安徽某大型混合項目策劃方案-資料下載頁
2026-01-12 19:46本頁面
【正文】 NHOUSE：主要針對**所屬區(qū)縣的中等收入階層，如煤礦的技術(shù)人員、大學教師、政府及企事業(yè)單位的中層管理干部；獨立別墅：主要針對**所屬區(qū)縣的富裕階層，如煤礦的管理階層、市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營者、私營企業(yè)主；多層公寓和小高層公寓：主要針對**目前大量的改善型需求客戶2）商業(yè)部分u 整體定位新城市、新商圈u 產(chǎn)品定位三星級酒店+辦公樓+大型郊區(qū)購物中心+沿街商鋪+社區(qū)商鋪u 定位原因1）大通區(qū)作為城市副中心，缺少酒店和辦公物業(yè)；2）辦公物業(yè)主要針對金融機構(gòu)、開發(fā)區(qū)的企業(yè)，酒店主要針對外來商務人員（可以作為招商項目）；3）郊區(qū)建設(shè)大型購物中心，符合商業(yè)發(fā)展潮流，同時也可以作為居住區(qū)與鐵路線的緩沖區(qū)；4）沿街商鋪主要利用交通干線于田大路、洞山東路的商業(yè)價值；田大路主要為精品服飾、便利店等，洞山東路主要為餐飲和娛樂；5）社區(qū)商鋪主要滿足居住區(qū)大量居民的日常生活需求，如菜市場、便利店、超市、理發(fā)店等等。u 客源定位：投資客為主：消化本地投資客的同時，面向江浙投資客；自營型客戶為輔：本地經(jīng)營型客戶開設(shè)分支機構(gòu)；同時加大招商力度，吸引外來經(jīng)營戶；3）項目相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標：產(chǎn)品形態(tài)占地面積（畝）容積率建筑面積（米2）居住區(qū)TOWNHOUSE3萬獨立別墅2萬多層公寓96萬小高層54萬行政區(qū)行政大樓/廣場——3萬商務區(qū)酒店（2家）——3萬辦公樓——1萬商業(yè)區(qū)沿街商業(yè)（街）——10萬商場（2個）——4萬大賣場——3萬城市公設(shè)停車場————中、小學、幼兒園——1萬合計——2000畝180萬六、項目定價分析1．**房地產(chǎn)價格現(xiàn)狀目前**的房地產(chǎn)價格處于較低的水平。從整體交易情況來看，；2004年上升幅度較大，估計達到1500元/米2。 從市場在售項目的實際情況來看，2004年底，**市住宅項目的價格大多已經(jīng)達到1500~1600元/米2，最低的1200元/米2，最高的已經(jīng)超過2000元/米2；商鋪價格因地段、是否臨街及商鋪樓層等因素而各有不同。以臨街商鋪的售價為參照依據(jù)，市場價格行情如下表：核心商圈（元/米2）非核心商圈（元/米2）低值均值高值低值均值高值1F1000011000120005000600070002F5000550060003000350040001F合2 F 6000700080004000450050002．**房地產(chǎn)價格預測目前**房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展的階段，房價水平雖然較低，但上升勢頭很快。2003年相較2002年，商品房成交均價上升200多元；2004年上半年，商品房價格又在2003年的基礎(chǔ)上上升200多元，而且下半年由于供給量的減少，房價上升勢頭更為迅猛。從**的經(jīng)濟發(fā)展來看，近幾年是**經(jīng)濟增長的快速期，2004年的速度將達到16%以上；按房價增幅與GDP發(fā)展速度持平的保守估計，**的整體房價將以每年15%的速度上漲，漲幅絕對值將超過200元/米2/年。3．現(xiàn)階段項目價格預測2）項目市場比較價格u 住宅價格的確定單位：元/米2產(chǎn)品類別可比項目可比項目價格項目定價說明陽光公寓惠利花園城18001600異區(qū)同質(zhì)小高層公寓惠利花園城20001800TOWNHOUSE無——3000市場空白參考住宅獨立別墅無——4500u 商鋪價格的確定產(chǎn)品類別可比項目可比項目價格項目定價說明沿街商鋪（2F）信誼花園50004000兩層商鋪社區(qū)商鋪（1F）————4500（1800元/米2）商場————3000新商圈、租賃為主購物中心————3000樓層高商業(yè)價值低酒店————3000寫字樓————3000量體小，暫定價u 說明1）以上價格均為保守估計；2）商鋪的價值在商業(yè)消費人口增加的情況下可以大大提升。如果在銷售過程中適當控制，將適量商鋪留至項目后期銷售，其時社區(qū)已有大量居民入住，商業(yè)消費人口已形成規(guī)模，商鋪的銷售價格將遠高于以上的定價。u 項目平均銷售價格的確定產(chǎn)品形態(tài)占地面積（畝）可售面積（米2）銷售價格銷售總額住宅TOWNHOUSE100 獨立別墅100多層公寓1000小高層450商業(yè)沿街商業(yè)（街）——社區(qū)商業(yè)商場（2個）30大賣場20商務酒店（2家）10辦公樓10合計（萬元/米2）平均價格（元/米2）3）平均銷售價格確定取上述兩種方法計算的算術(shù)平均值： 1817元/米2顯然，這一價格是項目可以完全銷售的合理價格。七．項目營銷建議1．營銷主題結(jié)合大通區(qū)的城市再造的有利條件，以及大通區(qū)區(qū)位條件好、空氣環(huán)境好的，建議項目名稱為：**新城 或 大通新城，后者只是區(qū)域概念，不如前者大氣；營銷思路：先營銷城市，再營銷項目城市營銷主題：綠色大通、希望大通項目營銷主題：綠色之城、生態(tài)之城、希望之城新城市、新生活2．銷售階段建議第一階段：以樹立項目形象為主，前期開發(fā)產(chǎn)品為“TOWNHOUSE別墅和精品陽光公寓”；第二階段：多層公寓為主第三階段：獨立別墅第四階段：商業(yè)招商第五階段：小高層及商業(yè)銷售30________________________________________________________________________________________
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