【正文】 制性內(nèi)容的一類特殊的生活單元，中央商務(wù)區(qū)內(nèi)“公寓”的建筑面積占項目總建筑面積的比例不受限制，除中央商務(wù)區(qū)外的其他區(qū)域“公寓”的建筑面積不得超過項目中住宅建筑面積的 20%。 公寓一般指為特定人群提供獨立或半獨立居住使用的建筑，通常以棟為單位配套相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施。 公寓經(jīng)常以其居住者的性質(zhì)冠名，如學(xué)生公寓、運動員公寓、專家公寓、外交人員公寓、青年公寓、老年公寓等。公寓中的居住者的人員結(jié)構(gòu)相對住宅中的家庭結(jié)構(gòu)簡單，而且在使用周期中較少發(fā)生變化。住宅的設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)是以家庭為單位配套的，而公寓一般以棟為單位甚至可以以樓群為單位配套。例如，不必每套公寓設(shè)廚房、衛(wèi)生間、客廳等空間，而且可以采用共用空調(diào)、熱水供應(yīng)等計量系統(tǒng)。但是不同公寓之間的某些標(biāo)準(zhǔn)差別很大，如老年公寓在電梯配置、無障礙設(shè)計、醫(yī)療和看護系統(tǒng)等方面的要求，要比運動員公寓要高得多。目前，我國尚未編制通用的公寓設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。 新、 老 規(guī)范“術(shù)語”對“陽臺”的表述 陽臺 供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。 注： 知名品牌的大開發(fā)商，把毎套住宅的“客廳”不安裝外窗房間直接標(biāo)注為“陽臺”，客廳外原來的陽臺標(biāo)注為外陽臺。更有甚者不但把“跨兩層客廳”標(biāo)注為“陽臺”，并稱兩個自然層的跨層陽臺，可以送全面積等等作法就更離譜了。 陽臺 由住宅 外墻面伸出的、供居住者休息、活動、晾曬衣物等的空間。 該概念和 《 民用建筑設(shè)計術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) 》一致。 不少房地產(chǎn)開發(fā)項目為了促進(jìn)商品住宅的銷售，開始釆用在住宅套型平面中挖出一個或兩個居住空間不砌外墻、不安外窗，命名為“入戶花園”、“空中花園”，銷售時送“入戶花園”、“空中花園”等促銷手段。將“入戶花園”、“空中花園” 按陽臺計算，買住房送一半花園面積，購房者只要加外窗就等于送數(shù)個居住空間。最后還有一些知名品牌的大開發(fā)企業(yè)發(fā)展到把毎套住宅的“客廳”不安裝外窗，將客廳直接標(biāo)注為“陽臺”，客廳外原來的陽臺標(biāo)注為外陽臺。把“跨兩層客廳”標(biāo)注為“陽臺”，并稱兩個自然層的跨層陽臺，可以送全面積等等作法就更離譜了。建筑面積至少隱瞞了 20～ 30％，小區(qū)的實際容積率也要超出 20～ 30％，加重了城市的開發(fā)強度，加大土地的占有量加大負(fù)荷，材料的消耗量并沒有減少。而實際產(chǎn)權(quán)面也發(fā)生了 20～ 30％的誤差，辦理產(chǎn)權(quán)時必然引起虛假數(shù)字和真實數(shù)據(jù)法律偏差。這對于居住建筑范疇的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、科學(xué)的發(fā)展非常不利。當(dāng)然設(shè)計人員也少收設(shè)計費。 為什麼在住宅設(shè)計中會出現(xiàn)這種及其荒唐的現(xiàn)象，為什么開發(fā)商可以采取這樣的手段鉆政策的漏洞， 就在于 “陽臺” 術(shù)語的介定不準(zhǔn)確，特別是面積計算規(guī)則含糊。 《 房產(chǎn)測量規(guī)范 第 1單元 : 房產(chǎn)測量規(guī)定 》 中 ： a）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。 b）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 c）未封閉的陽臺、挑廊按其上蓋水平投影面積的一半計算。 :3）房屋之間無上蓋的架空通廊 , 或無上蓋的陽臺、挑廊與其上蓋相距 超過一個自然層以上視為無上蓋。陽臺 、挑廊 的上蓋在圍護結(jié)構(gòu)內(nèi)水平投影面積小于二分之一的，視為無上蓋。 。 陽臺應(yīng)該指挑出建筑外墻提供住戶室外活動，涼曬衣物等的空間，其建筑面積按其挑出建筑外墻的面積的一半計算，如用外窗封閉的陽臺，則按其挑出建筑外墻的全面積計算； 新、 老 規(guī)范技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的不同點 濟指標(biāo)： 各功能空間使用面積 ( ㎡ ）； 套內(nèi)使用面積（ ㎡ /套）； 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 ( ㎡ ）； 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)（ %）； 套型使用面積（ ㎡ /套）； 套型陽臺面積（ ㎡ /套）。 住宅設(shè)計應(yīng)計算下列技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)： 各功能空間使用面積（ ㎡ ）； 套內(nèi)使用面積（ ㎡ /套）； 套型陽臺面積（ ㎡ /套）； 套型總建筑面積（ ㎡ /套）； 住宅樓總建筑面積（ ㎡ ）。 