【正文】 北京東方鑫業(yè) 小白山全案策劃 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 按事物的本來面目去認(rèn)識它 按事物的應(yīng)有面目去創(chuàng)造它 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 序： 尋找屬于城市的內(nèi)涵，引發(fā)客戶居住的欲望， 讓欲望為我們贏得市場！ 這個城市，我們也許生活的很滿足，也許生活的很不滿足， 但我們都存在著對生活的欲望， 有些我們知道，有些我們不知道。 城市的上空觀看，主流群體的居住方式。 我們試圖找到一類產(chǎn)品平臺。 以住宅項目為載體，釋放消費者的居住欲望。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 核心問題 通過對本案大量信息的收集，項目組對于小白山項目提出以下核心問題： 能不能形成張家口市場關(guān)注的熱潮？ 能不能在推廣傳播上形成高度與氣勢？ 能不能通過該項目成為張家口城郊房地產(chǎn)項目發(fā)展模式的新樣板？并帶動平門區(qū)域城市發(fā)展的一個新走向？ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 目錄 地形地脈及 SWOT分析 1 市場分析 2 規(guī)劃建議 3 定位分析 4 開發(fā)分期 5 發(fā)售策略 6 財務(wù)分析 7 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 做地形地脈分析的目的 做地形地脈分析，就是要了解我們項目現(xiàn)階段、各方面的情況。 知己知彼。古人尚把知己放在了首位，可見其重要性。充分的了解了自己，才會知道哪些方面是我們可以加以利用的，是我們的優(yōu)勢；哪些方面對我們的項目不利，我們要避開，甚至可以將其轉(zhuǎn)化為我們可以利用的優(yōu)勢。 景觀 區(qū)位 交通 現(xiàn)狀 人文 地形地脈 SWOT分析 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?區(qū)位 ? 北臨平門路，太平山風(fēng)景區(qū) ? 西接外環(huán)、張石高速 ? 東至政府新規(guī)劃路，距古宏廟街不遠 ? 南臨小白山風(fēng)景區(qū) 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?現(xiàn)狀 ? 土地屬性復(fù)雜，搬遷難度大 ? 地塊高差大，最大落差近 20米 ? 土地形狀不規(guī)則，南高北低 ? 土地范圍內(nèi)原生樹多 ? 土地范圍內(nèi)有高壓線，通訊塔 ? 有污水河道 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?交通 ? 地塊與壩崗路、古宏廟街連通 ? 地塊距城市快速路 500米 ? 有 1 18路公交車經(jīng)過， 10路距離本地塊不遠 ? 地塊距帝達 、距瑞都、寶豐超市 1KM，2KM內(nèi)銀行、學(xué)校林立繁多。 ? 項目是張家口連接壩上、內(nèi)蒙的咽喉 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?人文、景觀 ? 項目臨近張家口歷史文化發(fā)源－大境門 ? 項目臨近張家口的主要高等學(xué)府－北方學(xué)院、張家口教育學(xué)院、張家口財經(jīng)學(xué)院、張家口衛(wèi)校，臨近著名小學(xué)、中學(xué)－一中、二中、三中、九中、十中、十七中、二十中、下東營小學(xué)、蒙古營小學(xué)、逸夫小學(xué)等 ? 項目臨近張家口主要文化景區(qū)－太平山景區(qū)、水母宮、賜兒山，小白山市民公園甚至可以成為本項目的私家園林 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?全圖 本案 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?整體 ? 該區(qū)域經(jīng)過幾年的發(fā)展，眾多小區(qū)（ 香江名城國際、縉華苑、綠都花園、天寶花園、永泰花園、平安小區(qū)等 ）相繼落成，周邊配套也將逐漸完善。 ? 隨著居民數(shù)量的不斷增加，該區(qū)域會慢慢形成具有相當(dāng)影響力的大型居住區(qū) 本案區(qū)域 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?SWOT分析 優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢：張家口西側(cè)的入口地帶，門戶位置優(yōu)勢明顯 ? 景觀優(yōu)勢：地塊四周景色宜人，綠林豐茂，松林綠柏，四季常青，上風(fēng)上水，健康養(yǎng)生 ? 