【正文】 。 結(jié)合鋪位面積不同，行業(yè)需求面積不同，以鋪位越小，租金單價越高的原則，擬定合理的租金。 售價 樓層 建筑面積 （㎡） 銷售單價 （元 /㎡） 銷售額（元） 備注 4F 2600 1772 4607200 3F 16900 2127 35946300 2F 18200 3190 58058000 1F 19500 6381 124429500 總計(jì) 57200 均價： 3900 223041000 縱向定價原則 一二層相差 1 倍； 二三層相差 倍； 三四層相差 倍。 定價依據(jù)：以本商場租價為標(biāo)準(zhǔn)，按年投資回報率 8%10%計(jì)算。 當(dāng)投資回報率為 8%時的售價 =26 12247。 8%=3900 元 /㎡；當(dāng)投資回報率為 10%時的售價 =26 12247。 10%=3120 元 /㎡。根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐顿Y回報水平 8%即具有競爭力，因此本項(xiàng)目的售價為 3900 元 /㎡。 注：以上面積均為建筑面積。 嘉年華廣場推廣篇 一、媒體推廣 綜述 嘉年華廣場總銷面積約 萬平方米，對外銷售均價預(yù)定為 4000 元 /平方米，總銷金額約 億元，按百分之一的比例投入的廣告營銷總費(fèi)用為 224 萬元。 結(jié)合嘉年華廣場項(xiàng)目的商圈定位、終端消費(fèi)定位、目標(biāo)客戶定位、業(yè)種業(yè)態(tài)定位、整體形象定位，在營銷手段和媒體推廣上，本著“重點(diǎn)覆蓋桓臺縣城區(qū)、張店市區(qū)及周邊重點(diǎn)區(qū)縣”的原則進(jìn)行實(shí)施，力爭在短時期內(nèi)使項(xiàng)目形象及知名度深入人心，力求廣告發(fā)布的針對性和有效性。 二、媒體選擇說明 長效媒體推廣： 、戶外 POP 看板（高炮） 、車體廣告（ 51 路） 、刀旗廣告 、售樓處籌建、包裝，工地圍墻廣告、現(xiàn)場戶外看板、看房車包裝 輔銷道具制作： 、電子樓書現(xiàn)場演示 、模型、沙盤展示 、樓書、單頁、折頁、手提袋的制作 、禮品、紀(jì)念品的制作 階段性營銷活動： 、前期客戶醞釀 、招商活動 、節(jié)假日活動 、開工典禮 、開盤典禮 、封頂?shù)涠Y 、竣工典禮 、開業(yè)典禮 階段性主要電視媒體投放； 階段性主要報紙媒體投放； 三、媒體組合及費(fèi)用分配 媒 體 金 額 比例 所占比例34%20%13%9%18%7%長效媒體推廣輔銷道具制作階段性營銷活動電視報紙其它 長效媒體推廣 萬 34% 輔銷道具制作 44 萬 20% 營銷活動 萬 13% 電視 20 萬 9% 報紙 40 萬 18% 其它 16 萬 7% 總計(jì) 224 萬 100% 四、媒體預(yù)算名細(xì) 長效媒體（含售樓處） 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單價 總價（元） 比例 發(fā)布時間 售樓處租賃與包裝 現(xiàn)場 300 ㎡ (包裝 ) 25 萬 33% 張店 100 ㎡ (租賃 \包裝 ) 8 萬 11% 工地圍墻廣告 (噴繪 ) 2m 200m=400 ㎡ 2 萬 3% 工地戶外看板 4m 10m 10 塊 =400㎡ 8 萬 11% 戶外 POP 看板（高炮） 2 個 20 萬 26% 車體廣告 20 輛 3000/輛 6 萬 8% 刀旗廣告 200 個 300/個 6 萬 8% 看房車包裝 1 個 5000 萬 1% 合計(jì) 萬 100% 所占比例圖 比例44%3%11%26%8% 8%1%售樓處租賃與包裝工地圍墻廣告( 噴繪)工地戶外看板戶外P O P 看板（高炮）車體廣告刀旗廣告看房車包裝輔銷道具 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 價（元） 總價（元） 比例 完成時間 電子樓書設(shè)計(jì) —— —— 14 萬 32% 電子樓書光盤制作 3000 張 1 萬 2% 模型、沙盤 2 個 3m 4m￥ 2 15 萬 34% 樓書 2 萬份 3 元 6 萬 14% 單頁、折頁 3 萬份 1 元 3 萬 7% 手提袋 3 萬份 1 元 3 萬 7% 禮品、紀(jì)念品 1 萬份 2 元 2 萬 5% 合計(jì) 44 萬元 100% 所占比例圖 比例32%2%34%14%7%7% 