新、 老 規(guī)范住宅技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)計算規(guī)定 功能空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積； 能空間使用面積之和； 本層個套型內(nèi)使用面積之和； 功能空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積； 2. 套內(nèi)使用面積等于套內(nèi)各功能空間使用面積之和； 3. 套型陽臺面積等于套內(nèi)各陽臺的面積之和；陽臺的面積均按其結(jié)構(gòu)底板投影凈面積的一半計算； ，按外墻結(jié)構(gòu)外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍和的水平投影面積計算，當(dāng)外墻設(shè)有層時，按保溫層外表面計算； 標(biāo)準(zhǔn)層使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積； 用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層使用面積； 陽臺結(jié)構(gòu)底板投影凈面積之和。 4. 套型總建筑面積等于套內(nèi)使用面積、相應(yīng)的建筑面積和套型陽臺面積之和； 5. 住宅樓總建筑面積等于全樓各套型總建筑面積之和。 新、 老 規(guī)范套內(nèi)面積計算規(guī)定 1. 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過廳、過道、 前室 、貯藏室、壁柜等使用面積的總和； 2. 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入套內(nèi)使用面積； 3. 煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計入套內(nèi)使用面積； 4. 套內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計算；有復(fù)合保溫層，按復(fù)合保溫層表面尺寸計算； 1. 套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室（廳）、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過廳、過道、貯藏室、壁柜等使用面積的總和； 2. 躍層住宅中的套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入套內(nèi)使用面積； 3. 煙囪、通風(fēng)道、管井等均不計入套內(nèi)使用面積； 4. 套內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體表面尺寸計算；有復(fù)合保溫層時，按復(fù)合保溫層表面尺寸計算； 5. 利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓板地面的凈高低于 的空間不計算使用面積，凈高 ~間按 1/2 計算使用面積，凈高超過 套內(nèi)使用面積； 6. 坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨計算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，需計算建筑面積時利用標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)反求。 5. 利用坡屋頂內(nèi)的空間時，屋面板下表面與樓板地面的凈高低于 的空間不計算使用面積，凈高 ~的空間按 1/2 計算使用面積，凈高超過 計入套內(nèi)使用面積；坡屋頂無結(jié)構(gòu)頂層樓板，不能利用坡屋頂空間時不計算其使用面積； 6. 坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)列入套內(nèi)使用面積中。 新標(biāo)準(zhǔn) 套型總建筑面積計算應(yīng)符合下列規(guī)定 及柱外沿所圍合的水平投影面積之和求出住宅樓建筑面積，當(dāng)外墻設(shè)外保溫層時，按保溫層外表面計算； 2. 以全樓總套內(nèi)使用面積除以住宅樓建筑面積得出計算比值； 3. 套型總建筑面積等于套內(nèi)使用面積除以計算比值所得面積，加上套型陽臺面積。 新標(biāo)準(zhǔn) 住宅樓的層數(shù)計算應(yīng)符合下列規(guī)定 1. 當(dāng)住宅樓的所有樓層的層高不大于 時，層數(shù)應(yīng)按自然層數(shù)計； 2. 當(dāng)住宅和其他功能空間處于同一建筑物內(nèi)時，應(yīng)將住宅部分的層數(shù)與其他功能空間的層數(shù)疊加計算建筑層數(shù)。當(dāng)建筑中有一層或若干層的層高超過 時，應(yīng)對這些超過 的樓層按其高度總和除以 進(jìn)行層數(shù)折算，余數(shù)不足 時，多出部分不計入建筑層數(shù)，余數(shù)大于或等于 時，多出部分按 1層計算； 3. 層高小于 的架空層和設(shè)備層不計入自然層數(shù)； 4. 高出室外設(shè)計地面小于 的半地下室不計入地上自然層數(shù)。 謝謝各位 請多指正 儲兆佛 13808061008