【正文】 其它類型建筑的多種專業(yè)元素； 星級(jí)酒店挑空大堂、多功能觀景戶型、 24小時(shí)生活熱水、四梯七 戶舒適空間設(shè)計(jì)、每四層一個(gè)中央庭院設(shè)計(jì)。 產(chǎn)品市場(chǎng)比較核心特征（一） 產(chǎn)品市場(chǎng)比較核心特征（二） 東北頂級(jí)商務(wù)生活會(huì)所 國際化超級(jí)生態(tài)庭園規(guī)劃 突破大連公寓精裝修標(biāo)準(zhǔn) 與國外機(jī)構(gòu)聯(lián)合開辦高檔幼兒園 既具備公寓的高檔生活品位，又滿足辦公的高級(jí)商務(wù)需求 打造適合中小型企業(yè)，特別是知本型和服務(wù)型企業(yè)的商務(wù)形態(tài) 商務(wù)空間管理的彈性化和針對(duì)性 產(chǎn)品市場(chǎng)比較核心特征（ 三 ） 產(chǎn)品市場(chǎng)比較核心特征（四） 全天候酒店式物業(yè)服務(wù) 住宅私人秘書服務(wù) 生活、商務(wù)、行政全方位助理管家 獨(dú)有的高品質(zhì)、人性化服務(wù) 投資者增加投資渠道 自用者辦公企業(yè)主需求形象和配套 滿足投資價(jià)值的同時(shí)，還可滿足自住 外籍、外企、外地三外人士的支持 客群需求特征 商住的定位，可以較大程度的提升項(xiàng)目售價(jià) 固有品牌隨時(shí)間越長(zhǎng)價(jià)值越高 直指龐大的商務(wù)樓市場(chǎng) 以美金來計(jì)算租金 可在規(guī)劃和營(yíng)銷中考慮特定客群住區(qū) 項(xiàng)目發(fā)展傾向 本項(xiàng)目一期的兩種產(chǎn)品形式 ?精裝修居住公寓（ 2＃樓） ?高檔商務(wù)公寓（ 1＃樓） 建議居住公寓的大堂做弱化處理，滿足使用功能即可；商務(wù)公寓大堂則應(yīng)體 現(xiàn)檔次和形象，成為商務(wù)辦公的必要配套。 居住公寓和商務(wù)公寓可根據(jù)規(guī)劃條件劃分為不同的組團(tuán)，建議居住公寓與 1＃、 2＃ 樓同一組團(tuán)，商務(wù)公寓與 5＃樓同一組團(tuán)，兩組團(tuán)之間以綠化帶自然分隔。居住公寓 應(yīng)在入口處加強(qiáng)保安體系，增加項(xiàng)目安全性和私密性。 功能劃分依據(jù) 市場(chǎng)供應(yīng)狀況 市場(chǎng)需求狀況 項(xiàng)目入市盤量 項(xiàng)目市場(chǎng)策略 樓體規(guī)劃條件 高檔商務(wù)公寓主流客群 ?外地公司駐連辦事處 ?商業(yè)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu) ?代理、咨詢、商貿(mào)公司 ?外資企業(yè)駐連辦事處 ?上升中的自由型企業(yè) ?投資客（保值、增值性） 本項(xiàng)目一期客群定位 精裝修居住公寓主流客群 ?外資企業(yè)中高管理層人士 ?外地駐連工作人員 ?投資客 ?商務(wù)性居住人士 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃補(bǔ)充建議 整體項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃補(bǔ)充建議 會(huì)所成就東北上流社會(huì)第一俱樂部 會(huì)所先行，助力營(yíng)銷 對(duì)外經(jīng)營(yíng)，經(jīng)濟(jì)活力 建設(shè)大連第一國際化尊崇會(huì)所 規(guī)劃大型主題性園林 體現(xiàn)縱深性、立體化、聚點(diǎn)式 高大喬木植被、磅礴水景為亮點(diǎn) 國際格調(diào)，原生態(tài)氣質(zhì) 配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 整合利用區(qū)域成熟的綜合配套 公共配套之外強(qiáng)調(diào)獨(dú)有配套 重點(diǎn)體現(xiàn)品位性 實(shí)現(xiàn)配套的差異化 多極物業(yè)管理，強(qiáng)力品牌支持 如能滿足成本需要，各功能區(qū)域可采用不同的物業(yè)服務(wù) 參管物業(yè)公司可分為公寓、寫字間、酒店等不同屬性 均為國際知名物業(yè)公司 暢通與青泥洼商圈的交通動(dòng)線 與政府協(xié)商，在友好街上建立人行通道，車行地下或橋上； 設(shè)計(jì)地下商業(yè)街，與勝利長(zhǎng)廊連通，與未來地鐵站連通。 鄰近大公街公建建議做咖啡廳、小型健身場(chǎng)所的高檔休閑功能。 