【正文】 現(xiàn)。紅螺湖別墅、龍山書院別墅，正在銷售的MyVilla，以及即將推出的別墅山等項目，不僅使區(qū)域別墅市場呈現(xiàn)升溫態(tài)勢，區(qū)域更有望成為明年的熱點。2006年在售和部分預(yù)售的別墅項目項目名稱物業(yè)位置物業(yè)類型總建筑面積（萬平米）售價（元/平方米）家春秋懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)響水湖自然風景區(qū)旁四合院(獨棟別墅)242萬/套紫檀懷柔區(qū)雁棲鎮(zhèn)交界河村獨棟別墅370萬/套別墅山懷柔區(qū)懷柔鎮(zhèn)紅螺村獨棟、雙拼別墅13140萬/套MyVilla懷柔區(qū)楊宋鎮(zhèn)鳳翔科技園區(qū)附近獨棟別墅56500 水長城老北京四合院懷柔區(qū)九渡河鎮(zhèn)西臺村獨棟245萬/套龍山書院別墅懷柔區(qū) 廟城鎮(zhèn)422號獨棟別墅714500注：本板塊項目均為2006年上市的項目5 產(chǎn)品篇產(chǎn)品發(fā)展兩極分化的市場格局形成，中央別墅區(qū)以其規(guī)模、環(huán)境、檔次、配套等諸多優(yōu)勢，仍將占據(jù)高端市場的主力位置。經(jīng)濟型別墅仍將是主力需求，但是隨著“兩軸、兩帶、多中心”的“大北京藍圖”規(guī)劃的成熟，將使得別墅的發(fā)展空間受到擠壓。未來的別墅“新戰(zhàn)場”將以密云、懷柔、大興、房山為代表。高檔別墅仍具極大發(fā)展?jié)摿? 創(chuàng)新性別墅是市場期待的產(chǎn)品一方面，受樂觀的宏觀經(jīng)濟影響，北京城市國際化發(fā)展步伐加快，大量海外公司進駐北京，對高檔別墅有很大需求；另一方面，國內(nèi)越來越多的頂級人士，也會選擇高檔別墅作為最佳的居住物業(yè)。因此，面對此類別墅面對最尖端的客群，高檔別墅仍將具有比較廣闊的市場空間，但是客戶對于產(chǎn)品的要求也將更高。產(chǎn)品的創(chuàng)新性也是未來市場的主要訴求。但是別墅產(chǎn)品自身的風格創(chuàng)意突破的難度性較大，將可能更多的選擇從產(chǎn)品的室內(nèi)功能空間開拓、整體住區(qū)文化營造等方面塑造項目的亮點。性價比較高的小獨棟別墅仍是市場的主流需求持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟增長環(huán)境，造就了越來越多的財富新貴，他們對別墅產(chǎn)品有著極為渴望的追求，但高檔別墅的高價位尚無法讓他們承受，體現(xiàn)品位與檔次的高性價比的經(jīng)濟性別墅，將是他們的最佳選擇。市場競爭激烈導(dǎo)致產(chǎn)品升級，產(chǎn)品向精細化發(fā)展國十五條的影響將在明年逐漸顯現(xiàn)出來，住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整政策影響主要表現(xiàn)在兩個方面：一是從市場方面看，在06年調(diào)整過關(guān)的產(chǎn)品以及07年的新供應(yīng)量同步上市，90平米以下小戶型集中供應(yīng)，住宅產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象難以避免，激烈的市場競爭格局勢必會帶來產(chǎn)品的競爭升級，在虛無夸大的“風格”和“生活”概念逐漸喪失公信力的時候，開發(fā)商將不得不將注意力集中在與消費者息息相關(guān)的產(chǎn)品舒適度和物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量上來，市場有望進入精細產(chǎn)品時代。二是從產(chǎn)品自身而言，其變化不僅表現(xiàn)在面積的變化，還表現(xiàn)在建筑形態(tài)、居室空間的變化發(fā)展，甚至對建筑節(jié)能會提出一定的要求以滿足住宅的適居性，一切明潮暗涌都將圍繞90/70的執(zhí)行展開……建筑形態(tài)：塔樓地位有望回升目前在住宅市場多以一梯兩戶、南北通透的板樓為主，這種格局最大的好處就是能最大限度地滿足居住者對采光和通風的需要，但難以滿足節(jié)能省地的需要。因此，當“90/70”執(zhí)行中小套型面積的住宅成為市場主流時，一梯兩戶的樓層板樓很可能將被一梯多戶所取代，板樓在住宅建筑中的主導(dǎo)地位也將讓位于塔樓及板塔結(jié)合等建筑模式，這才能保證得房率和節(jié)能省地兩方面的需要，滿足中等收入的需求。居室空間：產(chǎn)品類型豐富，附贈面積設(shè)計成趨勢建筑戶型的變化最根本的原因還是來自建筑空間功能的細致性和消費客群的不斷細分。受宏觀調(diào)控的影響，小戶型的消費層面也在不斷擴增，將從原有的純過渡性居住的青年一族，逐步發(fā)展成涵蓋社會多個層面的多目的性消費，單一的居住模式將被徹底改變。