【正文】 放大的浴池 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 136 度假主題概念 —— NVilla 天體別墅 ? Noble Soul——盡可能維護別墅私密感 – 營造不容別人隨意侵擾的貴族氣息 ? 資源“私”有化 ? 環(huán)境私密化 – 利用盡端路優(yōu)勢充分營造私密性 – 道路，靜、近、凈 “私”家泳池 “私”家 SPA 私密的生活空間 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 度假主題概念 —— NVilla 天體別墅 ? Noble Soul——盡可能維護別墅私密感 – 營造不容別人隨意侵擾的貴族氣息 ? 資源“私”有化 ? 環(huán)境私密化 137 盡端路的私密化優(yōu)勢 ?利用盡端路優(yōu)勢充分營造私密性 ?道路，靜、近、凈 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 138 度假主題概念 —— NVilla 天體別墅 ? Naive Life——回歸簡單、單純的快樂 – 舒適但不奢華 – 讓財富具有生活的價值，而不是生活成為財富的體現 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 現有度假項目客戶群分析 項目目標客戶群定位 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 140 現有度假項目客戶群分析 客戶群基本特征 客戶群購買特征 項目目標客戶群定位 目標客戶群群體特征 目標客戶群需求特征 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 現有度假項目客戶群分析 ? 現有項目客戶群基本特征 – 與旅游業(yè)整體發(fā)展階段相匹配，龍門的高端度假客戶正在增加，度假產品的銷售也正在迎來市場的春天 – 地域來源 ? 以廣州、深圳、香港、澳門等地大城市客戶為主 ? 珠三角其它城市客戶 ? 國內其它城市客戶 141 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 現有度假項目客戶群分析 ? 項目客戶群購買特征 – 度假客戶 ? 目前市場上已有產品尚不能滿足高端客戶對度假體驗的需求 142 行為特點 度假旅游者 觀光旅游者 空間 集中少數特色景點，差異性不大 景點多樣化，旅游線路復雜 時間 避開節(jié)假日，旅游時間相對較長 各類節(jié)假日，旅游時間相對較短 效用 突出心理效用 強調經濟效益 文化 康體、休閑、自我價值實現，自我性較重 求新求異，炫耀性較重 心理體驗 個性化的方式參與事件所得的體驗，高強度投入體驗 群體性的方式參與事件所得的體驗，一般強度投入體驗 ?投資客戶 ?對龍門的旅游資源具有較強認同感，看好海南旅游市場的未來發(fā)展 ?關注投資門檻，低總價的產品更受其青睞 ?實際上，大多數客戶的購買行為往往兼有度假需求和投資需求，只是關注的側重點有所不同 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 143 現有度假項目客戶群分析 客戶群基本特征 客戶群購買特征 項目目標客戶群定位 目標客戶群群體特征 目標客戶群需求特征 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項目目標客戶群定位 問題： I. 誰會來買目標的度假別墅？ II. 他們需要怎樣的產品？ 144 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 問題 I 誰會來買目標的度假別墅？ ? 高端度假人群 – 了解龍門的旅游資源，追求更深層次體驗的度假生活 ? 經驗投資者 – 對龍門等地的度假產品較為了解，甚至是在龍門的多次置業(yè)者 145 劣勢 景區(qū)知名度 交通可達性 生活便捷度 優(yōu)勢 自然資源 私密度假 未來前景 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 目標客戶群需求特征 – 高端度假人群 ? 要求度假產品能使其得到全方位的深度體驗 ? 可以為好的產品支付較高的價格，但不能浪費 – 經驗投資者 ? 看重區(qū)域未來發(fā)展，注重項目整體品質 ? 關注產品總價，偏好經濟型戶型 ? 具有投資稀缺資源的心理喜好，對產品有保值增值的需求 ? 兼有度假需求，對產品本身的度假性也較為關注 146 問題 II 他們需要怎樣的產品？ 深度度假體驗 精致的度假產品 滿足度假需求 度假感 風情化 品質感 兼顧經濟性 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 度假物業(yè)定位 配套設施定位 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 148 度假物業(yè)定位 建筑風格建議 戶型配比建議 產品特色建議 環(huán)境特征建議 異境處理建議 價格定位建議 裝修風格建議 重要節(jié)點細部控制 配套設施定位 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 建筑風格建議 149 項目市場空間 ? 突出風情化 ? 做足度假感 ? 彰顯品位感 ? 抬高整體品質 對建筑風格的要求 ? 純凈自然 ? 陽光浪漫 ? 精致尊貴 ? 養(yǎng)生調性 NVilla（天體別墅） ? Naive簡單 ? Nude(Nature)自然 ? Health健康 ? Noble尊貴 以 異域度假勝地的建筑風格塑造項目整體風情 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 建筑風格建議 150 海濱度假勝地的建筑風格選擇 巴厘島風情 地中海風情 夏威夷風情 ? 主要特征：熱帶海島風格，類似的還有馬爾代夫等地 ? 匹配度：與項目要求較為匹配 ? 