【正文】 則 [基礎分析 ] 總體開發(fā)原則 資金壓力下的低風險開發(fā)模式 [住宅開發(fā) ]住宅先行，以確?？焖倩鼗\資金 [商業(yè)開發(fā) ]確定經(jīng)營模式，最終實現(xiàn)商業(yè)利潤 [住宅開發(fā) ]確保速度，適度提升價格 [商業(yè)開發(fā) ]確定銷售模式，緩解住宅壓力 2022年 5月 18日 第 98 頁 6月 7月 8月 9月 10月 11月 工程完成 拿預售許可證 秋交會 前期籌備 住宅認籌 住宅開盤 業(yè)態(tài)規(guī)劃定位 商業(yè)招商 \商鋪營銷 住宅蓄客 開業(yè)籌備 住宅、商業(yè)雙線并行的營銷節(jié)點 2022年 5月 18日 第 99 頁 目標與總體開發(fā)原則 [基礎分析 ] 目標 /梳理 建立轟動效應 降低開發(fā)風險 最大化盈利 提升企業(yè)品牌 長短期利益結(jié)合 可行的利潤模式 項目成功銷售達成后的結(jié)果 迅速回籠資金 迅速銷售，緩解資金壓力 2022年 5月 18日 第 100 頁 住宅營銷要點 2022年 5月 18日 第 101 頁 總體戰(zhàn)略定位 ? 以 “ 住 ” 旺 “ 商 ” 策略 —— 先開發(fā)住宅，回籠一定資金，解決首要問題，同時商業(yè)并行，提前鋪墊招商洽談工作。 ? 抓 “ 豪 ” 捕 “ 富 ” 策略 —— 各種公關活動的鋪墊策劃全面瞄準 “ 準富豪 ” ， “ 富豪階層 ” ，展示 “ 名流殿堂 ” 的生活景象。 ? 撒 “ 網(wǎng) ” 捉 “ 魚 ” 策略 —— 廣泛在 “ 長株譚 ” 富人階層圈撒網(wǎng)，集中力量篩選目標客戶，令三湘富豪對項目形成高度認知度。 2022年 5月 18日 第 102 頁 一、備戰(zhàn) ——兵馬未動，糧草先行，為戰(zhàn)而備； 二、養(yǎng)息 ——尋找客戶，培育客戶，成功蓄水； 三、亮相 ——粉墨登場，阻擊對手，養(yǎng)精蓄銳； 四、出擊 ——瞬間引爆，一炮而紅，開閘放水； 五、持戰(zhàn) ——再接再厲，趁勢而上，持續(xù)銷售。 整體操盤策略 2022年 5月 18日 第 103 頁 ? “ 備 ” 字訣 —— 運籌帷幄、決勝千里 ? “ 養(yǎng) ” 字訣 —— 細心培養(yǎng)、侍機而動 ? “ 拓 ” 字訣 —— 開拓創(chuàng)新、天下歸心 ? “ 推 ” 字訣 —— 推波助瀾、引爆全城 ? “ 揚 ” 字訣 —— 穩(wěn)步上揚、節(jié)節(jié)走高 五字訣營銷總策略 2022年 5月 18日 第 104 頁 渠道戰(zhàn)術 ? 營銷推廣 “ 降龍十八式 ” （待貴司與我方簽定合作協(xié)議后三十天內(nèi)提交 《 整體營銷操作部署綱要 》 里詳細敘述） 2022年 5月 18日 第 105 頁 要使整個銷售及服務做到客戶滿意度 100分，達到 “ 強強聯(lián)合 ” 的品牌效應，我司憑借十多年專業(yè)銷售管理經(jīng)驗及項目的實際情況，為 【 中環(huán) 壹世界 】 度身打造了全新先進的銷售戰(zhàn)術體系，希望憑借優(yōu)秀的服務體系，引導長沙市的營銷代理水平進行一個質(zhì)的提升。 