【正文】 屋屋面和外墻屬于自然使用的范圍，不屬于發(fā)包人或房屋實際占有人使用的范圍。因此，房屋未經(jīng)竣工驗收而發(fā)包人擅自使用的，根據(jù)有關(guān)質(zhì)檢部門的鑒定，若該房屋屋面漏水或者外墻滲水的原因是發(fā)包人造成的，應(yīng)當判決發(fā)包人承擔責任；若是承包人的過錯造成的，就應(yīng)判決承包人承擔民事責任。筆者認為第 2 種觀點比較公正合理，在案件審理中可予采納。對于屋面和外墻部分出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)具體 案件具體分析，根據(jù)權(quán)威質(zhì)檢部門的鑒定結(jié)論，按照過錯責任原則來劃分當事人的責任。如果法院不分析案件的具體情況，一律以《解釋》第 13 條的規(guī)定來駁斥發(fā)包人的正當訴求，顯然有失公正?！督忉尅返?59 條還規(guī)定，施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計的要求、施工技術(shù)標準和合同的約定施工，不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件等施工材料不得使用。因此如果承包人偷工減料，故意使用不合格的防水材料而直接導(dǎo)致房屋屋面漏水或者外墻滲水，承包人對此負有過錯責任應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任，此時即使發(fā)包人擅自使用也無需承擔責任，因為屋面漏水與發(fā)包人擅自使用之間沒有任 何因果關(guān)系。 建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分不符合約定為由主張權(quán)利的，是否一律不予支持 發(fā)包人未經(jīng)竣工驗收而提前使用了建設(shè)工程，而且產(chǎn)生質(zhì)量問題的部分屬于發(fā)包人的使用部分，對于這部分質(zhì)量問題，能否一律讓發(fā)包人自行承擔？筆者認為，如果使用部分的質(zhì)量問題，不是發(fā)包人的使用不當造成的，而是由于承包人在施工中偷工減料、以次充好的行為造成的，應(yīng)按過錯責任原則判決承包人承擔相應(yīng)責任。相關(guān)配套法律法規(guī)已對此早有規(guī)定：首先，《建筑法》第 58 條規(guī)定 “ 建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負責。建筑施工 企業(yè)必須按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標準施工，不得偷工減料。 ” 其次，最高人民法院《關(guān)于印發(fā)全國民事案件審判質(zhì)量工作座談會紀要的通知》 [法（ 1999） 231 號 ]規(guī)定 “ 對在工程施工中，以次充好、偷工減料的行為，要判令行為人承擔相應(yīng)的民事責任；造成嚴重后果，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)建議有關(guān)部門依法追究刑事責任。 ” 再次， 2022 年 1 月 30 日國務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（下稱《條例》）第 26 條規(guī)定 “ 施工單位對建設(shè)工程的施工質(zhì)量負責 ” 、《條例》第 28 條也規(guī)定 “ 施工單位必須按照工程設(shè)計圖紙和施工標準施工，不得擅自修改 工程設(shè)計 ，不得偷工減料。 ” 二、關(guān)于《解釋》第 14 條的問題 《解釋》第 14 條規(guī)定：當事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：（ 1）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；（ 2）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；（ 3）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。此條規(guī)定存在如下三個需要探討的問題： 如何認定建設(shè)工程的 “ 竣工驗收合格之日 ” 尚待明晰 在房地產(chǎn)實務(wù)中，如何認定建設(shè)工 程的 “ 竣工驗收合格之日 ” 存在爭議。有觀點認為，應(yīng)當以發(fā)包人（建設(shè)單位，下同）提供的《工程竣工驗收報告》中載明的 “ 工程竣工驗收日期 ” 為建設(shè)工程的竣工驗收合格之日。 [1]理由是，《工程竣工驗收報告》是工程設(shè)計、監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督等單位簽字認可的， 2022 年建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（下稱《暫行規(guī)定》）第 7 條規(guī)定： “ 工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當及時提出工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況，建設(shè)單位執(zhí)行基本建設(shè)程序情況，對工程勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程 竣工驗收時間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗收意見等內(nèi)容。 ” 筆者不同意上述觀點，認為應(yīng)當以地方政府建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》（下稱《工程竣工驗收備案表》）中載明的 “ 工程竣工驗收日期 ” 來確定建設(shè)工程的竣工驗收合格日。