【正文】 已使很多投資者認(rèn)識(shí)到了在我 20 國(guó)進(jìn)行投資性購(gòu)房的增值潛力和前景。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資回報(bào)是比較高和比較穩(wěn)定的，是一種理想的資產(chǎn)積累投資方式。目前，個(gè)人置業(yè)投資在上海正悄然興起，據(jù)資料顯示，投資性購(gòu)房客戶比例自去年開(kāi)始有所上升。因此，建立上海房地產(chǎn)持分權(quán)交易市場(chǎng)以滿足居民的投資需求已是大勢(shì)所趨。 ● 房地產(chǎn)行業(yè)的特征 高投入 。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè) 投入相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)，主要用于購(gòu)買土地、房形的設(shè)計(jì)以及房屋的建造、裝潢、維修和房屋的銷售等等。所以雄厚的資金支持是房地產(chǎn)公司得以建立和發(fā)展的前提條件。 高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)孕育著很大的風(fēng)險(xiǎn)。首先，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)要有冒很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，而且房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，它受一個(gè)國(guó)家、地區(qū)甚至全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響很大，而外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有很大的不可預(yù)測(cè)性，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如說(shuō)亞洲金融危機(jī)的爆發(fā)，就使得房地產(chǎn)業(yè)一度陷入低迷。 長(zhǎng)周期。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)到銷售由于產(chǎn)品本身的特殊性要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，從 資金的大批投入到資金的回籠需要經(jīng)歷很長(zhǎng)的時(shí)間，這就需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要很強(qiáng)的資金實(shí)力，無(wú)疑這更增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。 高收益 。房地產(chǎn)產(chǎn)品的利潤(rùn)回報(bào)率很高。如果一項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品從開(kāi)發(fā)到設(shè)計(jì)和銷售都非常成功，利潤(rùn)回報(bào)能高達(dá)幾倍甚至數(shù)十倍以上。 ● 加入 WTO 對(duì)我國(guó)尤其是上海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響 “入世”所營(yíng)造的對(duì)外開(kāi)放的良好國(guó)際環(huán)境，將大大加速房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)模化進(jìn)程。同時(shí)，也會(huì)加劇房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，使房地產(chǎn)業(yè)面臨又一次發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。但是，“入世”會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)的大量需求，以及新一輪的資金 潮，將改變市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式，激活現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有利于消化空置；由于房地產(chǎn)具有本土化特征，加上房地產(chǎn)文化差異的作用，“入世”后國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)在短期內(nèi)大量涌入中國(guó)市場(chǎng)，我國(guó)住房貸款中的公積金貸款目前僅對(duì)國(guó)內(nèi)銀行開(kāi)放，國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的加入對(duì)國(guó)內(nèi)住房金融貸款的影響不大；在“入世”的緩沖期內(nèi)，政府還可以在政策上給房地產(chǎn)業(yè)以適當(dāng)?shù)姆龀趾捅Ｗo(hù)。這些對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常有利的。不容置疑的是，對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)而言，“入世”的機(jī)遇將大于挑戰(zhàn)。具體表現(xiàn)為： 首先，居民購(gòu)房觀念將發(fā)生深刻變革，住宅需求將有所增加 21 目前 ，上海居民消費(fèi)水平還比較落后，與一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比，差距明顯（參見(jiàn)下圖）。第一類需求（食品、服裝需求）消費(fèi)比重過(guò)高；第二類（居住與日用品需求）、第三類需求（生活享受與提高生活質(zhì)量需求）消費(fèi)比重明顯偏低，居民生活水平不高。這與上海人均GDP已超過(guò) 4000美元的狀況是不相匹配的。 隨著住房制度改革的深化，福利分房被徹底取消后，在政策導(dǎo)向的作用下，居民的購(gòu)房意識(shí)將明顯提高?！叭胧馈焙?，關(guān)稅水平將會(huì)大幅下降，居民用于日常生活的開(kāi)支在家庭的收入中所占比重將逐步降低，可用于購(gòu)房的消費(fèi)資金將相對(duì)增加，居民的住房購(gòu)買力將有所 增強(qiáng)；外資銀行的進(jìn)入并被允許同中國(guó)銀行業(yè)一起介入部分流通領(lǐng)域，將帶來(lái)品種更多、質(zhì)量更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務(wù)；在世界經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，有利于與消費(fèi)者之間建立良好的信譽(yù)保證，舉債買房的意識(shí)將會(huì)日漸濃厚，從而將拉動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)。 