5% 電子樓書設(shè)計(jì)電子樓書光盤制作模型、沙盤樓書單頁、折頁手提袋禮品、紀(jì)念品 營銷活動 項(xiàng) 目 活動天數(shù) 費(fèi)用 比例 比例7%35%7%4%11%2%4%11%21%前期客戶醞釀 招商活動 內(nèi)部認(rèn)購活動開工典禮 開盤典禮 封頂?shù)涠Y竣工典禮 開業(yè)典禮 節(jié)假日活動 客戶醞釀 不 定期 2 萬 7% 招商活動 不定期 10 萬 35% 內(nèi)部認(rèn)購 1 天 2 萬 7% 開工典禮 1 天 1 萬 4% 開盤典禮 1 天 3 萬 11% 封頂?shù)涠Y 1 天 萬 2% 竣工典禮 1 天 1 萬 4% 開業(yè)典禮 7 天 3 萬 11% 節(jié)假日活動 長假期間 6 萬 21% 合計(jì) 100% 電視 時 期 頻 道 單 價 投放天數(shù) 投放金額 發(fā)布時間 內(nèi)部認(rèn)購期 淄博新聞臺 800元 /20秒 2 次 12 天 5 萬 開盤期 淄博新聞臺 800元 /20秒 2 次 36 天 6 萬 熱銷期 淄博新聞臺 800元 /20秒 2 次 36 天 6 萬 促銷期 淄博新聞臺 800元 /20秒 2 次 36 天 3 萬 合計(jì) 20 萬元 報紙 時 期 媒 體 投放次數(shù) 投放金額 發(fā)布時間 內(nèi)部認(rèn)購期 聲屏報、魯中晨報、淄博晚報 1/2 版 4 10 萬 開盤前期 聲屏報、魯中晨報、淄博晚報 1/2 版 整版 2 18 萬 熱銷期 聲屏報、魯中晨報、淄博晚報 1/3 版 1/2 版 2 8 萬 促銷期 魯中晨報、淄博晚報 1/4 版 3 4 萬 合 計(jì) 40 萬元 五、媒體選擇要點(diǎn) 黃金地段（路線）：優(yōu)越的地段是廣告推廣致勝的重要因素，一個廣告要達(dá)到視覺的最佳效果，必須選擇車流、人流量大，較有宣傳意義的地段； 重點(diǎn)：戶外 POP 看板、車體廣告、售樓處 推廣時間：廣告推廣時間的選擇會使廣告的效果受到很大的影響，比如報紙廣告一般安排在星期四、星期五，因?yàn)檫@兩天的廣告往往給利用公休日看房的目標(biāo)客戶留下深刻的印象，而星期六、星期日的報紙往往效果不好，因?yàn)楣萑兆x報的人較平時少，而電視廣告一般安排在晚飯后收視率較高的電視劇節(jié)目播出時，效果較好。 重點(diǎn)：電視廣告、報紙廣告 創(chuàng)作設(shè)計(jì)： 了解傳播目標(biāo)、包括知名度、項(xiàng)目特色。 確定廣告目標(biāo)對象、客戶群。 確定廣告主基調(diào)、風(fēng)格定位與項(xiàng)目整體形象定位要一致。 突顯市場競爭的關(guān)鍵點(diǎn)。 根據(jù)媒體特征進(jìn)行設(shè)計(jì)，尋找提高傳播效果的關(guān)鍵，如版面大小、位置、形狀、日期、文字、語言、圖形、色彩等效果。 六、媒體主要訴求點(diǎn) 經(jīng)營特色 經(jīng)營主題 未來城市規(guī)劃 發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù) 產(chǎn)品 交通 配套設(shè)施 價格 優(yōu)惠政策 付款方式 增值空間 物業(yè)管理 主力商家入住 七、分階段費(fèi)用預(yù)算 階段推廣費(fèi)用預(yù)算 推廣階段 時間段 推廣費(fèi)用比例 費(fèi)用額（元） 備注 前期醞釀預(yù)熱期 30% 萬 內(nèi)部認(rèn)購升溫期 20% 萬 正式銷售 沸騰期 15% 萬 持續(xù)加溫 30% 萬 消退期 5% 萬 總計(jì) 100% 224 萬 各階段的推廣費(fèi)用比例圖 費(fèi)用比例30%20%15%30%5%前期醞釀預(yù)熱期內(nèi)部認(rèn)購升溫期沸騰期持續(xù)加溫消退期 八、銷售分期與推廣的結(jié)合 結(jié)合所制定的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、銷售的季節(jié)性等因素，確定項(xiàng)目正式銷售時間，以正式銷售時間為基準(zhǔn)，將項(xiàng)目銷售共分為兩個大階段，五個小階段。 （一）正式銷售前期（ 2022 年 3 月 10 日前） 前期客戶醞釀、積累階段（ 2022 年 11 月 2022 年 2 月） 此階段的工作重點(diǎn)：推銷概念、積累客戶。