銷售管理 我司將采用： “ 一體系一模式 ” 標準化銷售模式 ” 2022年 5月 18日 第 106 頁 先進管理體系 ——“PH T C管理體系 ” 一模式： 一體系： 全新銷售模式 ——“標準化 銷售模式 ” 2022年 5月 18日 第 107 頁 PH T C管理體系 Parallel管理 ——“平行管理，雙管齊下”，注重消費觀念 灌輸教育 Hexagon管理 ——“六環(huán)緊扣，循環(huán)管理”，注重直接與 執(zhí)行反饋 Triangle管理 ——“三角回環(huán)”式管理，發(fā)揮齒輪效應 作用 Customer管理 ——內(nèi)、外客戶管理系統(tǒng) 2022年 5月 18日 第 108 頁 “ PH管理體系 ” 圖解 營銷策劃管理 高層銷售管理 P 管 理 ① 制訂工作目標 ⑥ 因?qū)嶋H情況作出調(diào)整 ⑤ 工作績效評估 ③ 組織 、管理 、 執(zhí)行 ② 分組 、落實責任 ⒈ 目標管理 ⒉ 執(zhí)行管理 ⒊ 組織管理 5． 績效管理 6． 調(diào)整管理 ④ 不間斷銷售培訓 4． 銷售管理 H 管 理 2022年 5月 18日 第 109 頁 銷售組織系統(tǒng)化 ： 步驟嚴密、崗位明確、流程清晰； 管理工作規(guī)范化 ： 條理分明、責任到職、嚴格執(zhí)行； 人員素質(zhì)專業(yè)化 ： 專業(yè)標準、專業(yè)考核、專業(yè)培訓； 功能服務多元化 ： 團隊人員工作可塑性強，能夠勝任銷售工作以外的諸多工作事務。 銷售業(yè)績目標化 ： 力爭超額完成銷售任務，做到零投訴、零重賣、零錯誤 “ T管理體系 ” 的管理目標化 2022年 5月 18日 第 110 頁 營銷目標 目標實現(xiàn) 100%銷售，并實現(xiàn) 6000元 /m2以上的目標均價。 為商業(yè)注入活力，滿足項目資金回籠需要并實現(xiàn)項目利益最大化，（屆時可提供三種以上方案）。 2022年 5月 18日 第 111 頁 商業(yè)營銷要點 2022年 5月 18日 第 112 頁 項目商業(yè)解決思路提取 經(jīng)營前景 商業(yè)氛圍 長期升值潛力 業(yè)態(tài)組合合理性 五一商圈潛力分析 商業(yè)文化的理解 經(jīng)營業(yè)態(tài)建議 成功招商計劃 賣場人氣營造 短期收支平衡 規(guī)避風險售賣計劃 客戶需要：回報安全 /穩(wěn)定 2022年 5月 18日 第 113 頁 核心售賣模式 [商業(yè)營銷 ] [經(jīng)營模式 ]可持續(xù)發(fā)展的業(yè)態(tài)組合 [長期升值潛力 ]中心城商圈發(fā)展?jié)摿Ψ治? [經(jīng)營前景 ]招商計劃 核心售賣模式關鍵 ： 實現(xiàn)當期銷售收入最大化 2022年 5月 18日 第 114 頁 商業(yè)操作方式解析 操作模式 特征 主導方向 目 標 制約條件 案例 以售賣為主 非銷售面積小30%，以小主力店帶動整體商鋪銷售 地產(chǎn)開發(fā) 短期實現(xiàn)盈利 需要良好的規(guī)劃 如經(jīng)營不善，對后期項目有較大影響 大部分街鋪 帶租約銷售 租約前置 開發(fā)、經(jīng)營相結(jié)合 中短期實現(xiàn)盈利 前置兌現(xiàn)困難引起信用危機 租約后置 中長期實現(xiàn)盈利 開發(fā)風險較高 店鋪經(jīng)營 主力店大于80%，核心主力店大于 60% 零售商業(yè) 長期經(jīng)營 資金回流慢 回報期長，風險高 要求有雄厚的資金實力 2022年 5月 18日 第 115 頁 商業(yè)營銷方案建議 ? 建議一 在有好的品牌主力店整體租賃的情況下，可考慮 保留產(chǎn)權，整體租賃 ? 