資源型地產(chǎn)——宏觀調(diào)控的避風(fēng)港-wenkub.com
2025-01-03 12:56 本頁面
【正文】 商業(yè)：包括商業(yè)、金融、保險(xiǎn)業(yè)用地 公司推薦（一）：陸家嘴 24 ? 土地使用年限的特殊優(yōu)勢(shì) ? 不存在閑置土地收費(fèi)及收回問題 ? 占用資金少，利息成本、機(jī)會(huì)成本較低 ? 土地儲(chǔ)量的優(yōu)勢(shì) 土地增值：特殊、極大受益者 公司推薦（一）：陸家嘴 25 ? 租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)在收入中比重將最終提高到約 55% ? 主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型已全面鋪開， 60多萬平方米在建或?qū)⒔?xiàng)目將于 0609年逐步投入使用 ? 物業(yè)租賃業(yè)務(wù)未來將獲得穩(wěn)定的高收益 ? 出租物業(yè)所含至少 50%100%以上的潛在溢價(jià)，將最終在物業(yè)的長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)中以高利潤(rùn)形式表現(xiàn)出來 ? 每年 15億元左右的租金收入，毛利率將高達(dá) 70%以上 ? 不考慮參股租賃項(xiàng)目的投資收益，僅此項(xiàng)業(yè)務(wù)預(yù)計(jì)就可給公司貢獻(xiàn)約 EPS增量 主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型 — 60多萬平方在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)將帶來 15億穩(wěn)定收入 公司推薦（一）：陸家嘴 26 公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健 風(fēng)險(xiǎn)極低 ? 50億元未結(jié)算銷售額，即便公司停止其它一切業(yè)務(wù)，也可維持目前盈利水平 3年左右 ? 賬面 42億現(xiàn)金，償債能力超強(qiáng) ? 盈利指標(biāo)在行業(yè)較高水平，長(zhǎng)期有望平穩(wěn)走高 ? 期間費(fèi)用率低于平均水平 公司推薦（一）：陸家嘴 27 公司推薦（一）：陸家嘴 投資建議 ? RNAV估值結(jié)果至少在 1520元以上，現(xiàn)價(jià)較之嚴(yán)重低估，建議買入，長(zhǎng)期持有 28 出租地產(chǎn)的龍頭，品牌商務(wù)的象征 ? 北京商務(wù)地產(chǎn)之王 ? 北京國(guó)貿(mào)：名符其實(shí)的國(guó)際商貿(mào)中心 ? 高高在上的租金水平 ? 90%100%的出租率 ? 05年供應(yīng)激增下獨(dú)樹一幟的增長(zhǎng) 國(guó)貿(mào)辦公樓租金水平高高在上 國(guó)貿(mào)辦公樓接近滿租 公司推薦（二）：中國(guó)國(guó)貿(mào) 0 . 50 . 60 . 70 . 80 . 911 . 11 . 21 . 31 . 42 0 0 2 Q 4 2 0 0 3 Q 4 2 0 0 4 Q 4 2 0 0 5 Q 3中國(guó)國(guó)貿(mào)國(guó)貿(mào)地區(qū)金融街中關(guān)村燕莎建國(guó)門東二環(huán)1 7 . 7 %0 . 5 %5 . 7 %8 . 8 %1 1 . 2 %1 3 . 1 %1 6 . 3 %3 0 . 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %北京市平均中國(guó)國(guó)貿(mào)東二環(huán) 金融街燕莎東長(zhǎng)安街/建國(guó)門國(guó)貿(mào)地區(qū)中關(guān)村 29 國(guó)貿(mào)中心 90萬平方米物業(yè)，價(jià)值約 125億元 ? 國(guó)貿(mào)一二期，約 35萬平方米，價(jià)值約 65億 ? /股的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流 ? ，高沉淀成本攤低的結(jié)果 ? 國(guó)貿(mào)三期：價(jià)值 60億元，未來將帶來業(yè)績(jī)翻倍增長(zhǎng) ? 土地單價(jià)： ，總溢價(jià)約 40億元 ? 三期可帶來租金 14億元， 08年逐步竣工 ? 三期 2/3資產(chǎn)，完全未在股價(jià)中體現(xiàn) 公司推薦（二）：中國(guó)國(guó)貿(mào) 30 主營(yíng)收入未來將翻倍增長(zhǎng)，毛利率同步提高 ? 一二期是賬面唯一的 EPS貢獻(xiàn)者 ? 主營(yíng)收入： 08年進(jìn)入高增長(zhǎng)期 ? 毛利率未來將持續(xù)走高 08奧運(yùn)，將成為股價(jià)大幅拉升的又一驅(qū)動(dòng)因素 公司推薦（二）：中國(guó)國(guó)貿(mào) 31 ? 債轉(zhuǎn)股：影響偏淡，并非絕對(duì) ? 整體上市可能，將構(gòu)成長(zhǎng)期利好 債轉(zhuǎn)股的攤薄效應(yīng) 公司推薦（二）：中國(guó)國(guó)貿(mào) EPS（ A階段竣工前） EPS（ A階段竣工后） EPS（三期全面竣工后） 每股價(jià)值 % 12% % 32 投資建議：買入 ? RNAV估值結(jié)果 ? 現(xiàn)價(jià)較之嚴(yán)重低估，建議買入 公司推薦（二）：中國(guó)國(guó)貿(mào) 33 未來 5年租賃收入 20%以上的復(fù)合增長(zhǎng) ? 租賃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型成功 ? 110萬平方租賃物業(yè)， 05年 60%的收入來源于租賃 ? 05年增長(zhǎng) 38% ? 高標(biāo)準(zhǔn)的租金水平 ? 最優(yōu)惠的稅收政策 ? 租賃進(jìn)入高增
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