理由是， 2022 年建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）第 4 條規(guī)定 “ 建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起 15 日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案 機關(guān)）備案 ” 、第 6 條規(guī)定 “ 備案機關(guān)收到建設(shè)單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應(yīng)當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。工程竣工驗收備案表一式二份，一份由建設(shè)單位保存，一份留備案機關(guān)存檔。 ”《暫行規(guī)定》第 8 條還規(guī)定 “ 備案機關(guān)發(fā)現(xiàn)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，有權(quán)責令單位停止使用已驗收合格的建設(shè)工程，重新組織竣工驗收。 ”因此建設(shè)單位原組織的竣工驗收就作廢了，必須重新按備案機關(guān)的要求重新組織竣工驗收。 第 14 條第 2 款的規(guī)定與房地產(chǎn)實務(wù)操作互相矛盾 國務(wù)院《條例》第 16 條規(guī)定 “ 建設(shè)單位收到建設(shè)竣工報告后，應(yīng)當組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進行竣工驗收。 ” 《暫行規(guī)定》第 6 條規(guī)定 “ 工程竣工驗收應(yīng)當按以下程序進行：工程完工后，施工單位向建設(shè)單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。 ??” 、第 7 條規(guī)定 “ 工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當及時提出工程竣工驗收報告 ” ，因此承包人在房地產(chǎn)實務(wù)中沒有提交竣工驗收報告的義務(wù)，只有提交工程竣工報告的義務(wù)，即先由承包人提交《工程竣工報告》，然后由先后監(jiān)理單位提交《工程質(zhì)量評估報告》、《勘察、設(shè)計文件質(zhì)量檢查報告》，最后是發(fā)包人制作《工程竣工驗 收報告》。筆者認為，《解釋》第14 條第 2 款關(guān)于 “ 承包人提交竣工驗收報告 ” 的表述應(yīng)修改為 “ 承包人提交工程竣工報告 ” 。 如何認定 “ 發(fā)包人拖延驗收 ” 在司法實踐中缺乏可操作性 由于第 14 條沒有詳細列舉發(fā)包人拖延驗收的具體行為，在審判實務(wù)中如何認定發(fā)包人拖延驗收主要有兩種觀點：（ 1）參考《建筑裝飾施工合同》（甲種本）第 32 條的規(guī)定 “ 甲方代表在收到乙方送交的竣工驗收報告 7 天內(nèi)不予批準且不能提出修改意見，視為竣工驗收報告已為批準，即可辦理結(jié)算手續(xù)。竣工日期為乙方送交竣工驗收報告的日期，需修改后才 能達到竣工要求 的應(yīng)為乙方修改后提請甲方驗收的日期。 ” [2] 這種觀點與房地產(chǎn)竣工驗收的實務(wù)有差距。首先，乙方承包人沒有送交竣工驗收報告的義務(wù)，只是承擔遞交《工程竣工報告》的義務(wù)；其次，甲方發(fā)包人無權(quán)批準《工程竣工驗收報告》，只是制作《工程竣工驗收報告》，按照國務(wù)院《條例》第 49 條的規(guī)定其最終批準權(quán)限應(yīng)當是地方政府的建設(shè)行政主管部門，而其是否被批準的依據(jù)是《竣工驗收備案表》；（ 2）按照建設(shè)部《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》第 16 條的規(guī)定來認定發(fā)包人拖延驗收的時間，即發(fā)包方應(yīng)當在收到竣工結(jié)算文件后的約定期限內(nèi)予以答復(fù)。 逾期未答復(fù)的，竣工結(jié)算文件視為已被認可。發(fā)包、承包雙方在合同中對上述事項的期限沒有明確約定的，可認為其約定期限均為 28 日。[3]這種觀點的缺陷在于損害了承包人的利益，因為在房地產(chǎn)竣工驗收實務(wù)中，竣工結(jié)算文件的遞交，是在工程竣工驗收合格后的 28 天之內(nèi)。建設(shè)工程的竣工驗收，是承包人請求支付工程款的前提條件，如發(fā)包人遲遲不組織工程竣工驗收，承包人就無法向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算文件。 筆者認為，若發(fā)包、承包雙方在合同中有約定的，依約定。無約定的，應(yīng)按照房地產(chǎn)竣工驗收的實際情況分別認定。（ 1）承包人在工程完工之后，依 照《暫行規(guī)定》及時向發(fā)包人遞交了工程竣工報告和竣工驗收申請，發(fā)包人依照《暫行規(guī)定》組成驗收組驗收并提出整改意見的，承包人按驗收組的整改意見整改后，第二次向發(fā)包人依法遞交工程竣工報告和工程竣工驗收申請的，發(fā)包人卻以 “ 整改不到位為由 ” 拒絕組織再次驗收的，但驗收組大多數(shù)成員都認為整改到位且工程質(zhì)量達到合格標準的，此種情形應(yīng)以承包人第二次遞交工程竣工報告日期為竣工日期，且認定發(fā)包人為拖延驗收；（ 2）工程完工后，承包、發(fā)包雙方依法組織驗收并將相關(guān)文件報送地方建設(shè)行政主管部門，但該部門審查認為需要重新組織驗收的，也應(yīng)當 以承包人第二次遞交工程竣工報告日期為竣工日期。若發(fā)包人以種種理由拖延不依法組織驗收的，筆者認為應(yīng)以 29 個工作日為認定發(fā)包人拖延驗收的期限，其中包括工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的 7 個工作日、地方政府建設(shè)行政主管部門辦理備案手續(xù)的 15 個工作日、發(fā)包人依法組織竣工驗收所需的 7 個工作日。