可行性：市場上很多項目都主打巴厘島風情，很難脫穎而出 ? 主要特征：以西班牙、意大利等地為代表，尊貴而不失浪漫 ? 匹配度：與項目要求較為匹配 ? 可行性：風情獨特且成本不高，可行 ? 主要特征：是地中海風情的演變，奢華有余而尊貴不足 ? 匹配度：與項目要求不夠匹配 ? 可行性：不可行 ? 純凈自然 ? 陽光浪漫 ? 精致尊貴 ? 濱海調性 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 建筑風格建議 ? 地中海風情 – 在建筑立面上給人以整體的異境感 ? 顏色艷麗的搭配 ? 純白的建筑涂料，配以鮮艷的門框、窗框 – 富于度假生活的寓意 ? 陽光明媚的生活環(huán)境 ? 健康的生活態(tài)度 151 地中海風情建筑元素 色彩 、 曲線 、 花架 、 鐵藝 、 原木 等 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 色彩：外墻顏色的主色調以淺色為主，給人輕快明媚的感覺 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 曲線： 窗戶、門洞以及陽臺、外廊等利用拱券體現 地中海建筑風格 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 花架：在庭院或陽臺空間，以木質花架加以點綴，突出地中海風情的度假性 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 鐵藝：在建筑的局部，如臺階、欄桿、窗戶上，使用鐵藝裝飾 強化外立面的異域感 ，讓人感覺建筑立面的豐富精致 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 原木：用木構架來豐富庭院和露臺空間，也是表達地中海風情的一個方面 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 157 度假物業(yè)定位 建筑風格建議 戶型配比建議 產品特色建議 環(huán)境特征建議 異境處理建議 價格定位建議 裝修風格建議 重要節(jié)點細部控制 配套設施定位 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 戶型配比建議 158 ?度假產品的戶型有趨小的發(fā)展趨勢 ?戶型小、總價低的產品市場反映較好， 而偏大戶型的度假別墅滯銷 ?客戶對于度假別墅仍然存在 300～ 400萬總價的心理預期 建議本項目順應市場發(fā)展趨勢，將主力戶型定位在經濟型的小戶型 ? 項目規(guī)模小，且有相對更高的私密性，有打造創(chuàng)新產品的可能性 ? 項目地塊的自然資源條件好，有較高的開發(fā)價值 以‘私密性’立意，設計超小戶型的度假產品，作為本項目的特色產品 可以考慮在開發(fā)價值最高的地段設計少量大戶型產品，提升項目開發(fā)價值 ?Nvilla的產品主題強調自然、私密的度假風味，而非鋪張奢華的大戶型產品 ? 項目整體檔次定位較高，單價勢必較高，從總價控制的角度看也應適當縮小戶型面積 以中小戶型為主，控制產品總價 市場環(huán)境 自身條件 項目定位 市場環(huán)境 自身條件 項目定位戶型配比市場環(huán)境 自身條件 項目定位戶型配比 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 159 戶型配比建議 建議本項目產品以中小戶型為主，兼顧產品的度假性和投資性 ? 按照現有市場反應，設計 偏小戶型的雙層別墅（ 250350平米左右） 為主力戶型，占項目總量的一半以上 ? 推出 單層小別墅（ 120平米左右） 作為特色產品，突出其私密性和投資性 ? 在開發(fā)價值最高的地段布置少量 奢華大戶型產品（ 400500平米左右） ，提升項目開發(fā)價值 ? 在高端大戶型和主力戶型之間設計少量 過渡性產品（ 300400平米左右） 建議戶型配比 主力產品 特色產品 高端產品 5%以內 10%以內 400500左右 15%以內 25%以內 300400左右 約 5060% 50%以上 250350左右 約 2030% 15%左右 120左右 棟數比例 建筑面積比例 單體建筑面積 (平米） 過渡產品 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 160 度假物業(yè)定位 建筑風格建議 戶型配比建議 產品特色建議 環(huán)境特征建議 異境處理建議 價格定位建議 裝修風格建議 重要節(jié)點細部控制 配套設施定位 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 產品特色建議 ? 生活意境異域化 ? 建筑風情極致化 ? 個體空間私密化 ? 觀景效果最大化 ? 環(huán)境特征原生化 ? 配套服務度假化 161 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 162 ? 生活意境異域化 – 讓人感覺到完全不是生活在自己所熟悉的世界中 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 163 ? 建筑風情極致化 – 用極致的手法營造最濃郁的異域風情 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 164 ? 個體空間私密化 – 私密的居住空間 – 私密的享樂空間 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 165 ? 觀景效果最大化 – 有視野的地方即有景觀 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 166 ? 環(huán)境特征原生化 – 好像房子長在原生的植被中 房商網 —海量房地產資料下載！ 《 2022房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1053