[法律資料]逐條解讀最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋-資料下載頁(yè)
2025-01-09 14:44本頁(yè)面
【正文】 擅自經(jīng)營(yíng)的合理成本沒有著落，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)對(duì)合理成本承擔(dān)舉證責(zé)任。此款的意思是指，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他行為人 “ 吐出 ” 擅自經(jīng)營(yíng)合理成本之外的收益。其實(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不侵害業(yè)主利益的情況下，協(xié)調(diào)好業(yè)主的情況下，充分挖掘小區(qū)內(nèi)可供經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域并獲得收益用于補(bǔ)貼維修資金或者用于業(yè)主決定的用途，未嘗不是件好事。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定： “ 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。 ” 第十五條 業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，實(shí)施下列行為的，可以認(rèn)定為物權(quán)法第八十三條第二款所稱的其他 “ 損害他人合法權(quán)益的行為 ” ： (一 )損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑 物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用 。 13 (二 )違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀 。 (三 )違反規(guī)定進(jìn)行房屋裝飾裝修 。 (四 )違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場(chǎng)地或者其他共有部分。 解讀：本條進(jìn)一步采取列舉和概括的方式界定了 “ 損害他人合法權(quán)益的行為 ” 的范圍，包括上述第 (一 )損害行為或危險(xiǎn)行為、 (三 )違反《宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等行為、 (四 )侵犯公共權(quán)利等，容易理解，比較特殊的是第 (二 )項(xiàng)，貫徹市容市貌的精神，禁止違規(guī)破壞和改變建筑物 外觀，否則算損失他人合法權(quán)益，例如擅自裝不統(tǒng)一防護(hù)窗或者擅自涂不同顏色的油漆涂料等。 第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。 解讀：物業(yè)實(shí)際使用人很可能因租賃等而不是實(shí)際業(yè)主，物業(yè)實(shí)際使用人因建筑物區(qū)分所有權(quán)發(fā)生糾紛的，適用本解釋的相關(guān)規(guī)定，如物業(yè)費(fèi)的連帶繳納等。 物業(yè)實(shí)際使用人的權(quán)利和義務(wù) 確定的依據(jù)包括： 1)法律法規(guī) 。2)管理規(guī)約 。3)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定 。4)與業(yè)主的約定。言外之意承租人不能以不是業(yè)主為由，主張只需遵守與業(yè)主的約定，而不需遵守管理規(guī)約以及業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定，當(dāng)然業(yè)主也可依據(jù)前述規(guī)定合理抗辯。 第十七條 本解釋所稱建設(shè)單位，包括包銷期滿，按照包銷合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買尚未銷售的物業(yè)后，以自己名義對(duì)外銷售的包銷人。 14 解讀：一般認(rèn)為，商品房包銷是指商品房開發(fā)商以合同的形式，約定將商品房授權(quán)給包銷人銷售，從中賺取差價(jià)，包銷人承擔(dān)銷售剩余商品房的購(gòu)買義務(wù)的行為 。如果包銷人全部銷售，則不存被視為建設(shè)單位情形，包銷人自己購(gòu)買未能售出的部分后再以自己名義對(duì)外銷售時(shí)，其被視作建設(shè)單位。 如果包銷的商品房在約定的包銷期限內(nèi)不能全部售出，則由包銷人購(gòu)入剩余的包銷房，此時(shí)，包銷人與開發(fā)商之間形成一種附條件的買賣關(guān)系。包銷期結(jié)束，包銷人依約買受剩余商品房后，此時(shí)房屋的所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)至包銷人處，包銷人將這些房屋再次出售的，在該房屋買賣合同關(guān)系中，包銷人已不享有包銷人的身份，而居于出賣人的地位，故此被視為建設(shè)單位。 第十八條 人民法院審理建筑物區(qū)分所有權(quán)案件中，涉及有關(guān)物權(quán) 歸屬爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)為依據(jù)。 解讀：本條屬 “ 物權(quán)法定 ” 的體現(xiàn)，效力級(jí)別相對(duì)于法律和行政法規(guī)，地方法規(guī)和部門規(guī)章、地方規(guī)章都不是物權(quán)歸屬爭(zhēng)議認(rèn)定的依據(jù)。 確定物權(quán)歸屬，涉及物權(quán)客體的界定、主物和從物的劃分、是物權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)則等，這些問題都是最基本的民事制度范疇。按照《立法法》的規(guī)定，民事基本制度只能制定法律 。尚未制定法律的，全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)有權(quán)作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院可以根據(jù)實(shí)際需要，對(duì)其中的部分事項(xiàng) (必須法律規(guī)定的除外 )先制定行政法規(guī)。 第十九條 本解釋自 2022 年 10月 1日 起施行。 因物權(quán)法施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋。 15 本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。 解讀：《物權(quán)法》 (自 2022 年 10月 1日起施行 )施行后實(shí)施的行為引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件，適用本解釋 。2)本解釋施行前 (2022年 10月 1日 )已經(jīng)終審，不適用本解釋。 文章來源：中顧法律網(wǎng) (免費(fèi)法律咨詢，就上中顧法律網(wǎng)）
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1