資源型地產——宏觀調控的避風港-資料下載頁
2025-01-06 12:56本頁面
【正文】 0 0 %3 5 . 0 0 %北京市平均中國國貿東二環(huán) 金融街燕莎東長安街/建國門國貿地區(qū)中關村 29 國貿中心 90萬平方米物業(yè)，價值約 125億元 ? 國貿一二期，約 35萬平方米，價值約 65億 ? /股的經營現(xiàn)金流 ? ，高沉淀成本攤低的結果 ? 國貿三期：價值 60億元，未來將帶來業(yè)績翻倍增長 ? 土地單價： ，總溢價約 40億元 ? 三期可帶來租金 14億元， 08年逐步竣工 ? 三期 2/3資產，完全未在股價中體現(xiàn) 公司推薦（二）：中國國貿 30 主營收入未來將翻倍增長，毛利率同步提高 ? 一二期是賬面唯一的 EPS貢獻者 ? 主營收入： 08年進入高增長期 ? 毛利率未來將持續(xù)走高 08奧運，將成為股價大幅拉升的又一驅動因素 公司推薦（二）：中國國貿 31 ? 債轉股：影響偏淡，并非絕對 ? 整體上市可能，將構成長期利好 債轉股的攤薄效應 公司推薦（二）：中國國貿 EPS（ A階段竣工前） EPS（ A階段竣工后） EPS（三期全面竣工后） 每股價值 % 12% % 32 投資建議：買入 ? RNAV估值結果 ? 現(xiàn)價較之嚴重低估，建議買入 公司推薦（二）：中國國貿 33 未來 5年租賃收入 20%以上的復合增長 ? 租賃業(yè)務轉型成功 ? 110萬平方租賃物業(yè)， 05年 60%的收入來源于租賃 ? 05年增長 38% ? 高標準的租金水平 ? 最優(yōu)惠的稅收政策 ? 租賃進入高增長階段 ? 未來 5年，租賃收入復合增長率約 20%。 ? 租賃最終目標規(guī)模 ? 物業(yè)全部建成后，年租金收入預計可達約 15億，每股貢獻賬面EPS約 ，還原可比 EPS約 。 公司推薦（三）：浦東金橋 34 未來 5年租賃收入 20%以上的復合增長 公司推薦（三）：浦東金橋 2 4 . 4 %1 6 . 3 %3 4 . 1 %5 5 . 3 %3 8 . 1 %2 2 . 8 %2 4 . 3 %2 4 . 1 %0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 06E 07E 08E 35 保守的折舊及攤銷政策造成 EPS嚴重低估 ? 折舊攤銷年限短 ? 研發(fā)費用 ? 短貸長用，利息費用化 ? 裝修費 還原項目 04年費用率 應還原稅前部分 /主營收入 折舊 35% 〉 18% 研發(fā)費用 10% 10% 財務費用 〉 % 〉 % 裝修 、 更新改造 較高 不確定 合計 % 〉 % 公司推薦（三）：浦東金橋 36 可比收益還原：公司 EPS究竟多少 2021 2021 2021E 2021E 2021E EPS（元） 還原 EPS（元） 公司推薦（三）：浦東金橋 37 儲備充足，增長潛力巨大 ? 建設用地充足，保證租賃物業(yè)可長期穩(wěn)步增加 ? 60萬平方米土地儲備，可供 5年開發(fā)之需 ? 38萬平方米低價出租土地，可望收回 ? 區(qū)外房產開發(fā)用地，可供未來至少 3年結算之需 ? 3億待結算收入 ? 20余萬平方優(yōu)質項目儲備 公司推薦（三）：浦東金橋 38 行政改革帶來巨大發(fā)展空間 ? 區(qū)域委員會管轄范圍大幅擴大 ? 金橋功能區(qū)較之原來開發(fā)區(qū) 27平方公里，大幅擴大至 92平方公里 ? 功能區(qū)處于大面積開發(fā)狀態(tài) ? 公司屬開發(fā)區(qū)核心企業(yè) 金橋出口加工區(qū)內的主要開發(fā)公司 與公司關系 公司參股比例 本公司 南區(qū)建設發(fā)展有限公司 子公司 95% 金橋聯(lián)發(fā)公司 子公司 % 公司推薦（三）：浦東金橋 39 投資建議：買入 ? RNAV估值結果 9元 ? PE估值 ? 現(xiàn)價較之嚴重低估，建議買入 公司推薦（三）：浦東金橋 40 報告完畢 謝謝
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