房地產(chǎn)企業(yè)政策常見問題匯總-資料下載頁
2025-01-18 20:09本頁面
【正文】 一般商品房小區(qū) 配套建設(shè) 經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)房和危改房的，應(yīng) 分別核算 銷售收入，分別計(jì)算預(yù)計(jì)利潤；不能分別核算的，一律從高適用計(jì)稅毛利率。 ? 對經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目 配套建設(shè) 的 商鋪、車庫、車位 等未完工產(chǎn)品取得的收入，不得按 3%計(jì)稅毛利率執(zhí)行。 40 房地產(chǎn)企業(yè)售樓部扣除分析 開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等 。 關(guān)于售樓部的模式及涉稅處理分析 售樓部 4 臨時(shí)設(shè)施 3 配套設(shè)施 2 自建出租 1 商品房 41 四、成本對象的支出內(nèi)容 (六 )開發(fā)間接費(fèi)。 售樓部可能有四種存在形式，下面討論涉稅處理： 1 以 商品房作為售樓部 ，商品房裝修直接進(jìn)“開發(fā)成本”。 2 在樓盤外的地方 自建售樓部出租 。 作為自建固定資產(chǎn)，折舊和裝修費(fèi)計(jì)入“銷售費(fèi)用”中。 對于土地增值稅而言，上述兩費(fèi)計(jì)入“銷售費(fèi)用”，不能享受加計(jì) 20%的扣除優(yōu)惠！ 3 以 配套設(shè)施 作為售樓部，按第十七條 配套設(shè)施的規(guī)則處理。 4 作為 臨時(shí)設(shè)施 ，通過“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用” 下面主要討論第四種情況下新舊稅法變化及會計(jì)處理。 42 四、成本對象的支出內(nèi)容 (六 )開發(fā)間接費(fèi)。 1 新稅法 規(guī)定：售樓部和樣板房處理為開發(fā)間接費(fèi)用。 原稅法 規(guī)定：開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按 自建固定資產(chǎn) 進(jìn)行處理，其他一律按建造 開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 稅法規(guī)定有很大的變化！ 43 四、成本對象的支出內(nèi)容 (六 )開發(fā)間接費(fèi)。 2 會計(jì)規(guī)定：作為固定資產(chǎn)處理，可以計(jì)提折舊。 （ 1） 修造時(shí)： 借：固定資產(chǎn) 貸：銀行存款 （ 2） 計(jì)提折舊的時(shí)候， 借：營業(yè)費(fèi)用 貸：累計(jì)折舊 （ 3） 拆除的時(shí)候， 借：營業(yè)外支出 累計(jì)折舊 貸：固定資產(chǎn) 3 會計(jì)與稅法的差異 （ 1） 計(jì)提折舊應(yīng)納稅調(diào)增。 （ 2） 拆除時(shí)產(chǎn)生的營業(yè)外支出應(yīng)納稅調(diào)增。 （ 3）將固定資產(chǎn)的原價(jià)計(jì)入產(chǎn)品的計(jì)稅成本處理。 44 四、成本對象的支出內(nèi)容 (六 )開發(fā)間接費(fèi)。 2 將 開發(fā)間接費(fèi)用（資本化） 計(jì)入 期間費(fèi)用（費(fèi)用化） 結(jié)果分析 （ 1）企業(yè)所得稅可提前扣除，產(chǎn)生的是時(shí)間性差異。 （ 2）損失了土地增值稅加計(jì)扣除 20%的優(yōu)惠，產(chǎn)生的是永久性時(shí)間差異！！ 2 將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用的結(jié)果分析 （ 1）企業(yè)所得稅延遲扣除，產(chǎn)生的是時(shí)間性差異。 （ 2）增加了土地增值稅加計(jì)扣除 20%的優(yōu)惠，產(chǎn)生的是永久性時(shí)間差異??！ 結(jié)論：一般情況下， 將 期間費(fèi)用 計(jì)入 開發(fā)成本 的間接費(fèi)用，避稅明顯！ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的其他規(guī)定 — 備案、報(bào)告事項(xiàng) ? 第二十六條： ? 成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。 ? 第九條： ? 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 THANK YOU ！
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