此外，“入世”后隨著交通便利程度的提高，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)消費(fèi)將會(huì)增加。市政設(shè)施的改善和汽車的普及，給上海消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)提出了新的要求和標(biāo)準(zhǔn)，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習(xí)慣將發(fā)生改變，帶有汽車車庫(kù)的住宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇的目標(biāo)之一，臨近郊區(qū)的房地 產(chǎn)前景看好，升值潛力巨大。 其次，國(guó)民待遇的實(shí)行將會(huì)增加境外人員購(gòu)房、租房活動(dòng) 實(shí)行國(guó)民待遇原則是加入 WTO 的條件之一?！叭胧馈焙竽壳暗摹巴怃N房”與“內(nèi)銷房”界限將被打破，而境外人士的投資性購(gòu)房必將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)居民的投資性購(gòu)房，同時(shí)還會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，尤其是推動(dòng)三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。目前在上海，政府尚在實(shí)行外銷商品房和內(nèi)銷商品房區(qū)別對(duì)待的政策，在地價(jià)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等方面外銷房比內(nèi)銷房要多征收，使得外銷房商品價(jià)格要高于普通內(nèi)銷商品房。加入 WTO 后，這些差別將被完全取消，境外人員購(gòu)房、租房將實(shí)行與我國(guó)居民 “同房同價(jià)”的政策，開(kāi)放的中國(guó)市場(chǎng)將吸引眾多國(guó)外企業(yè)的進(jìn)入，大量的外籍員工將對(duì)高檔住宅有更多的要求。 再次，上海的辦公商業(yè)用房市場(chǎng)的空置情況將會(huì)明顯改善 “入世”以后，隨著我國(guó)銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)、零售商業(yè)、電訊業(yè)、法律服務(wù)、中介咨詢、娛樂(lè)業(yè)等服務(wù)貿(mào)易市場(chǎng)將逐漸向國(guó)外開(kāi)放，外商將會(huì)在上海購(gòu)買辦公或商業(yè)用房，開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所乃至大型連鎖店等。 在吸引了國(guó)外企業(yè)的同時(shí)，國(guó)內(nèi)企業(yè)為了適應(yīng)“入世”后全球一體化運(yùn)作的需要，也會(huì)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)比較圖0%10%20%30%40%50%60%美國(guó) 日本 新加坡 上海第一類需求消費(fèi) 第二類需求消費(fèi) 第三類需求消費(fèi) 22 將總部遷至上海這樣的大城市。而眾多從事商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的民營(yíng)企業(yè)以及新興的高科技企業(yè)，在加入 WTO 之后，將擁有更大的發(fā)展空間，他們對(duì)于辦公樓以及高品質(zhì)住宅的租用需求也將提高。 90年代房地產(chǎn)的瘋狂擴(kuò)張，使得供遠(yuǎn)大于求，大量的辦公用房空置，“入世”將有效地促進(jìn)消化空置的辦公和商業(yè)用房。 此外，“入世”后上海地價(jià)將穩(wěn)步上升，房地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格看漲 商品房用地實(shí)行招標(biāo)或拍賣后，地價(jià)的上升趨勢(shì)已逐漸顯現(xiàn)。從土地的供給來(lái)看，人多地少的市情決定了土地的供應(yīng)將會(huì)受到限制；而從土地的需求來(lái)看，房產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了強(qiáng)勁購(gòu)買力，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的需求將增大，今后土地的競(jìng)爭(zhēng)將表現(xiàn)在舊城區(qū)、舊廠房的改造上，并且地價(jià)可能上升。 對(duì)于上海的 上佳地段的高檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，在建筑費(fèi)用降低的同時(shí)，土地價(jià)格上升，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，而短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升下降因素相互抵沖；從中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，而加入 WTO 對(duì)土地需求的增加則是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，這是房地產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)遠(yuǎn)向好的一個(gè)重要內(nèi)在動(dòng)力因素，但這需要政府適當(dāng)?shù)耐恋卣吲浜稀７康禺a(chǎn)價(jià)格中長(zhǎng)期向好的收益者，更多的將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本較低、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 最后，“入世”后，大量外資的介入將改變市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式 加入 WTO后，將為國(guó)際大財(cái)團(tuán)為主的外資介入提供進(jìn)一步趨向平等化的環(huán)境，外資結(jié)構(gòu)的改變必 將影響市場(chǎng)格局，市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式也將更趨市場(chǎng)化。上海有可能成為外資進(jìn)入的主要目標(biāo)之一。 90 年代以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了兩次外資投資高潮，一次是以土地批租為契機(jī)的外資引入，它引發(fā)了 1992 年、 1993 年上海外銷房的建設(shè)高潮；另一次是 1994年后的外資大規(guī)模進(jìn)入內(nèi)銷房市場(chǎng)。