【正文】 :東莞陜西:西安廣東:廣州湖北:武漢浙江:杭州遼寧:沈陽(yáng)山東:濟(jì)南四川:成都江蘇:蘇州江蘇:南通山東:青島黑龍江:哈爾濱浙江:寧波廣西:南寧山東:淄博云南:昆明遼寧:大連河南:鄭州江蘇:無錫江蘇:常州湖南:長(zhǎng)沙福建:廈門吉林:長(zhǎng)春河北:石家莊山東:臨沂安徽:合肥廣東:佛山福建:福州山東:煙臺(tái)山東:棗莊內(nèi)蒙古:包頭山西:太原福建:莆田山東:濰坊內(nèi)蒙古:呼和浩特廣西:貴港江西:南昌山東:泰安湖北:襄陽(yáng)安徽:亳州河南:商丘山東:萊蕪河南:南陽(yáng)安徽:宿州吉林:吉林收入增加人口增長(zhǎng)消費(fèi)率上升 28 ＜第一次篩選結(jié)果＞ 條件 Ⅰ 消費(fèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間 ≧ 50億元 ?159個(gè)城市 ▽條件 Ⅰ 消費(fèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間 ≧ 50億元 的代表城市 ＜推算方法＞ 【 條件 Ⅰ 】 消費(fèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間 ＝ 【 Ⅰ A】 空白地需求 ＋ 【 Ⅰ B】 城鎮(zhèn)化新規(guī)需求 ＋ 【 Ⅰ C】 收入增加升級(jí)需求 （出典）丸紅經(jīng)濟(jì)研究所產(chǎn)業(yè)調(diào)研組 。 詳細(xì)數(shù)據(jù)請(qǐng)參照 [Ⅰ] 列 （略） ? 經(jīng)過 第一次篩選， 全國(guó) 287個(gè)城市 中剩余 159個(gè)城市。 ? 這些 城市 到 2022年有 足夠的成長(zhǎng)空間。 ? ?下 頁(yè) 開始 ， 使用 條件 Ⅱ 進(jìn)行第二篩選，從 這些城市中 篩選出能夠承受外資零售業(yè)的有足夠的購(gòu)買能力的城市 。 29 ◆概述 ?從 “條件 Ⅰ 消費(fèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間 ≧ 50億元 ”篩選剩下的 159個(gè)城市中， 使用以下條件 篩選出能夠承受外資零售業(yè)的有足夠的購(gòu)買能力的城市 。 ?條件 Ⅱ SM版 商圈購(gòu)買能力 ≧ （ SM目標(biāo)年銷售額 ） ?20個(gè)城市 ?條件 Ⅱ GMS版 商圈購(gòu)買能力 ≧ （ SM目標(biāo)年銷售額 ） ?39個(gè)城市 【 條件 Ⅱ 】 商圈購(gòu)買能力 人均年消費(fèi)支出 食品 衣著 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通和通訊 教育文化娛樂服務(wù) 居住 雜項(xiàng)商品和服務(wù)城市平均值 100% 35% 10% 7% 6% 16% 13% 9% 4%S M 支出所占比例 39% 35% 4%G M S 支出所占比例 56% 35% 10% 7% 4% 30 條件 Ⅱ 商圈購(gòu)買能力的 推算方法 ◆概述 ?使用 “商圈購(gòu)買能力”的概念， 從 條件 Ⅰ 消費(fèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間 ≧ 50億元 篩選剩下的 159個(gè)城市中， 挑選出有足夠購(gòu)買能力的城市 。 ?商圈購(gòu)買能力＝客數(shù)（人口密度 商圈面積 占有率） 客單價(jià)（人均年食品 /日用品 /衣著等消費(fèi)支出） ?