交通優(yōu)勢：地塊東臨城區(qū)干道，西接高速西環(huán)，多條公交路線，交通四通八達 ? 人文優(yōu)勢：周邊學(xué)府林立，人文氣息濃厚 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?SWOT分析 劣勢 ? 地塊問題： 地形復(fù)雜、高差大、地塊不規(guī)整，增大設(shè)計難度，影響采光 ? 觀念問題：處于主城區(qū)邊緣地區(qū)，偏遠，目前周邊配套不能保證。另外小白山地區(qū)周邊治安情況在前些年一直都不容樂觀 ? 拆遷問題：土地屬性復(fù)雜，本地塊其他幾家公司家屬樓拆遷難度大，妥善處理好拆遷問題，是工程順利完成的保證 ? 安全問題：項目緊鄰道路的車流量大，安全問題很難保證 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?SWOT分析 機會 ? 品質(zhì)：緊靠小白山、太平山兩個自然景區(qū)，景觀資源的合理開發(fā)利用，是項目被大眾接受和認(rèn)可的重要因素 ? 地段：是張家口通往壩上地區(qū)，連接內(nèi)蒙的門戶位置，并且這里是各條高速公路入口交匯地帶，把交通便利的特點與項目無縫銜接在一起，創(chuàng)造新的需求，從而把我們的項目提高一個檔次 ? 投資：周邊學(xué)校眾多，易形成校園區(qū)域經(jīng)濟體（比如餐飲，租住，娛樂等），項目與學(xué)校一同把該地塊做大 ? 需求： 2022~2022年拆遷量巨大，各層次客戶群數(shù)量大，抓住客戶的需求心里，是我們必須要做的事情 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?SWOT分析 威脅 ? 市場：全國房地產(chǎn)市場持續(xù)動蕩，造成一線城市房產(chǎn)交易價格下降，交易量萎縮， 3線城市也有越來越多的人開始持幣觀望 ? 項目內(nèi)有大量電線混亂布局，同時還有移動通信塔，如何合理的對項目內(nèi)的障礙進行合理的移動和布局，同相關(guān)單位協(xié)調(diào)好，是項目成功的問題之一 ? 地塊高低差大，且整個地塊南高北低，采光與居住舒適度受到嚴(yán)重影響，合理的在項目內(nèi)挖土、墊土，成了我們重要的工作 ? 污水渠已經(jīng)成為建設(shè)中的一個重要問題，因該處不能建造住宅，如果不能有效的對污水渠進行處理，將對項目影響很大 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈分析 ?總結(jié) 總結(jié)： 如何有效的發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，抓住機會，并且認(rèn)真對待自身所處的市場。 把最終的優(yōu)勢融合在建筑過程和推廣過程當(dāng)中 ，才能開發(fā)出更好的產(chǎn)品，讓客戶認(rèn)可。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 地形地脈及 SWOT分析 1 市場分析 2 規(guī)劃建議 3 定位分析 4 開發(fā)分期 5 發(fā)售策略 6 財務(wù)分析 7 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 市場客觀研判 回首過去一年房地產(chǎn)市場全國范圍內(nèi)的春光無限，今年很多城市的地產(chǎn)之路卻遇到了前所未有的困境：北京一百多處樓盤打折出售，珠廣深地區(qū)持續(xù)降價，無論怎么炒作房子銷售率就是上不去。拐點說不絕于耳，有人說，中國房地產(chǎn)的冬天到來了。 是什么帶來了這一切變化？中國房地產(chǎn)未來的市場還會繼續(xù)發(fā)展嗎？ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 市場分析 ?宏觀市場 那么我們從以下幾個問題來看全國市場： 一、美國次貸危機 二、國內(nèi)從緊的貨幣政策 三、房地產(chǎn)商資金鏈問題 四、中國經(jīng)濟與中國城市化進程 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 市場分析 ?宏觀市場 一、美國次貸危機引起國際經(jīng)濟的蕭條 美國次貸危機已經(jīng)嚴(yán)重的影響全球經(jīng)濟，中國也受到影響。 對于房地產(chǎn)來說，在過去十年間（ 1998~2022） ，大量的國外資本涌入房地產(chǎn)市場，推動了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 而從美國次貸危機開始以后，一部分投資人認(rèn)為中國房地產(chǎn)也出現(xiàn)了過熱的局面，害怕中國出現(xiàn)與美國一樣的危機，因此，他們把錢撤了出來。 