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正文內(nèi)容

2008年張家口小白山全案策劃-資料下載頁

2025-01-17 20:35本頁面
  

【正文】 場(chǎng):精神飽滿,氣質(zhì)高雅,統(tǒng)一工裝 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 推廣說明 蓄客期廣告最重要的是樹立樓盤形象,渲染樓盤價(jià)值,刺激購 買欲望.廣告表達(dá)必須闡述項(xiàng)目核心賣點(diǎn),并以核心賣點(diǎn)集成為凸 顯樓盤整體價(jià)值以及整體形象的廣告. 核心賣點(diǎn)構(gòu)成: 稀缺 --多層住宅 健康 --背靠小白山,清新自然 文化 --周邊學(xué)府眾多,文化氣氛濃 規(guī)模 —— 315畝的大型開發(fā)體量 復(fù)合 —— 齊全的綜合配套 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 開盤期 工作重點(diǎn) ?繼續(xù)廣告推廣,強(qiáng)化客戶記憶 ?與已簽認(rèn)購協(xié)議的客戶簽訂正式合同,催收余款,辦理貸款 ?借助開盤強(qiáng)力推售產(chǎn)品 工作目標(biāo) ?開盤信息傳達(dá) ?把潛在客戶有效的吸引的現(xiàn)場(chǎng),力爭(zhēng)成交 ?引爆開盤現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際銷售 ?建立良好的市場(chǎng)口碑 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 廣告內(nèi)容: 開盤時(shí)間\地點(diǎn) 開盤活動(dòng)內(nèi)容 開盤吸引客戶的刺激點(diǎn)(如抽獎(jiǎng)\送禮等 ) 活動(dòng)內(nèi)容: 開盤當(dāng)天盛大的開盤慶典 路演 開盤剪彩 售樓處前的彩旗懸掛 開盤活動(dòng)盛況報(bào)道 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 促銷活動(dòng) (水杯、雨傘、筆記本等 ) 10位成交客戶總房?jī)r(jià)優(yōu)惠 2022元 開盤期的促銷活動(dòng)可引爆開盤現(xiàn)場(chǎng),聚集人氣,擴(kuò)大知名度,并 可促使意向客戶迅速定房,不再猶豫,增加成交量,并可引發(fā)其它客戶的購買沖動(dòng),帶動(dòng)銷售 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 強(qiáng)銷期 工作重點(diǎn) ?更改廣告推廣內(nèi)容,給消費(fèi)者以警示 ?加大對(duì)老客戶的回訪力度 ?分析已成交和未成交的客戶,即時(shí)調(diào)整 工作目標(biāo) ?擴(kuò)大意向客戶比例 ?穩(wěn)住銷售勢(shì)頭,持續(xù)銷售 ?力爭(zhēng)銷售量達(dá)到 80% 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 本階段推廣的目的 ? 提升品牌形象,保證持續(xù)銷售,并把推廣推向高潮,完成主體銷售任。 務(wù) ? 擴(kuò)大知名度,建立充分的美譽(yù)度,為后期的開發(fā)提供良好的平臺(tái) ? 通過強(qiáng)有力的促銷措施達(dá)成銷售 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 ? 廣告主題 健康生活,品味自然 ? 主題說明 充分展現(xiàn)主力賣點(diǎn),相應(yīng)展現(xiàn)輔助賣點(diǎn),全面體現(xiàn)樓盤素質(zhì)\前景 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 ? 客戶定期追蹤,成交簽約與辦理貸款 ? 利用銷售道具充分渲染銷售氣氛,傳達(dá)銷售業(yè)績(jī),給客戶以緊迫感) ? 全方位的廣告支持,廣告、媒體修整 ? 緊抓工程進(jìn)度 此階段 我們作些 什么 呢? 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 持續(xù)期即收尾期,清理剩余房源,完美清盤 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈及 SWOT分析 1 市場(chǎng)分析 2 規(guī)劃建議 3 定位分析 4 開發(fā)分期 5 發(fā)售策略 6 財(cái)務(wù)分析 7 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 為使我們項(xiàng)目在市場(chǎng)上能準(zhǔn)確地迎合目標(biāo)消費(fèi)群體的真實(shí)需求,贏得市場(chǎng)。