【正文】 ?？瞪虡I(yè)廣場 占比 百分比 10元 15元 76 54% 20元 25元 22 16% 30元 40元 9 6% 40元 60元 3 2% 60元以上 0 0% 10元以下 31 22% 均租金對比統(tǒng)計 區(qū)域商圈租金 鉆石廣場片區(qū) 占比 百分比 10元 15元 3 3% 20元 25元 76 73% 30元 40元 13 13% 40元 60元 11 11% 60元以上 0 0% 朱提文化街片區(qū) 占比 百分比 10元 15元 6 5% 20元 25元 98 80% 30元 40元 11 9% 40元 60元 6 5% 60元以上 1 1% 均租金對比統(tǒng)計 區(qū)域商圈分析 商業(yè)業(yè)態(tài) 各商圈業(yè)態(tài)單一，均已百貨、餐飲或者娛樂為支撐，商量商圈為家居等專業(yè)商圈，不能實現(xiàn)一站式購物體驗。 商圈中缺乏星級酒店、銀行、品牌超市等代表城市成熟度的業(yè)態(tài)，城市商業(yè)活躍度表現(xiàn)的明顯不足。 商業(yè)物業(yè)形態(tài) 目前各商圈物業(yè)形態(tài)均以臨街鋪面為主，少量商場形式，處于傳統(tǒng)商業(yè)的落后狀態(tài)。 商圈吸附能力 各商圈由于業(yè)態(tài)單一，分布較多，且商圈商家數(shù)量較少，規(guī)模較小，向外輻射能力不大，吸附能力弱。 區(qū)域商圈分析 商業(yè)租金 根據(jù)商圈情況和商圈租金對比，除去老城區(qū)南順城片區(qū)、陡街片區(qū)商業(yè)租金基本高于 60元 /平米，其他商圈租金均在 60元 /平米以下。從租金上表現(xiàn)出商圈的活躍程度比較低。 租售策略 與租金區(qū)域表現(xiàn)類似，除去老城區(qū)南順城片區(qū)和陡街片區(qū)沒有租售優(yōu)惠策略外，其他商圈均以不同程度的免租優(yōu)惠政策，來擴充商家。表現(xiàn)出商圈厚度不夠，不夠成熟。 區(qū)域商圈小結 ※ 商業(yè)業(yè)態(tài)單一，不能實現(xiàn)一站式購物體驗。 ※ 酒店、銀行、品牌商超等代表城市程度度業(yè)態(tài)，城市商業(yè)活躍度不高。 ※ 商業(yè)大多以傳統(tǒng)臨街商鋪為主要物業(yè)形態(tài)，形態(tài)較為落后，整體規(guī)劃困難。 ※ 商圈分布多，但是業(yè)態(tài)單一，所以各商圈向外輻射能力小，吸附力較弱。 ※ 商圈租金差異巨大，租售優(yōu)惠比較普遍，商圈厚度不足，整體不成熟。 物業(yè)規(guī)劃初步建議 4 區(qū)域背景概述 項目案名建議 發(fā)展戰(zhàn)略及初步定位 市場掃面 發(fā)展戰(zhàn)略及初步定位 項目概況 發(fā)展戰(zhàn)略定義 項目站位 項目初步定位 ⊙ 問題界定：在昭通目前的宏觀情況下，房地產(chǎn)市場發(fā)展程度下，商業(yè)發(fā)展大背景下，我們應該怎么樣站位？ 項目站位 ： 做市場的領 導者 商業(yè)旗艦綜合體 城市重要交通中心 城市新核心，新形象 建設城市首座擁有核心競爭力的，全方位統(tǒng)一招商、運營管理的一站式生活服務新中心。 發(fā)展戰(zhàn)略建議 領導著的 擔當 “啟動昭魯 一體化” 提升區(qū)域 價值 引領商業(yè) 繁榮 激活城市 經(jīng)濟 樹立城市 標桿 發(fā)展戰(zhàn)略建議 云、貴、川交通中心建設加快昭魯一體化建設，從而激活城市經(jīng)濟發(fā)展，穩(wěn)定區(qū)域人流提升區(qū)域價值。 