次貸危機 造成了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中投資型客戶不斷減少，同時投資客戶的信心不足也對非投資型客戶產(chǎn)生了一定的影響。 次級貸就是把房地產(chǎn)按揭貸款資產(chǎn)證券化，然后讓人投資購買，很多人買了銀行的房地產(chǎn)債券，最終房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致房價暴跌，債券貶值，銀行無法按時償還投資人的利息和本金就引發(fā)了次級債危機 . 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 市場分析 ?宏觀市場 二、國內(nèi)從緊的貨幣政策 房屋價格提高過快，越來越多的人不能夠承受如此高額的房屋價格，社會問題日益尖銳，國家政府有責(zé)任要采用一些措施來抑制房價增長，整治房地產(chǎn)市場，調(diào)控時間仍然未知。 從緊的貨幣政策造成房地產(chǎn)行業(yè)融資困難，同時個人住房貸款比例頻頻調(diào)高，抑制了一部分購房需求，讓房價回歸。 從緊的貨幣政策 更多的是為了抑制投資客戶需求，但也影響了一部分非投資客戶，并且對開發(fā)商自身的資金實力提出了更高的要求。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 市場分析 ?宏觀市場 三、房地產(chǎn)商資金鏈問題 可以看到，在降價銷售的這些城市中，有些項目的價格仍然保持在高位，這與開發(fā)商自身的資金實力是分不開的。而資金鏈產(chǎn)生問題的開發(fā)商，面對一輪又一輪的宏觀調(diào)控，面對一次比一次高的銀行貸款，面對觀望情緒日益彌漫的市場，他們不得不降價銷售，有一部分開發(fā)商已經(jīng)入不敷出。 在宏觀調(diào)控明顯的今天，我們更要保證我們自身的資金鏈?zhǔn)墙】档摹? 拿地與開發(fā)過程的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，有效的利用資金，是在現(xiàn)行市場中取得成功的關(guān)鍵。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 市場分析 ?宏觀市場 四、中國經(jīng)濟與中國城市化進程 在過去的十年中，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收貢獻在各行業(yè)中排在前列。以北京為例， 07年房地產(chǎn)稅收占到北京市政府總稅收收入的百分之二十之多。 中國的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)與房地產(chǎn)行業(yè)建立了緊密的聯(lián)系，而中國的城市化進程才剛剛開始，每年都會有大量的農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝?，這是中國的國情。只要中國經(jīng)濟不出現(xiàn)大的危機，房地產(chǎn)行業(yè)不影響社會穩(wěn)定，中國政府會從一定的角度支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 現(xiàn)在政府采取措施，一方面是防止房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，另外一方面也是緩解社會矛盾。 從政策上講，中國的城市化進程是中國政府的重要責(zé)任，每年城市化進程中從農(nóng)村人口中轉(zhuǎn)為城市人口的這一部分人有相當(dāng)?shù)谋壤?，加上城市中現(xiàn)有人口對房地產(chǎn)的剛性需求，房地產(chǎn)市場仍然有很好的發(fā)展前景。 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 面對全國的大形勢，我們不禁思考，我們是否需要站在局外，冷靜的思辨，張家口的房地產(chǎn)在未來將會如何發(fā)展？ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 回歸張家口市場 ? 1 進入 08年及今后一段時間，大規(guī)模的土地放量必然帶來龐大的開發(fā)量，競爭加劇 ? 2 單位團購和廉價房上市，瓜分了大多數(shù)消費市場 ? 3 07年張市房價的大幅增長，刺激了開發(fā)商追求利潤的心理，使市場過于理想化。 ? 4 商業(yè)項目開發(fā)運營成功的案例很少，必然會重傷投資者的信心。 因此 投放量繼續(xù)加大 消費群體在縮小 投資客這一群體迅速收手 路在何方？？？ 北京東方鑫業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 市場的探索 可以預(yù)見，張家口的房地產(chǎn)市場伴隨著大量的開發(fā)放量，未來市場競爭將會越演越烈，因此如何在這場競爭中，使我們的項目