結(jié)合本項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位以及市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況,本次定價(jià)采用 =市場(chǎng)比較法與需求導(dǎo)向法相結(jié)合制定本案價(jià)格 . 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 市場(chǎng)比較法 采用條件相似的樓盤市場(chǎng)均價(jià)作為基數(shù),對(duì)影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進(jìn)行調(diào)整,根據(jù)比較因素對(duì)樓盤等級(jí)高低的影響程度制定出本樓盤的權(quán)重系數(shù),并根據(jù)權(quán)重系數(shù)綜合計(jì)算樓盤價(jià)格。 從地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等方面考慮,本次定價(jià)選取香江國(guó)際名城、天寶花園、天河駿層、金鼎世紀(jì)城等四個(gè)樓盤與本案相比較。 注:本次評(píng)分由兩人以上同時(shí)進(jìn)行,取平均分得出。評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)為五個(gè)等級(jí),根據(jù)好壞依次為 11分、 、 10分、 9分。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 序號(hào) 比較因素 權(quán)重值 (W) 本樓盤與其它樓盤相比較分值 香江國(guó)際名城 天寶花園 天河駿層 金鼎世紀(jì)城 1 地 段 自然環(huán)境 10 10 10 2 人文環(huán)境 9 9 3 商業(yè)環(huán)境 9 9 10 4 交通狀況 9 9 5 市政配套 9 9 6 周邊配套 9 9 10 7 區(qū)域發(fā)展 9 8 產(chǎn) 品 規(guī)劃設(shè)計(jì) 10 10 10 9 小區(qū)景觀 10 10 10 10 外 立 面 10 10 10 10 11 戶 型 10 10 10 10 12 小區(qū)配套 10 10 10 13 材質(zhì)及設(shè)施 10 10 10 10 14 軟環(huán)境 開發(fā)商品牌 9 9 9 9 15 物業(yè)品牌 10 9 10 10 16 營(yíng)銷服務(wù) 17 升值潛力 10 18 人文氣圍 9 9 綜合分值 10 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 權(quán)重系數(shù) ? 根據(jù)比較因素對(duì)樓盤等級(jí)高低的影響程度制定出本樓盤的權(quán)重系數(shù)。 ? 綜合比較計(jì)算得出開發(fā)商及項(xiàng)目的品牌系數(shù) 香江國(guó)際名城: 天寶花園: 天河駿層: 金鼎世紀(jì)城: ? 結(jié)合各樓盤均價(jià)綜合計(jì)算得出本案價(jià)格 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 比較樓盤名稱 香江國(guó)際名城 天寶花園 天河駿層 金鼎世紀(jì)城 比較樓盤均價(jià) 3558 3188 2910 3600 比較樓盤取值 10 10 10 10 本樓盤評(píng)比分值 本樓盤比較后定價(jià) 3405 3080 2823 3492 比較樓盤對(duì)本樓盤定價(jià)的權(quán)重 10% 30% 55% 5% 權(quán)重價(jià)格 (元 /㎡ ) 341 924 1552 175 本樓盤定價(jià) 2991 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 需求導(dǎo)向法定價(jià) 根據(jù) 2022年上半年購買山水文苑住宅的客戶需求調(diào)查結(jié)果顯示:客戶可承受的樓盤單價(jià)集中在 25502850元 /㎡ 之間 結(jié)合調(diào)查報(bào)告以及本項(xiàng)目的特點(diǎn),可將消費(fèi)者需求導(dǎo)向價(jià)格定為 2700元 /㎡ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 本項(xiàng)目定價(jià) 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 =市場(chǎng)比較法定價(jià) 75%+需求導(dǎo)向法定價(jià) 25% =2991 75%+ 2700 25% = /㎡ 根據(jù)市場(chǎng)與需求兩種定價(jià)結(jié)果得出本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 