不過(guò)，這兩次外資引入的共同點(diǎn)是以東南亞資金為主，受 1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)影響，這部分資金將逐漸減少；而“入世”則可能徹底改變上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資結(jié)構(gòu)，歐美大財(cái)團(tuán)資金份額逐漸增加，從而形成上海房地產(chǎn)業(yè)新的支持基礎(chǔ)。 （三）企業(yè)內(nèi)部條件分析 ● 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司的人力資源狀況 上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司總部全體職工 120 余人，公司員工的平均年齡，專業(yè)技術(shù)人員 100 名，其中本科畢業(yè)占全部專業(yè)技術(shù)人員的 20％左右。專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)科研開(kāi)發(fā)、 QA、 QE 以及生產(chǎn)管理等部門(mén)。他們有著各自的專業(yè)特長(zhǎng)，有著豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，能夠勝任本職工作，兢兢業(yè)業(yè)地為公司服務(wù)。公司在人力資源方面下了很大功夫，如對(duì)中層干部進(jìn)行述職考評(píng)工作，對(duì)職工反映較大的中層干部進(jìn)行調(diào)整；對(duì)中層干部進(jìn)行各項(xiàng)培訓(xùn)；招聘學(xué)歷較高的新員工；為企業(yè)注入新鮮血液和活力；鼓勵(lì)年輕的員工繼續(xù)深 造以及各類上崗培訓(xùn)等等。 但是，公司的人力資源狀況也存在著一些問(wèn)題。一個(gè)最突出的問(wèn)題就是公司員工的知識(shí)結(jié)構(gòu)偏低，年齡結(jié)構(gòu)偏高，員工的學(xué)歷普遍不高，在以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為背景的當(dāng)今社會(huì)，對(duì) 23 于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展顯然是不利的。 ● .公司的綜合實(shí)力及主要優(yōu)勢(shì) 上海建筑裝飾集團(tuán)以上海建筑裝飾（集團(tuán)）有限公司為核心單位，擁有全資子企業(yè) 3家、控股參股企業(yè) 14 家，另有關(guān)聯(lián)及契約企業(yè) 18 家，擁有裝飾、建造、修繕、水電暖通安裝、拆遷、防火、家庭裝飾、古建筑等各類專業(yè)施工隊(duì)伍。預(yù)算、查勘、設(shè)計(jì)、施工、建材、電動(dòng)機(jī)械制造等配套成龍，擁有一流施 工管理人才和大批能工巧匠、技術(shù)力量齊全、施工實(shí)力雄厚、施工范圍廣泛。 （集團(tuán)）有限公司為建筑裝飾資質(zhì)一級(jí)、土建二級(jí)、建筑裝潢甲級(jí)設(shè)計(jì)，并擁有國(guó)家外經(jīng)貿(mào)部頒發(fā)的對(duì)外經(jīng)營(yíng)權(quán)，是上海市最大的建筑裝飾實(shí)體單位。公司通過(guò) ISO9002 質(zhì)量認(rèn)證，連續(xù)多年被上海市統(tǒng)計(jì)局等列為“上海建筑施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)”。還榮獲 995年度上海市優(yōu)秀企業(yè)等多種稱號(hào)。 （四）房地產(chǎn)業(yè)務(wù) SWOT 分析結(jié)論 根據(jù)上面對(duì)宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境以及企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)公司目前面臨的環(huán)境中蘊(yùn)含著以下這些機(jī)會(huì)和威脅： 機(jī)會(huì)： —— 房地產(chǎn)業(yè)作為 新興的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)，尤其在中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)和活躍的城市 ——上海，有著巨大的發(fā)展空間。調(diào)查表明：隨著住房制度改革的深化，居民對(duì)住房的需求在不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的市場(chǎng)空間。 —— 中國(guó)加入 WTO 后，上海作為中國(guó)開(kāi)放最前沿的國(guó)際大都市，商業(yè)用房、境外人員用房將會(huì)急劇膨脹，而且隨著國(guó)民待遇的實(shí)行，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生顯著變化，這對(duì)于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很好的機(jī)遇。 —— 目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)雖然非常激烈，但行業(yè)進(jìn)入壁壘仍然較低，只要找準(zhǔn)產(chǎn)品與市場(chǎng)的最佳切入點(diǎn)，仍不失進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)。 威脅： —— 國(guó)有房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展首要的難題是資本金嚴(yán)重不足，開(kāi)發(fā)建設(shè)資金短缺，銀企關(guān)系也由以前計(jì)劃條件下的無(wú)條件支持，發(fā)生了變化，銀行經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)則使得負(fù)債率較高的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面面臨著很大的困難，資金已經(jīng)成為國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的嚴(yán)重制約。 —— 加入 WTO 后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，更深的受到世界經(jīng)濟(jì)的影響，這對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)本身就是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)更加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 —— 房地產(chǎn)金融信貸機(jī)制不完善，金融對(duì)住宅消費(fèi)的支持力度不夠，以及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不夠健全，法律法規(guī)和市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制也不夠完善，尤其是國(guó)有房地產(chǎn)企 業(yè)的政企關(guān)系還不是很清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不夠明確，這給進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大威脅。 