裕景興業(yè)品牌的擴(kuò)大化支持 營(yíng)銷推廣上廣泛發(fā)揮裕景興業(yè)的品牌效應(yīng) 裕景各城市項(xiàng)目或產(chǎn)業(yè)的宣傳支持 國際化特征的充分體現(xiàn) 建筑設(shè)計(jì)整體展現(xiàn)國際化色彩 物業(yè)管理采用國外知名公司 園林規(guī)劃體現(xiàn)國際符號(hào) 建安標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用國際品牌 配套設(shè)施向國際標(biāo)準(zhǔn)靠攏 本項(xiàng)目一期產(chǎn)品規(guī)劃補(bǔ)充建議 ? 高級(jí)會(huì)所 ? 商用公寓 ? 居住公寓 會(huì)所方面建議 ? 目前現(xiàn)存會(huì)所功能 1. 商務(wù)型會(huì)所 2. 度假型會(huì)所 3. 主題類會(huì)所 4. 生活類會(huì)所 5. 綜合類會(huì)所 ? 會(huì)所經(jīng)營(yíng) 1. 由物業(yè)公司代開發(fā)商管理會(huì)所； 2. 投入大量人力物力組建專業(yè)部門對(duì)會(huì)所進(jìn)行自營(yíng)； 3. 將會(huì)所委托給俱樂部管理公司代為管理。 ? 中原觀點(diǎn) 我們所擁有的： 大連不缺乏有資本的尖端消費(fèi)者； 大連不缺乏有層次的尖端消費(fèi)者； 東北絕大部分的頂尖人士都已經(jīng)或是將要在大連置業(yè)； 我們所欠缺的： 頂級(jí)人士商務(wù)、消費(fèi)、休閑場(chǎng)所。 ? 中原建議 打造大連鉆石級(jí) 商務(wù)休閑會(huì)所 我們要?jiǎng)?chuàng)造的： 名流聚集、身份象征的地方 我們要提供的： 金字塔頂尖人士全新生活方式 我們要營(yíng)造的： 東北亞地區(qū)頂級(jí)商務(wù)交流服務(wù)平臺(tái) ? 商用公寓目前的發(fā)展 商用公寓產(chǎn)品建議 住宅改辦公 住宅立項(xiàng)，商務(wù)辦公 改善辦公環(huán)境 ? 商用公寓需求特征 ? 以住宅立項(xiàng)而定位于寫字樓 ? 特別適合成長(zhǎng)型公司 ? 空間分割靈活 ? 良好的生活和商務(wù)環(huán)境 ? 投資回報(bào)率高 ? 中原建議 1. 外墻建議采用玻璃幕墻結(jié)構(gòu)；大堂建議挑高設(shè)計(jì)，并設(shè)立公共接待區(qū)域；設(shè)計(jì)體現(xiàn)莊重氣派，真正成為地標(biāo)性建筑 。 2. 為適合眾多小公司入住，建議提升電梯質(zhì)量及提高運(yùn)行速度，并在前期合理規(guī)劃電梯使用。 ? 中原建議 3. 樓內(nèi)用顏色劃分公共空間 “透明”：有利于社會(huì)和公眾交往的空間。 “灰色”：交際空間、聚會(huì)空間。 “黑色”：可以租用的商務(wù)配套空間。如小型 影院、會(huì)議室、大型報(bào)告廳等。 “綠色”：休憩區(qū)域。 ? 中原建議 戶型設(shè)計(jì) 可分可合的戶型設(shè)計(jì)理念， 提倡空間的重復(fù)利用 。 建議建筑設(shè)計(jì)階段充分考慮 柱網(wǎng)的密度與擺布，方便戶 型分割與組合，實(shí)現(xiàn)靈活性 的銷售模式。 ? 中原建議 5. 每戶均預(yù)留上下水及衛(wèi)生間管道，并建議管道在柱內(nèi)鋪設(shè)； 6. 建議設(shè)置飲用純凈水過濾設(shè)備，并管線入戶。 ? 中原建議 7. 為滿足小型公司用餐 ， 建議戶內(nèi)設(shè)置小型操作臺(tái) （ 廚房 ） 。 不建議設(shè)置燃?xì)夤芫€ ，改用電器化取代 。 ? 中原建議 8. 建議戶內(nèi)遵照甲級(jí)寫字間標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置寬帶及通訊端口，并建議增設(shè)衛(wèi)星電視接收端口。 9. 消防建議戶內(nèi)設(shè)置煙感及噴淋系統(tǒng)。 ? 中原建議 10. 每四層建議設(shè)置一個(gè)花園式公共休息區(qū)域 ， 并考慮分割成 “ 吸煙區(qū) ” 及 “ 無煙區(qū) ” 。 ? 中原建議 11. 建議贈(zèng)送分戶式 VRV變頻空調(diào) ， 并注重戶內(nèi)通風(fēng) 。 ? 中原建議 12. 車位至少做到 1： 1， 并配套有足夠的地上車位 。 另外建議 “ 商務(wù)公寓 ” 與“ 精裝居住公寓 ” 實(shí)現(xiàn)人車分流 。 居住公寓產(chǎn)品建議 ? 中原建議 戶型 ? 戶型多元化 ? 適當(dāng)小面積 ? 自由分割，可分可合的空間理念 ? 建議精裝修送家電 ? 柱網(wǎng)密度盡量縮減，提高戶內(nèi)使用空間 ? 中原建議 創(chuàng)新設(shè)計(jì) ? 每層設(shè)置生態(tài)化公共起居室 ? 每層電梯廊道處設(shè)立公共會(huì)客空間 ? 每 4層增設(shè)露天空中庭院 ? 