【正文】 綠城青竹園北城板塊別墅8950743836%萬國城MOMA北城板塊小高層3200644717%佳陽悅景馨都四方坪板塊小高層4000407236171%香樟雅郡四方坪板塊小高層4100960274686%華府一航線四方坪板塊高層3750540100440%金達家園四方坪板塊多層322028322261%soho天都四方坪板塊綜合物業(yè)3900895199696%才子佳苑四方坪板塊小高層、多層3900675406269%御景龍城月湖板塊別墅聯(lián)排：6000獨棟：80001045945%藏瓏二期月湖板塊綜合物業(yè)電梯房：63501017550467%學府華庭月湖板塊小高層35501136680456%財富名園月湖板塊小高層390040585320%興旺蘭庭月湖板塊高層4100488120368%長大臥琥月湖板塊小高層、高層3500831150681%合計19932894510987% （數(shù)據(jù)截止至12月底）（成交數(shù)據(jù)來源：房地局備案系統(tǒng)及新景祥市場監(jiān)測）銷售情況分析08年區(qū)域單個項目年平均去化套數(shù)在308套，%，分板塊來看區(qū)域內(nèi)沿江板塊由于湘江世紀城項目的熱銷導致其年均去化套數(shù)及年均去化率均遙遙領先，其他四個板塊表現(xiàn)平平，年均去化率均在40%左右。價格分析區(qū)域樓盤價格主要集中在30005000元/㎡、6000元/㎡以上這兩個區(qū)間段，其中6000元/㎡以上項目主要分布在市中心核心地段、沿江區(qū)域、月湖公園及北城部分高端低密度項目，而30005000元/㎡價格區(qū)間為區(qū)域市場絕對主流，3000元/㎡以下及50006000元/㎡這兩個價格區(qū)間為區(qū)域市場相對空白點所在。產(chǎn)品分析項目名稱一房二房三房四房五房復式別墅天健芙蓉盛世786382642232　8　五一大道20211025413036　　　新時代廣場378151227　　　　長寶1667　　216　　　　大地金墅867038154——20　華盛新外灘 2245260107　　　湘江世紀城　76680426333　　濱江君悅香邸　48473　　　　江景陽光6614816　　　　世紀春天　　　　　　35綠城青竹園　　　　　　63伍家?guī)X生活廣場6512822542　　　湘江北尚9219632　　　　珠江花城　12536515685　　山語城　286287125　　　才子佳苑112396　　　　　華府一航線12060360　　　　蘋果派273　　　　　　139189160　　　　香樟雅郡　72270+5472+1854　　御景龍城　　　　　　100藏瓏　　108108　　66興旺瀾庭19222468　　　　長大臥琥264122237208　　　財富名園　180180216144　　學府華庭　　153119102　　合計270538424981176641828264占比%%%%%%%數(shù)據(jù)來源于區(qū)域部分典型項目樣本采集2008年開福區(qū)戶型供給以三房為主，%，其次為兩房，%，再次為一房及四房，%、%。分板塊來看，市中心板塊戶型產(chǎn)品的供應主要以一房產(chǎn)品為主，其次是三房產(chǎn)品，二房的供應量也比較大，四房以上產(chǎn)品的供應比較少。而其它如北城、沿江、四方坪、月湖等板塊則被三房牢牢占據(jù)市場主流地位，大致配比與區(qū)域整體比例接近。存貨量分析從新景祥市場監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域5大板塊除市中心板塊由于其原本市場供應量就較小導致其存量房也相對較小外，其他四大板塊市場存量房基本相當。熱銷項目樓盤名稱板塊物業(yè)類型目前折后均價（元/㎡）08年推出套數(shù)成交套數(shù)熱銷理由荷園市中心板塊高層6500981441精裝修，好地段天健芙蓉盛世一期市中心板塊高層、小高層41001131520大幅降價湘江世紀城一期沿江板塊高層4200,43482697團購策略才子佳苑四方坪板塊小高層、多層3900675406相對較低價格從上表可以看出在當前淡市下仍有少數(shù)項目取得熱銷，這表明當前市場上的主要問題在于供給量與有效需求的嚴重失衡，如何抓住市場上的有限剛性需求為當前各大開發(fā)商需要迫切解決的問題。