建議二 銷售一樓黃金鋪面，減少資金壓力，保留其他樓 層產(chǎn)權，吸納基金整體收購 ? 建議三 分割銷售，委托專業(yè)商業(yè)管理公司進行后續(xù)經(jīng)營 管理 2022年 5月 18日 第 116 頁 豪宅戶型亮點介紹 其他建議 2022年 5月 18日 第 117 頁 戶型設計 三房戶型 1 戶型亮點： ? 入戶花園呈半環(huán)形包圍餐廳，和餐廳產(chǎn)生一個極好的融合。 ? 總體戶型設計合理，動靜分區(qū)干濕分區(qū)都很明顯，私密性較好。 ? 主臥的步入式衣柜設置較為合理，保證了便利性和通透性。 入戶花園 超大陽臺 2022年 5月 18日 第 118 頁 三房戶型 2 戶型亮點： ? 整體布局極為合理，動靜分區(qū)明顯，餐廳和客廳及廚房的聯(lián)系緊密，空間感好。 ? 主臥帶書房，書房帶大陽臺，功能齊全，私密性極佳。 面積： 150－ 160平方 戶型設計 2022年 5月 18日 第 119 頁 三房戶型 3 戶型亮點： ? L型入戶花園，廚房見內(nèi)景，采光通風性佳。 ? L型空中庭院，提高居住檔次。 ? 主臥帶衣帽間，私密性較好。 戶型設計 2022年 5月 18日 第 120 頁 戶型設計 四房戶型 1 戶型亮點 ： ? 該戶型的動靜分區(qū)更明顯，廚房和餐廳的設在一角對臥室的影響極小，同時通風性能良好。 ? 主臥的功能齊全加入了別墅因子，帶私家 SPA館，體現(xiàn)主人的高品質(zhì)生活。 ? 整個戶型的采光和私密性極好 2022年 5月 18日 第 121 頁 戶型設計 四房戶型 2 戶型亮點 ： ? 動靜分區(qū)明顯。 ? 客廳餐廳設計周正，通風采光良好。 ? 餐廳廚房周正實用，方正大氣。 ? 主臥功能設計合理。 2022年 5月 18日 第 122 頁 五房戶型 戶型亮點 ： ? 門廳的設計既體現(xiàn)了豪宅的氣勢，又符合居住風水觀念。 ? 娛樂室餐廳和廚房及次衛(wèi)集中設置，確保了臥室部分的私密性和安靜。 戶型設計 2022年 5月 18日 第 123 頁 復式戶型 2022年 5月 18日 第 124 頁 戶型亮點 ： ? 前后大型花園設計，融入別墅設計原素，大陽臺 6米的挑高，使采光通風更好。 ? 功能設計合理，下層設置老人房和客餐廳，上層設置主客房，照顧了私密性和便利性。 2022年 5月 18日 第 125 頁 項目豪宅元素建議 2022年 5月 18日 第 126 頁 入戶花園設計： —— 空中花園能夠給室內(nèi)環(huán)境帶來生機，美化環(huán)境的效果；但是在功能的設置上可以考慮可變性，以滿足不同的需求愛好。 —— 注重空中花園和室內(nèi)環(huán)境的融合性。 入戶花園 2022年 5月 18日 第 127 頁 “空中庭院” 空中庭院 在戶內(nèi)一個中心點設置一個內(nèi)庭，最大可能地為戶內(nèi) 提供了景觀，也為業(yè)主家庭成員提供了一個良好的交流空間，這個空間還可以由業(yè)主根據(jù)自己的喜好加以改變。 2022年 5月 18日 第 128 頁 全景落地窗 本項目的地理位置較高，大落地窗利于采光及院落景觀的引入。 2022年 5月 18日 第 129 頁 步入式衣帽間 2022年 5月 18日 第 130 頁 陽光健身房 2022年 5月 18日 第 131 頁 私人視聽室 2022年 5月 18日 第 132 頁 豪邸紅酒吧 2022年 5月 18日 第 133 頁 空中桑拿房 2022年 5月 18日 第 134 頁