因此本項(xiàng)目最終定價(jià)為 多層: 2900元 /㎡ 高層: 3300元 /㎡ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 利潤(rùn)率分析 土地成本按 60萬 /畝,容積率計(jì) ,則每平米樓面地價(jià)合 562元 建安成本 (小高層 ):按 1200/平米 建安成本 (多層 ):按 800元 /平米 建安成本 (商鋪 ):按 2200元 /平米 配套費(fèi):按 350元 /平米 前期及不可預(yù)見費(fèi)用:按 200元 /平米 稅金:住宅按 300元 /平米、商業(yè)按 600元 /平米 營(yíng)銷費(fèi)用:按 50元 /平米 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 ? 總建筑面積(按 100畝)約 100050㎡ ,則 ? 多層成本 2262 ( 100050 80%) = ? 高層成本 2692 ( 100050 20%) = ? 商鋪成本為 39601500=594萬元 ? 總成本為 240940000元 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 商業(yè)銷售均價(jià):按 6000元 /㎡ (參考周邊商鋪價(jià)格) 多層總銷售額 2900 ( 100050 80%) =232116000元 高層總銷售額 3300 ( 100050 20%) =66033000元 商鋪總銷售額 60001500=900萬元 總銷售回款: 307149000元 ? 則本案利潤(rùn)約為: 307149000元 — 240940000元 =66209000元 ? 銷售利潤(rùn)率約為: 66209000元 / 240940000元 =% ? (注:不含車庫及地下空間的利潤(rùn)) 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 其他關(guān)注細(xì)節(jié) 整個(gè)的開發(fā)與項(xiàng)目推進(jìn),都要落到開發(fā)商的工作當(dāng)中,所以要求開發(fā)商也要做好充足的準(zhǔn)備,哪些是開發(fā)商應(yīng)該更加注意的方面呢? 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 既然要做房地產(chǎn),做開發(fā)商,就一定要建立功能完善的房地產(chǎn)企業(yè)制度,組建優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì),保證在遇到各種問題的時(shí)候可以群策群力度過難關(guān)。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 我們?cè)谑袌?chǎng)分析當(dāng)中已經(jīng)分析過,在現(xiàn)階段,開發(fā)商自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有多么重要。我們除了要保證能支付土地出讓金,拆遷補(bǔ)償款,工程款,營(yíng)銷資金等費(fèi)用以外,我們還要準(zhǔn)備一定的資金保證其他工作的順利進(jìn)行。 如果資金方面一旦出現(xiàn)問題,后果將是十分嚴(yán)重的,造成項(xiàng)目流產(chǎn),損失大量利益。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 越晚的開盤銷售,客戶群范圍就會(huì)越來越少,就有可能造成項(xiàng)目出現(xiàn)銷售困難的局面。開發(fā)商必須要嚴(yán)肅的對(duì)待這一問題。 同時(shí),開發(fā)商必須要跟政府相關(guān)部門緊密聯(lián)系,盡快獲得五證,否則市場(chǎng)環(huán)境一旦轉(zhuǎn)冷,再好的規(guī)劃和設(shè)計(jì)也不能真正發(fā)揮它全部的作用。 東方鑫業(yè)認(rèn)為 :應(yīng)在 2022年 11月前完成前期手續(xù)(規(guī)劃許可證等)辦理售樓處完成,銷售人員進(jìn)場(chǎng),積累客戶。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 我們?cè)诋a(chǎn)品定位中指出的四個(gè)問題(電線、通訊塔、污水渠、地塊高差)開發(fā)商必須要真正的重視起來,如果不能妥善解決這四個(gè)問題,將會(huì)嚴(yán)重影響到我們小區(qū)的品質(zhì),并最終導(dǎo)致各方的利益的損失。 5. 盡快落實(shí)土地權(quán)屬及加快拆遷進(jìn)度 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 謝謝觀看
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