精品報告--2007年吳中區(qū)項目研展報告-資料下載頁
2025-01-18 19:34本頁面
【正文】 輻射能力 :一般 優(yōu)勢 :位于大運河風光帶 . 該地塊區(qū)域已經(jīng)具備一定的商業(yè) 氛圍、中檔酒店、休閑中心等運營狀況良 好 . 劣勢 : 人氣不夠旺盛 車流多于人流 13 號 地 塊 (休閑商業(yè) ) 主要經(jīng)營業(yè)態(tài) :小雜貨店等 商業(yè)配套 :無 主力消費人群 :外來人群 路網(wǎng)結(jié)構(gòu) :太湖東路 ,與開發(fā)區(qū)隔大運河相望 該商區(qū)消費檔次 :低檔 該街區(qū)商業(yè)輻射能力 :較差 優(yōu)勢 : 位于大運河風光帶 . 交通便利 劣勢 : 沒什么人氣 ,車流多于人流 環(huán)境嘈雜 ,外來人口聚集 . 無商業(yè)氛圍 太湖北路居民區(qū)被一水渠阻隔 ,人流因此也被隔離 分析 。12號和 13號兩個地塊都是用來開發(fā)休閑商業(yè) ,這 2個地塊處于吳中中心城區(qū)和開發(fā)區(qū)的銜接階段 ,一條運河為界 .但從目前看這 2個地塊周邊配套以及人氣都非常一般 ,其完善還需時日 .從投資回報來說將會是一個很長期的過程 ,其商業(yè)投資價值低于 9這三塊黃金成熟地段的地塊 . 五、研展結(jié)論 同過對 13個地塊的分析 ,我們可以把他們分為 3個板塊 一、 1號、 2號地塊屬于兩區(qū)交界板塊 (古城區(qū) ,吳中區(qū) ) 這 2個地塊周邊在形成一個高檔商務區(qū)域 ,正在與古城商圈無縫 對接 .其最接近古城區(qū)商圈 ,古城區(qū)商圈向外圍的擴張 ,最先受益的就是這個 區(qū)域的商業(yè)圈 . 二、 3號、 4號、 5號、 6號、 7號、 8號、 9號、 10號地塊屬于吳中核心城區(qū) 板塊 這 8個地塊都屬于寸土寸金的吳中區(qū)核心地段 ,該地段人氣鼎盛 ,商業(yè)配套齊 全 ,目前總的來說該區(qū)域高檔商業(yè)不多 ,整體檔次不高 ,這幾個地塊的推出將會使這一 片區(qū)真正成為吳中區(qū)的高檔 CBD中心區(qū)域 ,既可以分流主城區(qū)的商業(yè)人流又可以對 整個吳中區(qū)進行輻射 ,而隨著吳中區(qū)住宅項目的放量 ,該批商業(yè)項目的推出將會其著 非常好的配套作用 .同時提升吳中商圈的影響力 . 9三個純高檔商業(yè)地塊從位置上來說價值高于 3號 ,8號兩個地塊 .他們 的差別主要是地塊開發(fā)面積的大小和開發(fā)產(chǎn)品的問題 ,考量的是開發(fā)商的實力 .4號、 5號、 10號三個地塊都是商住兩用地塊 ,從位置和目前的商業(yè)成熟度來看 5號地塊的 商業(yè)價值最大 ,而從開發(fā)角度來說 ,商住兩用的項目住宅可以帶動商業(yè)的人氣 ,資金回 籠更快一些 .特別是核心城區(qū)的住宅地塊已經(jīng)是非常稀缺的 .純高檔商業(yè)項目和寫字 樓產(chǎn)品雖然資金回籠慢但利潤空間會更大 ,當然風險也更高 . 三、 11號、 12號、和 13號地塊處于吳中核心城區(qū)與開發(fā)區(qū)的交接處 這一區(qū)域的開發(fā)是一個很長期的過程 ,運河風光帶的規(guī)劃、人氣的積累也需 要時日 ,因此 12號 13號地塊價值從整個商業(yè)角度考量是低于 9號地塊的 .而 11 號地塊作為一個純住宅用地在住城區(qū)已不多見 ,非常稀缺 . 六、建 議 一、 11號地塊是純住宅項目 , 7萬方的地塊面積在吳中核心城區(qū)非常稀卻 .現(xiàn)在吳中在售樓盤和已拍賣地塊主要集中在吳中的副中心區(qū)域越溪 ,木櫝這樣的區(qū)域 .這些區(qū)域配套的完善尚時日 ,而這個地塊雖然處于吳中區(qū) ,但其與古城區(qū)非?？拷?,這個區(qū)域的地塊價值與古城區(qū)相差不大 ,可以享受到商貿(mào)中心的繁華和便利的同時但價格卻比古城區(qū)低 ,性價比非常高 . 因此 :11號地塊非常值得一拿 二、 如果拿高檔商業(yè)地塊的話 ,2號地塊商業(yè)價值最大 ,這個地塊周邊正在形成一個吳中區(qū)的 CBD中心 ,東吳大廈 ,吳城大廈以及星光國際大廈 ,這些大廈的建成將極大提高吳中商圈的檔次 ,改變吳中核心區(qū)域無高檔寫字樓的歷史 .該地塊處在這樣一個 CBD中心區(qū)域之中 ,無形之中提升了這個地塊的檔次 .其既可以與古城區(qū)商圈對接又可以輻射整個吳中區(qū) . 三、商住兩用的地塊 5號地塊最值得一拿 ,住宅產(chǎn)品地段好 ,土地稀缺同時商鋪受周邊商業(yè)的帶動而易受投資者青睞 . 四、這些地塊中 9號地塊 與其他地塊處于同樣的核心區(qū)域 .商業(yè)價值相似 ,這個地塊出讓面積 ,從拿地成本來說最小 ,其他面積都在 3萬方左右 .
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