根據(jù) 開店予定業(yè)態(tài) SM? GMS，調(diào)整 以下 4個(gè) 參數(shù) SM（賣場(chǎng)面積 3000㎡） GMS（賣場(chǎng)面積 7000㎡） ①商圈半徑 5公里 ②經(jīng)營(yíng)商品 食品 、 日用品 占人均 年消費(fèi)支出的 39％ ※ 食品 、 日用品 、服飾、 家電等 占人均 年消費(fèi)支出的 56％ ※ ③選址人口密度 【 人口密集的住宅區(qū) 】 人口密度設(shè)定為 該城市平均人口密度的 【 百貨店 旁邊等城 中心 】 人口密度設(shè)定為 該城市平均人口密度的 50％ ④占有率 考慮到會(huì)有一部分居民繼續(xù)留在自由 市場(chǎng)等傳統(tǒng)的流通 渠道購(gòu)物 ， 假定 商圈內(nèi) 居民的 1/2會(huì)前往 新 開的門店 考慮到會(huì)有一部分居民繼續(xù)留在自由 市場(chǎng)等傳統(tǒng)的流通渠道購(gòu)物 ， 假定 商圈內(nèi) 居民的 1/3會(huì)前往 新 開的門店 ※2022 年城市家庭年消費(fèi)支出的構(gòu)成 百分比 SM銷售額（萬元）平均賣場(chǎng)面積（㎡）平效（萬元/ ㎡）客單價(jià)( 元/ 人 ? 日)客數(shù)（人/ 日）匯率1 2 , 0 0 0 5615 億 日元 7 0 0 日元中國(guó)行業(yè)平均（2 0 0 9 年）8 , 4 8 7 3 , 0 0 0 2 . 8 5 1 . 9 4 , 4 8 0目標(biāo)數(shù)據(jù) 3 , 0 0 0 4 . 0 5 , 8 7 21 2 .5 日元/ 1 元0 . 0 0 . 5 1 . 0 1 . 5 2 . 0 2 . 5 3 . 0 3 . 5 河北:石家莊廣東:東莞 上海江西:南昌湖南:湘潭湖南:長(zhǎng)沙安徽:合肥河南:洛陽(yáng)河南:鄭州山東:青島河南:新鄉(xiāng)浙江:紹興遼寧:盤錦遼寧:鞍山廣東:廣州河北:張家口安徽:馬鞍山江蘇:蘇州江蘇:南通四川:成都河北:邯鄲青海:西寧湖北:武漢河北:秦皇島遼寧:錦州福建:福州河南:平頂山山西:長(zhǎng)治浙江:杭州江蘇:無錫陜西:西安河南:開封陜西:咸陽(yáng)河南:安陽(yáng)湖南:株洲遼寧:沈陽(yáng)河南:焦作遼寧:撫順江蘇:南京福建:廈門山西:太原廣東:汕頭江蘇:常州福建:泉州廣西:柳州河北:唐山安徽:蕪湖山東:濟(jì)南廣西:桂林 天津山東:臨沂江蘇:泰州 北京遼寧:大連浙江:寧波遼寧:營(yíng)口湖南:衡陽(yáng)江蘇:鎮(zhèn)江山東:濟(jì)寧河南:漯河安徽:淮北浙江:溫州山東:德州浙江:嘉興廣東:佛山江蘇:揚(yáng)州遼寧:遼陽(yáng)浙江:臺(tái)州江蘇:徐州 31 人口密度 商圈面積 占有率 人均年消費(fèi)支出 經(jīng)營(yíng)商品所占比例 SM 賣場(chǎng)面積 3000㎡ 平均人口密度 150％ 商圈半徑 ＾ 2 π 1/2 人均年消費(fèi)支出 SM經(jīng)營(yíng)商品所占比例 39％ （ 食品，日用品 ） 商圈購(gòu)買能力 ＝ ＜第二次篩選結(jié)果＞ SM版： 條件 Ⅱ 商圈購(gòu)買能力 ≧ ?20個(gè)候選城市 ＜推算方法＞ （中國(guó)行業(yè)平均： ） （ 目標(biāo)年銷售額 ： ） ▽ＳＭ（賣場(chǎng)面積 3000平米） 選址所在商圈居民年購(gòu)買能力 （億元） ? “條件 Ⅰ 消費(fèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間 ≧ 50億元 ”篩選剩下的 159個(gè)城市的商圈購(gòu)買能力 通過上述 推算方法推算。 ? 計(jì)算結(jié)果中商圈購(gòu)買能力 ≧ （ SM目標(biāo)年銷售額 ）的城市 有 20個(gè)城市 。 ? 這些城市 不僅有 足夠的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間（ ≧ 50億元）， 并且能夠滿足預(yù)計(jì)開店業(yè)態(tài)目標(biāo)銷售額要求 （ ≧ ） ，有 足夠的購(gòu)買能力 ?？梢宰鳛?SM開店 目標(biāo) 城市 候選 。 20個(gè)城市 可以成為選址候選 詳細(xì)數(shù)據(jù)請(qǐng)參照 [Ⅱ SM]列 年 客 流量 年 客 單價(jià) G M S銷售額（萬元）平均賣場(chǎng)面積（㎡）平效（萬元/ ㎡）客單價(jià)( 元/ 人 ? 日)客數(shù)（人/ 日）匯率3 0 , 4 0 0 9038 億 日元 1 ,1 2 3 日元中國(guó)行業(yè)平均（2 0 0 9 年）3 0 , 1 0 0 7 , 0 0 0 4 . 3 89 9 , 2 3 4目標(biāo)數(shù)據(jù) 7 , 0 0 0 4 . 3 9 , 2 7 01 2 .5 日元/ 1 元012345678910河北:石家莊廣東:東莞 上海江西:南昌湖南:湘潭湖南:長(zhǎng)沙安徽:合肥河南:洛陽(yáng)河南:鄭州山東:青島河南:新鄉(xiāng)浙江:紹興遼寧:盤錦遼寧:鞍山廣東:廣州河北:張家口安徽:馬鞍山江蘇:蘇州江蘇:南通四川:成都河北:邯鄲青海:西寧湖北:武漢河北:秦皇島遼寧:錦州福建:福州河南:平頂山山西:長(zhǎng)治浙江:杭州江蘇:無錫陜西:西安河南:開封陜西:咸陽(yáng)河南:安陽(yáng)湖南:株洲遼寧:沈陽(yáng)河南:焦作遼寧:撫順江蘇:南京福建:廈門山西:太原廣東:汕頭江蘇:常州福建:泉州廣西:柳州河北:唐山安徽:蕪湖山東:濟(jì)南廣西:桂林 天津山東:臨沂江蘇:泰州 北京遼寧:大連浙江:寧波遼寧:營(yíng)口湖南:衡陽(yáng)江蘇:鎮(zhèn)江山東:濟(jì)寧河南:漯河安徽:淮北浙江:溫州山東:德州浙江:嘉興廣東:佛山江蘇:揚(yáng)州遼寧:遼陽(yáng)浙江:臺(tái)州江蘇:徐州山東:淄博 32 人口密度 商圈面積 占有率 人均年消費(fèi)支出 經(jīng)營(yíng)商品所占比例 GMS 賣場(chǎng)面積 7000㎡ 平均人口密度 50％ 商圈半徑 5公里 ＾ 2 π 1/3 人均年消費(fèi)支出 GMS經(jīng)營(yíng)商品所占比例 56％ （食品，日用品， 服飾 ，家電等） 商圈的購(gòu)買能力 ＝ ＜第二次篩選結(jié)果＞ GMS版： 條件 Ⅱ 商圈購(gòu)買能力 ≧ 3億元 ?39候選城市 ＜推算方法＞ （ 目標(biāo)年銷售額 ： 3億元） =中國(guó)行業(yè)平均 ▽ GMS（賣場(chǎng)面積 7000平米） 選址所在商圈居民年購(gòu)買能力 （億元） 39個(gè)城市 可以成為選址候選 詳細(xì)數(shù)據(jù)請(qǐng)參照 [Ⅱ GMS]列 ? “條件 Ⅰ 消費(fèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間 ≧ 50億元 ”篩選剩下的 159個(gè)城市的商圈購(gòu)買能力 通過上述 推算方法推算。 ? 計(jì)算結(jié)果中商圈購(gòu)買能力 ≧ （ SM目標(biāo)年銷售額 ）的城市 有 39個(gè)城市 。 ? 這些城市 不僅有 足夠的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間（ ≧ 50億元）， 并且能夠滿足預(yù)計(jì)開店業(yè)態(tài)目標(biāo)銷售額要求 （ ≧ ） ，有 足夠的購(gòu)買能力 。可以作為 GMS開店 目標(biāo) 城市 候選 。 年 客 流量 客 年單價(jià) ＜ 總結(jié) ＞ 第二次篩選結(jié)果的 數(shù)據(jù) ? 【 條件 Ⅰ 消費(fèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間 ≧ 50億元 】 ＆ 【 條件 ⅡSM 商圈購(gòu)買能力≧ 】 的篩選結(jié)果 ， 有 20個(gè)城市 可以作為 SM開店的 候選城市。 ? 【 條件 Ⅰ 消費(fèi)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間 ≧ 50億元 】 ＆ 【 條件 ⅡGMS 商圈購(gòu)買能力≧ 】 的篩選結(jié)果 ， 有 39個(gè)城市 可以作為 GMS開店的 候選城市。 ? 這些城市 不僅有 足夠的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間， 同時(shí)還具備能夠滿足開店業(yè)態(tài)的目標(biāo)年銷售額的 足夠的購(gòu)買能力， 可以成為 SM/GMS開店 候選城市 。 33 ※1 占有率 55％： 2022年至 2022年增加的 消費(fèi) 支出中， 現(xiàn)代零售 業(yè)比例占 55％ ，剩余 45%為在 自由市場(chǎng)等傳統(tǒng)流通 行業(yè)的開銷 。 ※ 2 2022年 人均可支配收入使用 0509年平均 增長(zhǎng)率推算 。 ※ 3 2022年人口 使用 08/07年人口 增長(zhǎng)率推算 。 ※ 4 使用 Ｐ .21“ 5類收入等級(jí)及其對(duì)應(yīng)的合理的消費(fèi)率 （ 2022年）”。 Ⅰ [ Ⅰ A ] [ Ⅰ B ] [ Ⅰ C] Ⅱ S M Ⅱ G M S Ｄ Ｅ Ｆ Ｇ Ｈ Ｊ Ｋ Ｌ Ｍ Ｎ Ｏ Ｐ市轄區(qū)人口密度（人/ k m2）市轄區(qū)面積（k m2）消費(fèi)率上升 人口增加 收入增加 ＳＭ ＧＭＳ 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年城市名 SM GMS =[IA]+[IB]+[IC] = ( Ｌ Ｋ) * Ｄ* Ｇ =( Ｈ Ｇ) *Ｍ = ( Ｅ* Ｋ Ｍ) * Ｇ* 5 5 % ※1 = Ｏ* [ α 2]* π [ α 1 ] ＾2 * α 4 * Ｎ* [ α 3] = Ｏ* [ β 2]* π [ β 1 ] ＾2 * β 4 * Ｎ* [ β 3] =Ｍ /Ｄ ※4 合理水平 = Ｅ* Ｌ = Ｇ/ Ｐ1 . 上海 ○ ○ 1 , 3 3 3 179 92 1 , 4 2 0 2 . 0 7 . 1 2 8 , 8 3 8 5 5 , 4 7 0 1 1 . 5 % 1 , 3 3 2 1 , 3 7 6 0 . 5 % 73% 6 8 . 1 % 20992 37794 258