此階段不以成交為目的，主要是積累客戶，通過售樓處、戶外廣告、看房車、工地圍墻和看板等長效媒體進(jìn)行形象推廣。 內(nèi)部認(rèn)購階段 （ 2022 年 2 月 20 日 2022 年 3 月 10 日， 項(xiàng)目開盤 2 月 20 日 后 1 個月內(nèi)） 此階段的工作重點(diǎn)：內(nèi)部認(rèn)購，測試客戶群對項(xiàng)目的心理價位。在前期的醞釀的基礎(chǔ)上開盤之后即可內(nèi)部認(rèn)購，此階段要成交客戶10%，但只收取定金，將前期積累的客戶轉(zhuǎn)為訂單客戶。正式銷售時間的最終明確應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購及預(yù)售許可證的辦理情況確定正式銷售時間。 （二 ） 正式銷售（ 2022 年 3 月 10 日 2022 年 11 月 30 日） 熱銷期 （ 2022 年 3 月 10 日 2022 年 6 月 30 日） 通過集中的廣告 與促銷活動，使本項(xiàng)目成為目標(biāo)客戶的關(guān)注重點(diǎn)，將內(nèi)部認(rèn)購的客戶轉(zhuǎn)為正式簽約客戶，并吸引其他目標(biāo)客戶簽約。此階段應(yīng)完成總銷售額的 35%以上。 持續(xù)期 （ 2022 年 7 月 1 日 2022 年 10 月 30 日） 利用已成交客戶的人際傳播、促銷活動并配合階段性的廣告宣傳，不斷地刺激新的客戶成交，吸引保守型買家，同時激發(fā)老客戶的重復(fù)購買，完成大部分的銷售額。此階段應(yīng)累計(jì)完成總銷售額的 80%以上。 尾盤期（ 2022 年 11 月 1 日 2022 年 12 月 1 日） 隨著工程的竣工，招商工作的進(jìn)展，已有部分商家進(jìn)駐裝修。利用實(shí)物和現(xiàn)場狀況完 成尾房的銷售，回收開發(fā)利潤。此階段應(yīng)累計(jì)完成總銷售額的 90%以上。 嘉年華廣場行銷策略篇 一 、 產(chǎn)品策略 滿足消費(fèi)者購物、休閑、娛樂、餐飲等需求的生活消費(fèi)中心。 經(jīng)營者獲取利潤的經(jīng)營場所。 可租可售，一種現(xiàn)代的投資工具，滿足投資者的投資 欲望 。 城市的標(biāo)志性建筑，對外交流的窗口。 二、價格策略 低開高走 低開高走是房地產(chǎn)項(xiàng)目最常采用的價格策略之一，給予先購者一定優(yōu)惠。以低于項(xiàng)目均價 10%的價格開盤，保證前期內(nèi)部認(rèn)購的買家10%以上的升值空間。 持續(xù)提價 項(xiàng)目隨時提價，但每次提 價輻度不宜過大，以保證后續(xù)買家持續(xù)跟進(jìn)。 對于帶租約銷售或售后返租的方式出售的價格執(zhí)行制定的一房一價表，對于以上方式以外銷售的給于 95 折優(yōu)惠。 三、促銷策略 優(yōu)惠促銷 對于在一定條件下成交的客戶給予一定的優(yōu)惠。例如，內(nèi)部認(rèn)購期間，購房者享受一定的折扣。 事件促銷 通過對事件的渲染，例如：主力店的進(jìn)駐、商業(yè)管理公司到位、開盤慶典及工程的進(jìn)度廣為宣傳，聚集人氣，順勢促銷。 向業(yè)主贈送游樂、娛樂門票，并享有一定休閑度假的權(quán)利。 四、銷控策略 商業(yè)項(xiàng)目由于不同商鋪的價格敏感度高于住宅項(xiàng)目，因 此，銷控策略尤為重要。由于銷控策略是動態(tài)的，因此要隨時在實(shí)踐中調(diào)整。但總體的原則是分階段控制供應(yīng)量，對不同位置、不同時機(jī)推出的商鋪要做到賣點(diǎn)鮮明。 在推廣節(jié)奏上，先推廣一層沿街商鋪的三分之二，留下三分之一在不同階段推出。因?yàn)橥顿Y者或經(jīng)營這是非?？春眠@些店鋪的優(yōu)勢的。同時，這些店鋪的面積較大、總價較高，正適合前期購買意向很強(qiáng)的客戶，他們有一定的購買力。這樣，不許太多的炒作和客商的進(jìn)入，前期就可以引爆銷售市場，引起市場的關(guān)注。進(jìn)而再推廣里面的店鋪。 在客商的引入的同時，特別是大賣場商家的引進(jìn)，可以借此采 用帶租約銷售的方式推出二層和三層中的大賣場部分。到銷售率達(dá)到一定程度后，市場已經(jīng)被充分激活，引領(lǐng)市場投資的熱潮。抓住時機(jī)推廣剩余的部分就可以合理的完成整個銷售計(jì)劃。 2022114