廳室合一的“solo”，經(jīng)濟實用的一居室，精裝小豪宅，甚或?qū)镾OHO人士打造的商務(wù)套房等等滿足不同層面的小戶型都將表現(xiàn)不俗。另外，在居室和面積的組合方面，每一個新概念的提出都將使的小戶型設(shè)計更合理，更人性化，85平方米可以做到三室兩廳，兩室兩廳的布局在65平方米的面積內(nèi)可以做得五臟俱全都不再是難以置信的事，住宅形式也千變?nèi)f化，空間布局也將不拘一格。 而為了刺激消費，產(chǎn)品附加值的設(shè)計也將凸現(xiàn)，比如大尺度外飄窗的設(shè)計，多陽臺、大陽臺的設(shè)計、天井設(shè)計等等，面積贈送的手段將層出不窮。建材設(shè)備：政策層層推進，建筑節(jié)能機制逐步完善事件一：建設(shè)部于1月11日印發(fā)的《建設(shè)部2006年工作要點》中強調(diào)，貫徹執(zhí)行《關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見》和建筑節(jié)能標準；新建建筑嚴格實施節(jié)能50％的設(shè)計標準；推動北京、天津等大城市率先實施節(jié)能65％的標準；組織制（修）訂頒發(fā)《綠色建筑評價標準》和《建筑節(jié)能工程施工驗收規(guī)范》等一批重要標準規(guī)范；加強政策法規(guī)和強制性標準的實施監(jiān)督，嚴肅查處違反建筑“四節(jié)”強制性標準的行為。事件二：2006年8月16日，北京市發(fā)改委、建委、規(guī)劃委、市政管委等四部門聯(lián)合向社會公布《北京市“十一五”時期建筑節(jié)能發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱為《規(guī)劃》）。把開發(fā)企業(yè)節(jié)能的責任具體分解成頗為細化的條款。作為國內(nèi)率先出臺節(jié)能規(guī)劃的城市之一，北京市在建筑節(jié)能方面對開發(fā)企業(yè)定下了“十條鐵規(guī)” 限定開發(fā)行為。事件三：11月1日，《深圳經(jīng)濟特區(qū)建筑節(jié)能條例》（以下簡稱《條例》）正式實施，這是我國第一部建筑節(jié)能方面的專門法規(guī)。新的法規(guī)中，針對深圳本身的具體情況制定了若干細節(jié)，比如對于太陽能的運用。“具備太陽能集熱條件的新建12層以下住宅建筑，建設(shè)單位應(yīng)當為全體住戶配置太陽能熱水系統(tǒng)。未經(jīng)主管部門認定而又不配置太陽能熱水系統(tǒng)的，不得通過建筑節(jié)能專項驗收。”事件四：建筑節(jié)能經(jīng)濟激勵機制將建立11月22日，建設(shè)部科技司副司長武涌透露正在制定的《建筑節(jié)能管理條例》中，關(guān)于建筑節(jié)能的經(jīng)濟激勵機制是該條例中三大重點之一。在主管部門目前的構(gòu)想中，建筑節(jié)能經(jīng)濟激勵機制將采取獎懲分明的“胡蘿卜”加“大棒”政策。以50%的節(jié)能標準為基準線，對高于節(jié)能50%標準的，采取貸款貼息、財政補助等獎勵措施；對低于50%節(jié)能標準的則動用增加稅收、禁止使用、取消資質(zhì)、罰款等懲罰手段。通過經(jīng)濟手段的介入，提高企業(yè)開發(fā)節(jié)能建筑的熱情和積極性。種種跡象表明，加快建筑節(jié)能進程以及推廣節(jié)能型建筑材料已成為當今房地產(chǎn)行業(yè)的一個重要發(fā)展趨勢，明年的市場將會有更多的節(jié)能型社區(qū)出現(xiàn)。三、 商業(yè)市場展望1 預(yù)計2007年商業(yè)地產(chǎn)仍處于開業(yè)高峰期，銷售價格與2006年相比基本持平；近兩年商業(yè)地產(chǎn)集中開業(yè)，雖然出臺的很多住宅方面的限制政策導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)升溫，但隨著眾多開業(yè)項目招商不利、經(jīng)營慘淡，投資者對商業(yè)地產(chǎn)更加理性，預(yù)計2007年銷售價格不會出現(xiàn)大幅攀升，將與2006年相比將基本持平。2 商業(yè)地產(chǎn)熱點區(qū)域?qū)⒓性趤唺W、金融街、泛CBD區(qū)域及通州等區(qū)域；隨著奧運的臨近，亞奧區(qū)域繼續(xù)備受關(guān)注；金融街商業(yè)也將隨著金融街購物中心的開業(yè)進一步提升；泛CBD區(qū)域作為CBD區(qū)域的輻射區(qū)，商業(yè)體量及開業(yè)項目繼續(xù)增多。商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展及通州新城的規(guī)劃，催生了通州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。