當今房地產界人們大談住宅創(chuàng)新、綠色建筑，然而，目前中國對綠色建筑的規(guī)劃，還存在一定的誤區(qū)和不合理運用?！　。ㄈ└呖萍夹妥≌　】萍夹妥≌谋举|其實就是要應用高科技進行細節(jié)處理，以提高人們住宅生活的舒適度。運用各種科技手段建造高技術集成型住宅來塑造高品質的生活。這種產品體現(xiàn)人性的關懷，遵循的是以人為本的設計理念，決不是一味的追求高技術含量，通過運用高技術達到節(jié)約、環(huán)保、生態(tài)等等功能。第四節(jié) 房地產開發(fā)中的稅費房地產企業(yè)在進行房地產開發(fā)過程中主要要繳納的稅費有：　?。ㄒ唬I業(yè)稅　　1．應稅范圍：　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：　　（1）轉讓土地使用權：是指土地使用者轉讓土地使用權的行為，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅?！　。?）銷售不動產：是指有償轉讓不動產所有權的行為。不動產，是指不能移動，移動后會引起性質，形狀改變的財產。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物、銷售其他土地附著物。　　　　銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物?！　　　。侵赣袃斵D讓其他土地附著物的所有權的行為?！　。侵附ㄖ锘驑嬛镆酝獾钠渌街谕恋氐牟粍赢a。　　，視同銷售不動產。　　，比照銷售不動產征稅?！　?，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅?！　。话幢径惸空鞫??！　　　》康禺a開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅以及契稅等?！　?1)銷售不動產的營業(yè)稅計稅依據(jù)　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：　　。　　，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產的行為，不應視同銷售不動產征收營業(yè)稅?！　。杭{稅人銷售不動產價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關有權按下列順序核定其營業(yè)額：　　；　??；　　：　　計稅價格=營業(yè)成本或工程成本（1+成本利潤率）247。（1—營業(yè)稅稅率）　　上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。　　(2)其他具體規(guī)定如下：　　《轉發(fā)國家稅務總局關于房產開發(fā)企業(yè)銷售不動產征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規(guī)定，在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅?！　　　「鶕?jù)《轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：　　合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：　　“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：　　一種是土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產”稅目征稅。由于雙方沒有進行貨幣結算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。　　另一種是以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產的行為，對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。　　、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：　　第一種情況是房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅?！　〉诙N情況是房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅?！　〉谌N情況是如果房屋建成后，雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅?！　τ谵D讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，有如下規(guī)定：　　納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天?！按隧椧?guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天?！　　掇D發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：　　以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經營者為了加快資金周轉而采取的一種促銷手段。對以“還本”方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。　　　　根據(jù)《轉發(fā)《國家稅務總局關于中外合作開發(fā)房地產征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》（京地稅營[1994]205號）規(guī)定：　　　　中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權轉移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關于“以無形資產投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定、因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天?！　⊥瑫r，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動產”征營業(yè)稅?！　　　⊥夥教崆爸Ц督o中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉讓土地使用權，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入?！　?，計算征收營業(yè)稅。轉讓土地使用權劃歸營業(yè)稅稅目轉讓無形資產范疇，稅率為5%，銷售不動產劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產的范疇內，稅率為5%.計算公式=營業(yè)額5%　　(二)城市維護建設稅　　根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定：　　1．計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。　　2．稅率：分別為7%、5%、1%.　　計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率?！　?1)納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內的，稅率為7%；　　(2)納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內的，稅率為5%；　　(3)納稅義務人所在地不在2項范圍內的，稅率為1%；　?。ㄈ┙逃M附加　　根據(jù)北京市稅務局轉發(fā)《北京市人民政府轉發(fā)國務院關于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定：　　1．計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額　　2．稅率為3%.　　計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額費率?！　。ㄋ模┩恋卦鲋刀悺　「鶕?jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138號）規(guī)定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：　　1．對轉讓土地使用權的，只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，轉讓集體土地使用權的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經國家征用不得轉讓。因此，轉讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍?！　?．轉讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施?！　?．附著物是指附著于土地上的不能移動，一經移動即遭損壞的物品。　　4．取得收入的行為，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益?！　?．土地增值稅的計稅依據(jù)　　計稅依據(jù)是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額?！　》康禺a轉讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉讓房地產有關的經濟收益。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：　　（1）取得土地使用權所支付的金額；　　（2）開發(fā)土地的成本、費用；　?。?）新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；　　（4）與轉讓房地產有關的稅金；　　（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)