從戶型設(shè)計(jì)區(qū)分動(dòng)靜區(qū)域，倡導(dǎo)人性化居住理念 ? 中原建議 3. 配套及服務(wù) ? 24小時(shí)便利店 ? 24小時(shí)洗衣店 ? 24小時(shí)自助式健身房等 ? 24小時(shí)訂餐服務(wù) ? 特色餐飲、酒吧長(zhǎng)廊 ? 樓宇對(duì)講系統(tǒng)及 WIFI無線寬帶網(wǎng)絡(luò) 如下核心內(nèi)涵，將對(duì)大連高端市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)大的吸引力，將有效突破價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的阻力，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目應(yīng)有的價(jià)值和增值效益。 產(chǎn)品行銷核心突破 項(xiàng)目開發(fā)的 4大節(jié)點(diǎn)： 如何規(guī)避本地塊多年來以低檔產(chǎn)品銷售為主的市場(chǎng)形象？ 如何規(guī)避項(xiàng)目盤量巨大，開發(fā)周期較長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性？ 如何有效利用自有資源，做到效率最大化？ 如何協(xié)調(diào)“頂級(jí)品質(zhì)”與“頂級(jí)價(jià)格”之間的矛盾性？ 裕景品牌運(yùn)作： 突出裕景品牌及運(yùn)作大盤、頂級(jí)項(xiàng)目的形象； 改變?cè)＞吧坛窃诖筮B市民心目中的不利形象； 本項(xiàng)目建筑規(guī)劃的品牌整合運(yùn)作； 裕景興業(yè)的港式開發(fā)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。 整體運(yùn)作的節(jié)奏： 行政公寓（第一桶金） —— 第一步運(yùn)作 頂級(jí)公寓（高額回報(bào)） ——第二步運(yùn)作 規(guī)?；虡I(yè)區(qū)（配套價(jià)值） —— 第五步運(yùn)作 頂級(jí)酒店（樹立形象、回收利潤(rùn)） —— 第三步運(yùn)作 甲級(jí)寫字間（實(shí)現(xiàn)極佳利潤(rùn)點(diǎn)） ——第四步運(yùn)作 第一步 行政公寓 快速銷售，積累客戶，培養(yǎng)成長(zhǎng)型客戶。 第二步 頂級(jí)酒店 大品牌酒店，實(shí)力大形象，成就裕景高端服務(wù)形象。 第三步 甲級(jí)寫字間 穩(wěn)妥發(fā)售，多種形式結(jié)合，實(shí)現(xiàn)寫字間的最大利潤(rùn)。 第四步 規(guī)模化商業(yè)區(qū) 炒作新商圈，迎合政府改造，集中發(fā)售。 第五步 頂級(jí)公寓 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，是整體開發(fā)的收益部分。 資源共享式開發(fā)促進(jìn)： 共享產(chǎn)品，共享資源； 體現(xiàn)項(xiàng)目消費(fèi)人群與裕景一同成長(zhǎng)的發(fā)展脈路； 梯次提升，引導(dǎo)消費(fèi)，多種產(chǎn)品消費(fèi)，最大程度獲取利潤(rùn)； 做熟地策略引導(dǎo)強(qiáng)勢(shì)銷售。 以實(shí)用化運(yùn)作規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避裕景超級(jí)大盤風(fēng)險(xiǎn)； 長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，階段開發(fā)，滾動(dòng)增值； 綜合考慮資金投入，投入產(chǎn)出符合平衡開發(fā)； 產(chǎn)品定位要契合大連市場(chǎng)，不可過于攀高； 精準(zhǔn)營(yíng)銷策劃，規(guī)避銷售難點(diǎn)。 本項(xiàng)目細(xì)分定價(jià)及推廣周期 預(yù)期開發(fā)時(shí)間及銷售價(jià)格： 項(xiàng)目（樓號(hào)） 售 價(jià)（元 /㎡ ） 周 期 行政公寓（ ） 均價(jià) 1000012022元 /平方米 2022年 10月 2022年 12月 頂級(jí)公寓（ 3） 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 2022年 2022年 頂級(jí)酒店 （ 5） 2022初進(jìn)入開發(fā) 甲級(jí)寫字間（ 4） 均價(jià) 15000 2022年中旬 2022年末 規(guī)?；虡I(yè)區(qū)（ 6） 均價(jià) 56萬 （使用面積） 2022年初 2022年 6月