北京華聯(lián)、居然之家國際商業(yè)巨頭外加星級酒店，用品牌奠定城市商業(yè)中心基礎，鞏固區(qū)域價值，引領城市商業(yè)繁榮 。 住宅在擁有城市經(jīng)濟基礎、成熟區(qū)域價值的情況下，樹立城市標桿形象，追求高價值回報。 以客運中心為切入核心 以品牌商業(yè)為城市支撐 以住宅實現(xiàn)高價值回報 實現(xiàn)穩(wěn)速回現(xiàn) 實現(xiàn)項目高收益 項目整體定位 昭魯一體化發(fā)展下的城市新中心 ? 昭通市星級汽車客運站 ? 建材家居裝飾城：北京居然之家 ? 品牌連鎖超市百貨：北京華聯(lián)超市 ? 旅游五星級酒店：旅游文化三星級標準酒店 ? 特色商品步行街 、 美食休閑步行街 ? 兒童益智教育基地 交通客運站定位 云南連接川渝經(jīng)濟圈，重要交通樞紐中心。 現(xiàn)代化的設計理念：整體與商業(yè)建筑融合，體現(xiàn)城市標桿形象； 空港式客運站：杜絕傳統(tǒng)客運站臟亂差現(xiàn)象。 項目商業(yè)定位 城市商業(yè)新中心 全檔次購物大世界 具備高、中、低全檔次覆蓋，承接客運站高頻人流全線消費，承載城市中高端消費 …… 物業(yè)形態(tài)：特色商業(yè)街、商場、天街。 輻射范圍：昭魯全范圍及客運中心高頻人流。 全業(yè)態(tài)魅力 時尚 生活匯 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位 ：以年輕、時尚、潮流、 有鮮明多頻次和多人流快消品、服務 為主打，集 百貨 、休閑、餐飲于一體的主題商業(yè)街 。 商業(yè)街 商場、天街 一站式生活 購物樂園 具有全方位的品牌精品零售 、 日用百貨 、 休閑娛樂及培訓教育等類別的消費需求 。 商品消費以時尚 、 品味 、 品牌為最大特征 項目住宅定位 新中心地位 華宅 一站式便捷精致生活 便捷精致生活：享受城市商業(yè)中心、交通中心帶來的便捷服務。 華宅：特色產(chǎn)品，注重建筑、園林、戶型等的細節(jié)打造，精工細作，品質(zhì)至上。 新中心：站位城市新中心，未來城居中央板塊。 項目客戶定位 住宅客戶定位： 昭陽區(qū)及周邊縣市剛需年輕客戶和首改客戶，以政府官員、城市白領、公務員、教師、私營業(yè)主等。 商業(yè)客戶定位： 以昭陽區(qū)及周邊縣市私營業(yè)主、以政府官員、公務員、投資客戶、商人為主。 目標市場定位 ：以昭陽區(qū)客戶為主，隨著 2022年昭麻高速、昭昆高速貫通后，目標市場將快速擴張到昭通轄屬縣、鎮(zhèn)以及臨近縣份購房群體。 本項目住宅物業(yè)購買客群特征研判： ?對居住品質(zhì)有較高要求 ?對項目自身商業(yè)配套完整性有一定要求 ?對交通配套成熟度有較高要求 ?對品牌有較高認知度 ?對區(qū)域環(huán)境有一定要求 ?對鄰里身份構成、年齡結構較為看重 本項目商業(yè)物業(yè)購買客群界定： ?關注項目整體規(guī)劃與區(qū)域市場定位 ?看重品牌主力商家的實力 ?看中商業(yè)后期運營保障 ?看重商業(yè)的使用功能 ?看重總價承受能力 ?看重投資回報及風險性 ?