3 商業(yè)將出現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，向著綜合性商業(yè)和社區(qū)商業(yè)發(fā)展；2006年商業(yè)白皮書鼓勵社區(qū)商業(yè)發(fā)展，社區(qū)商業(yè)規(guī)模逐漸加大，是2007年商業(yè)發(fā)展的重點。而綜合性商業(yè)也是發(fā)展的必然趨勢。4 隨著商業(yè)項目大量投入市場，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加；國內(nèi)零售業(yè)發(fā)展相對滯后，國外零售進入國內(nèi)還處于水土不服期，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量巨大，產(chǎn)品相對落后，2007年又是開業(yè)高峰期，造成空置率繼續(xù)增加。5 隨著外資商業(yè)的進入，零售市場競爭更加激烈；外資商業(yè)看好中國市場，將有更多零售商進入到北京市場，零售市場競爭將更加激烈。6 商業(yè)投資更加理性，開發(fā)商自持商業(yè)比重增加。市場上失敗項目層出不窮，空置率居高不下，投資者將更加理性。而開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時也更慎重，商業(yè)地產(chǎn)自持比例將繼續(xù)增加。四、 二手房市場展望1 預(yù)測二手房市場明年是政策執(zhí)行年2006年可以說是房地產(chǎn)市場的政策年，一系列國家宏觀調(diào)控政策接踵而來，給消費者帶來很大影響。對于二手房市場來說，系列稅收政策如營業(yè)稅、個稅、土地增值稅的出臺在一定程度上增加交易成本、抑制部分投資需求，但這并未抵擋住房價上漲的步伐。而對于明年二手房市場來說，基本無新的稅收政策出臺，主要是加大對2006年出臺政策的執(zhí)行力度，出臺相應(yīng)的執(zhí)行細則，最大限度確保二手房市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。另外，北京中原三級市場部建議應(yīng)從增加供給角度來滿足目前強勁的需求，起到穩(wěn)定房價的目的。2 2007年二手房交易安全提上日程，資金監(jiān)管勢在必行近年來二手房市場因房款交易而出現(xiàn)的糾紛不斷，從03年的“堅石”案至今，經(jīng)紀公司卷錢逃跑的事件從未間斷，最近一起較嚴重的事件即天津“匯眾”事件，該公司一夜之間全線停業(yè)，該事件成為了天津?qū)嵭袕娭菩再Y金監(jiān)管的導(dǎo)火索，8月1日天津正式開始實施政府強制性資金監(jiān)管。而北京最近一起房產(chǎn)中介卷款消失的事件是10月27日北京“城市家園”事件，由于行業(yè)內(nèi)良莠不齊的現(xiàn)象比較嚴重，因此如何保證消費者的交易資金安全是當下刻不容緩需要解決的問題。也正因為如此，北京中原也在12月6日聯(lián)合深圳發(fā)展銀行主辦了“北京實行二手房交易資金監(jiān)管方案的研討會”，其間請到了多位建設(shè)部、建委以及中介行業(yè)協(xié)會的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共同探討北京實施資金監(jiān)管的可行性方案。二手房交易安全問題已得到政府和相關(guān)部門的高度重視，被提上重要日程。，每套成交總金額平均在75萬，按照其中全款交易量占30%，且每套可進行資金監(jiān)管的金額為50%；貸款交易量占70%，其首付款成數(shù)為30%計算，；而隨著北京二手房市場的不斷發(fā)展和良好前景，這一數(shù)字還在不斷增加，據(jù)北京中原三級市場部的分析預(yù)測，07年的北京二手房交易量將有望達到90000套，如此龐大的房屋數(shù)量在二手房交易中流通，這更體現(xiàn)了資金監(jiān)管的重要性和必要性以及對其有著勢在必行的要求。3 2007年經(jīng)紀公司將會從規(guī)模經(jīng)營向服務(wù)經(jīng)營轉(zhuǎn)變北京二手房市場自99年開放至今，經(jīng)紀公司數(shù)量發(fā)生了翻天覆地變化。如果說在04年之前是經(jīng)紀公司的初級發(fā)展階段，那么從04年06年則是經(jīng)紀公司的快速擴張階段，而07年開始京城的經(jīng)紀行業(yè)將漸入穩(wěn)步發(fā)展期。因此隨著07年經(jīng)紀行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展期的到來，如何提高經(jīng)紀公司業(yè)務(wù)人員自身的競爭意識以及提升公司整體的服務(wù)水平，將成為大型經(jīng)紀公司重中之重的工作內(nèi)容。