根據(jù)上面對(duì)上海建筑裝飾（集團(tuán)）公司企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)上海建筑裝飾 24 （集團(tuán)）有限公司主要存在以下的這些優(yōu)劣勢(shì)： 企業(yè)優(yōu)勢(shì)： —— 公司在房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)方面積累了一定數(shù)量和質(zhì)量的人才和技術(shù)儲(chǔ)備，并積極引進(jìn)高素質(zhì)人才，培訓(xùn)公司員工，主動(dòng)與高校和各類研究機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，這些都將為公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成自己在房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究開(kāi)發(fā)、銷售、管理等方面形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 —— 公司的財(cái)務(wù)狀況良好，與銀行等金 融機(jī)構(gòu)有著良好的合作關(guān)系，從而公司在資產(chǎn)負(fù)債、籌融資等方面有一定的能力。 —— 公司自 1980年以來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中有許多成功的經(jīng)驗(yàn)，另外公司與銀行等金融機(jī)構(gòu)有著很好的合作伙伴關(guān)系，有著很好的籌、融資能力，這就大大降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。 —— 公司本身的業(yè)務(wù)性質(zhì)就是以建筑、裝飾為特點(diǎn)的專業(yè)化企業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于公司實(shí)行產(chǎn)品縱向一體化戰(zhàn)略和形成多元化的發(fā)展格局，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)有著重大的戰(zhàn)略意義。而且產(chǎn)品之間的強(qiáng)關(guān)聯(lián)性無(wú)疑也降低了公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘。 企業(yè)劣勢(shì)： —— 公司員工的文化素質(zhì)普遍較 低，這對(duì)于公司產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、管理等以及公司的創(chuàng)新發(fā)展等方面無(wú)疑是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 —— 公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不夠合理，沒(méi)有有效地激勵(lì)機(jī)制激發(fā)職工的積極性，造成管理的低效率。 —— 公司還沒(méi)有形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （五）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析小結(jié) 通過(guò) SWOT分析，從宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)尤其在中國(guó)開(kāi)放最前沿、經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市 —— 上海，有著廣闊的發(fā)展前景，公司應(yīng)將主營(yíng)業(yè)務(wù)向房地產(chǎn)業(yè)延伸，但從公司的內(nèi)部條件來(lái)看，短期內(nèi)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)機(jī)尚不成熟，公司的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)加強(qiáng)和優(yōu)化人力資源配置，采取適宜的員工激 勵(lì)機(jī)制，調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和管理組織結(jié)構(gòu)，為將來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而在長(zhǎng)期內(nèi)，公司應(yīng)該將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展成為自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心來(lái)整合其它業(yè)務(wù)。 二、家庭裝飾業(yè)務(wù) （一）行業(yè)現(xiàn)狀 1 1990～ 1999年，家庭裝飾市場(chǎng)年發(fā)展速度為 45%， 1996~1999年間的平均發(fā)展速度為41％，遠(yuǎn)高于同期國(guó)民經(jīng)濟(jì) 8%的發(fā)展速度；家庭裝飾主要為 4億多平方米的城鎮(zhèn)新建住宅，尚未包括 40 億平方米已建住宅的二次裝修。目前全國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達(dá) 90%，戶均裝飾消費(fèi) ，大城市和沿海開(kāi)放地區(qū)家庭裝飾 率則達(dá)到 98%，戶均裝飾消費(fèi) 4萬(wàn)元。 25 2 家裝市場(chǎng)的特點(diǎn)： ? 小而分散； ? 利潤(rùn)率低； ? 作業(yè)面積??； ? 材料品種多而數(shù)量少； ? 工作量不大但工種不少； ? 工程量不大但提意見(jiàn)的不少。 對(duì)家裝企業(yè)而言，其特點(diǎn)為： ? 任務(wù)多； ? 活好接； ? 錢好要。 3 家庭裝飾市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿σ约笆袌?chǎng)地位將越來(lái)越突出 住宅建設(shè)是一次性投資，而家居裝飾是周期性多次消費(fèi)。在住宅的使用壽命內(nèi)，平均 5－ 8年進(jìn)行一次裝飾（有時(shí)連同維修和局部改造）的總投入，將不亞于建造住宅的初次投入； 據(jù)估計(jì)：家居裝飾在未來(lái)兩三年內(nèi)將達(dá)到 2022 億 到 3000 億元，即相當(dāng)于住宅投資總額的一半左右。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，家居裝飾業(yè)很可能躍居住宅產(chǎn)業(yè)的首要地位； 建