看重城市規(guī)劃對該項目升值前景的正面影響 物業(yè)規(guī)劃初步建議 5 區(qū)域背景概述 項目案名建議 發(fā)展戰(zhàn)略及初步定位 市場掃面 物業(yè)規(guī)劃初步建議 項目概況 停車場規(guī)劃建議 整體物業(yè)規(guī)劃建議 立面規(guī)劃建議 開發(fā)節(jié)奏建議 整體物業(yè)規(guī)劃建議 幼兒教育中心 社區(qū) 一級客運站 中心廣場 北京華聯(lián)、天街、酒店 商貿(mào)城 居然之家 商業(yè)步行街 規(guī)劃建議解析： 規(guī)劃原則：充分協(xié)調(diào)各板塊之間的動線規(guī)劃，最大化商業(yè)便利性，實現(xiàn)人氣分布均衡，整體商業(yè)價值最大化、均衡化。 商業(yè)建筑全部分布在二環(huán)西路左側(cè)，把商業(yè)物業(yè)便利性最大化，可視性最大化。 車站和居然之家分布在迎賓大道北側(cè)，方便車輛出入，同時居然之家靠二環(huán)西路側(cè)作為人行入口。 車站右邊為商業(yè)街南端，直接將客運站人流引入商業(yè)中心區(qū)域，并且從商業(yè)街南端到北段商業(yè)檔次一次升高，由商貿(mào)城的中低檔次過渡到中心廣場的中高端檔次。 商業(yè)街北端住宅設置幼兒教育基地，用接送小孩的人流帶動內(nèi)部人氣，同時平衡北端和南端人氣；同樣商業(yè)檔次有北向中心廣場依次提高。 停車場規(guī)劃建議 車位配比建議住宅部分 1:， 充分滿足商業(yè)部分停車需求。 停車場設計建議為地下停車場，避免地面停車，影響交通及形象。 停車出入口規(guī)劃在商貿(mào)城靠二環(huán)西路一側(cè)，并且停車場打造直通各板塊行人直通口。 立面設計建議 建議原則：立面打造大氣前衛(wèi)，特點鮮明有時代意義感覺，擔當城市標桿建筑 商業(yè)物業(yè)立面建議： 商業(yè)物業(yè)立面設計盡量方正、簡潔，全力展示項目的大氣感覺，同時采用幕墻等現(xiàn)代敢強力的的元素粉飾。 住宅物業(yè)建議： 建議采用現(xiàn)代風格建筑立面?，F(xiàn)代風格建筑立面的簡潔與線條感城市添加輕松大氣的感覺；同時跟商業(yè)風格融合效果最佳。 開發(fā)節(jié)奏建議 一期建設 二期建設 一級客運站 商貿(mào)城 居然之家專業(yè)市場 北京華聯(lián)、酒店、天街 中高端社區(qū) 幼兒教育中心基地 根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，一期建設商業(yè)部分充分提升區(qū)域價值，實現(xiàn)穩(wěn)速回現(xiàn)。并隨著昭魯一體化得發(fā)展，客運中心及城市建設對城市經(jīng)濟的推動；二期建設住宅實現(xiàn)高收益。 6 區(qū)域背景概述 項目案名建議 發(fā)展戰(zhàn)略及初步定位 市場掃面 項目案名建議 項目概況 物業(yè)規(guī)劃初步建議 案名建議： 中貿(mào)? 萬千城 ● 以“中貿(mào)”冠名，既便于樹立開發(fā)商品牌，又容易誤導市場，給人的感覺是“中字頭”的央企品牌，利用推廣。 ● “ 萬千”，萬紫千紅，吉祥的商業(yè)景象，預示涵蓋萬物、經(jīng)營品類豐富，為一站式商業(yè)的定位設下鋪墊。 ● “ 城”，即大、即包羅萬象。 南城國際廣場 ●“城南國際”，國際這類最“土豪”的名字，在三四線城市最受追捧，同時昭示項目國際化的生活方式定位。 ● “ 廣場”，人氣聚集之地，有人氣必然有商氣，如今廣場已成為商業(yè)的代名詞。 補充案名建議： 中貿(mào)?秋城國際 中貿(mào)?城南 1號 中貿(mào)國際城 中貿(mào)?洲際廣場 中貿(mào)國際販物公園 THANKS 謝謝