當然在這一時期不同的經(jīng)紀公司所處的自身發(fā)展時期與這個行業(yè)的發(fā)展進程還是有一定的差異，北京中原三級市場部的分析人士認為京城的經(jīng)紀公司一般會分為三類，第一類：公司規(guī)模即分行數(shù)量仍不到50家的，則尚處于快速擴張階段；第二類：分行數(shù)量達到100200家的則與整個行業(yè)發(fā)展同步，即穩(wěn)步發(fā)展期；最后第三類：分行數(shù)量近300家的經(jīng)紀公司則進入了內(nèi)部調(diào)整期，也就是思考并調(diào)整經(jīng)營模式，反思經(jīng)營理念及提升企業(yè)文化的階段。4 外資銀行涉足國內(nèi)，沖擊國內(nèi)金融市場，加大創(chuàng)新力度自2001年12月11日中國加入WTO時起，五年內(nèi)取消地域限制，外資銀行具有完全的市場準入，允許開辦人民幣零售業(yè)務(wù)，并在指定的地區(qū)享受國民待遇。而2006年12月11日是中國加入WTO五周年，這標志著過渡期結(jié)束、中國金融業(yè)對世界全面開放。外資銀行涉足國內(nèi)市場，這對于國內(nèi)金融系統(tǒng)來說，無異于巨大沖擊，必將助推銀行加大創(chuàng)新力度，在市場上增加市場份額占有量。而對于二手房市場來說，成交量一路上漲，一直是各銀行重點爭搶對象。另據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2006年110月二手房成交金額約為319億元，粗略計算可知通過銀行貸款的金額約為134億元。這巨大的貸款收益再加之按規(guī)定銀行對于未封頂房屋不得批準按揭貸款政策的限制，以及外資銀行涉足國內(nèi)，對于國內(nèi)金融市場的巨大沖擊，這些更加促使銀行加大創(chuàng)新力度， 不斷推出貸款創(chuàng)新產(chǎn)品，吸引消費者的目光，在巨大二手房市場上提高占有份額。5 預(yù)計明年二手房價格漲幅將趨緩2006年二手房市場稅收政策不斷出臺，給消費者帶來很深影響，但二手房價格仍然呈上漲趨勢。預(yù)計明年二手房價格漲幅將趨緩，分析原因主要是明年下半年將現(xiàn)一手住宅集中供應(yīng)，很大程度上緩解購房需求，導(dǎo)致價格漲幅將趨緩。從北京房地產(chǎn)市場來看，一、二手房市場是處于聯(lián)動發(fā)展狀態(tài)，一手房供給與價格變化對于二手房市場來說，都會產(chǎn)生很大影響。根據(jù)2006年5月《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中規(guī)定自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。這勢必會推遲部分項目到2007年才能入市，再加之20062010年《北京住房建設(shè)規(guī)劃》規(guī)定，明年將有大量普通商品房、限價房、廉租房、經(jīng)濟適用房入市，在很大程度上緩解供需之間的矛盾。6 2007年消費者購房將更加理性，二手商品房5070萬左右仍占主流P 二手商品房以其獨有優(yōu)勢，成交占比仍居高位從2006年110月份北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，%，仍居高位運行。對于2007年二手房市場來說，二手商品房在二手房中的占比仍居高位，并有不斷擴大的趨勢。分析原因，一方面是二手商品房與公房相比具有以下五方面優(yōu)勢，1）樓齡相對短，保值空間大2）租金價格高，投資回報大3）辦理貸款易，金額也寬裕4）戶型設(shè)計好，房屋成色新5）小區(qū)環(huán)境優(yōu)，配套設(shè)施齊；另一方面，商品房上市供應(yīng)量處于不斷增長狀態(tài)，其進入二手房市場的商品房也在不斷上升。P 2007年消費者供需有所緩和，5070萬成交仍占主流通過對2006年二手房市場成交總價的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，雖然消費者在需求與供給之間存在不匹配現(xiàn)象，即消費者需求50萬以下居多，而成交大多在5070萬元之間。對于2007年二手房市場來說，這種不平衡的現(xiàn)象仍會存在，5070萬元仍為成交主流，但不匹配現(xiàn)象可能有所減緩。主要是因為，2007年將重點加大對經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房的建設(shè)力度，來最大程度地滿足中低收入消費群體的購房需求，進一步緩解供需之間的矛盾。P 2007年90平方米二居室仍為市場交易熱點，但大戶型的關(guān)注度將會有所上升 北京中原三級市場部通過對2006年成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，消費者購房面積主要集中于6090平米的二居室。而對于2