09年板塊潛在供應分析板塊樓盤名稱物業(yè)類型占地面積（M2）建筑面積（M2）09年預計推出量（萬M2）市中心板塊五一大道202高層4市中心板塊新時代廣場 高層9008897467市中心板塊長房馨域小高層市中心板塊荷園高層19098市中心板塊天健芙蓉盛世高層、小高層560663056008—10市中心板塊金陽大廈商業(yè)樓1137市中心板塊福圣園普通住宅沿江板塊湘江1號別墅6177009478015—7沿江板塊長寶1667高層沿江板塊湘江世紀城高層400000030—40沿江板塊景江融城高層38736沿江板塊新河三角洲項目綜合物業(yè)11333398—10沿江板塊華盛新外灘高層274951869553沿江板塊大地金墅高層449959218北城板塊伍家?guī)X生活廣場小高層2130080000北城板塊湘江北尚高層124841北城板塊君悅香邸二期 高層—3293056—7北城板塊珠江花城二期小高層2600004600006—8北城板塊萬國城MOMA小高層88000011000005—6北城板塊江景陽光小高層北城板塊江臨天下高層687732100004—5北城板塊綠城青竹園別墅13079875北城板塊世紀春天別墅513001北城板塊普通住宅216651000004—6北城板塊銀港佳園普通住宅6771四方坪板塊佳陽悅景馨都小高層4四方坪板塊香樟雅郡小高層137038四方坪板塊金達家園多層四方坪板塊soho天都綜合物業(yè)90000四方坪板塊才子佳苑小高層、多層四方坪板塊華府一航線高層1103853870月湖板塊御景龍城別墅133182月湖板塊藏瓏綜合物業(yè)3073008—9月湖板塊圣爵菲斯綜合物業(yè)225000177709月湖板塊學府華庭小高層63688191457月湖板塊財富名園小高層111647400000月湖板塊長大臥琥小高層76705160000月湖板塊威爾士春天高層/3500006—7月湖板塊商業(yè)樓 普通住宅60785月湖板塊興旺蘭庭高層27780103359合計由上表可以看出2009年開福區(qū)即將上市項目達到40個以上，㎡之間，其中各大板塊市場放量大體相當，無放量特別明顯區(qū)域。二、天心區(qū)表421 天心區(qū)部分在售項目一覽表樓盤名稱板塊物業(yè)類型目前折后均價（元/㎡）08年推出套數(shù)成交套數(shù)存貨（套）去化率印象天心市中心板塊小高層5800848131717%白沙晶城市中心板塊高層5500337168169%層上觀邸市中心板塊小高層4100598135463%錢隆樽品市中心板塊高層350042893335%君臨國際沿江板塊高層6800358126232%書院觀邸一批沿江板塊多層、高層6000813500313%南外灘沿江板塊高層5300256150106%浪漫滿屋一期南城板塊高層3700682455227%湘府華城二期一批南城板塊小高層40001553719834%和莊小戶型南城板塊高層368014223571065%博林金谷二期一批南城板塊小高層44001056442614%保利花園南城板塊小高層3750558226332%湘誠嘉園二期南城板塊小高層限量價3180、380063377556%天鴻天府南城板塊小高層4300536287249%湖光山色一期南城板塊小高層、高層35001484528956%生活藝術城三期南城板塊小高層32501286825461%歐洲城南城板塊小高層3580466175291%富興嘉城南城板塊小高層365032485239%童話里南城板塊高層3700398119279%中信新城南城板塊綜合物業(yè)4000465225240%合計1450158238678%（數(shù)據(jù)截止至12月底）（成交數(shù)據(jù)來源：房地局備案系統(tǒng)及新景祥市場監(jiān)測）銷售情況分析08年區(qū)域單個項目年平均去化套數(shù)在291套，%，分板塊來看區(qū)域內(nèi)南城板塊表現(xiàn)相對較好，單個項目年均去化套數(shù)及年均去化率均高于區(qū)域整體水平，揪其原因主要為南城板塊內(nèi)樓盤價格相對其他兩個板塊為低，大幅跳水樓盤頻頻出現(xiàn)，而其它兩個板塊表現(xiàn)平平。價格分析區(qū)域樓盤價格主要集中在30004000元/㎡這個區(qū)間段，這一價格區(qū)間樓盤多分布在南城這一板塊，為區(qū)域市場絕對主流；而40005000元/㎡這個價格區(qū)間集中分布在市中心及南城板塊，占比達到25%， 5000元/㎡以上價格區(qū)間樓盤多位于市中心絕佳地段及沿江板塊。產(chǎn)品分析項目名稱一房二房三房四房五房復式別墅印象天心79024　　　　　層上觀邸90　43272　　　白沙晶城530311　　　　　錢隆樽品32583372　　　書院觀邸150240214184　10　南外灘　4241013446　　君臨國際96268188　　　　保利花園　2227148　　　博林金谷　8141　3192　富興嘉城　54108174　　　和莊162405　　　　　湖光山色　204204　　　　浪漫滿屋　216216　　　　杰座18429946　　　　歐洲城　32898846　　生活藝術城3752559　　　　天鴻天府　16124　22　　湘府華城　　204102　　　童話里2312917　　　　中信新城224168528012224　湘誠嘉園　136136　　　　合計265629603098884157326　占比%%%%%%　注：數(shù)據(jù)來源于區(qū)域部分典型項目樣本采集2008年天心區(qū)戶型供給以三房為主，%，其次為兩房及一房，%、%。而一房類產(chǎn)品主要分布在