【正文】 。 結合鋪位面積不同，行業(yè)需求面積不同，以鋪位越小，租金單價越高的原則，擬定合理的租金。 售價 樓層 建筑面積 （㎡） 銷售單價 （元 /㎡） 銷售額（元） 備注 4F 2600 1772 4607200 3F 16900 2127 35946300 2F 18200 3190 58058000 1F 19500 6381 124429500 總計 57200 均價： 3900 223041000 縱向定價原則 一二層相差 1 倍； 二三層相差 倍； 三四層相差 倍。 定價依據(jù)：以本商場租價為標準，按年投資回報率 8%10%計算。 當投資回報率為 8%時的售價 =26 12247。 8%=3900 元 /㎡；當投資回報率為 10%時的售價 =26 12247。 10%=3120 元 /㎡。根據(jù)當?shù)氐耐顿Y回報水平 8%即具有競爭力，因此本項目的售價為 3900 元 /㎡。 注：以上面積均為建筑面積。 嘉年華廣場推廣篇 一、媒體推廣 綜述 嘉年華廣場總銷面積約 萬平方米，對外銷售均價預定為 4000 元 /平方米，總銷金額約 億元，按百分之一的比例投入的廣告營銷總費用為 224 萬元。 結合嘉年華廣場項目的商圈定位、終端消費定位、目標客戶定位、業(yè)種業(yè)態(tài)定位、整體形象定位，在營銷手段和媒體推廣上，本著“重點覆蓋桓臺縣城區(qū)、張店市區(qū)及周邊重點區(qū)縣”的原則進行實施，力爭在短時期內(nèi)使項目形象及知名度深入人心，力求廣告發(fā)布的針對性和有效性。 二、媒體選擇說明 長效媒體推廣： 、戶外 POP 看板（高炮） 、車體廣告（ 51 路） 、刀旗廣告 、售樓處籌建、包裝，工地圍墻廣告、現(xiàn)場戶外看板、看房車包裝 輔銷道具制作： 、電子樓書現(xiàn)場演示 、模型、沙盤展示 、樓書、單頁、折頁、手提袋的制作 、禮品、紀念品的制作 階段性營銷活動： 、前期客戶醞釀 、招商活動 、節(jié)假日活動 、開工典禮 、開盤典禮 、封頂?shù)涠Y 、竣工典禮 、開業(yè)典禮 階段性主要電視媒體投放； 階段性主要報紙媒體投放； 三、媒體組合及費用分配 媒 體 金 額 比例 所占比例34%20%13%9%18%7%長效媒體推廣輔銷道具制作階段性營銷活動電視報紙其它 長效媒體推廣 萬 34% 輔銷道具制作 44 萬 20% 營銷活動 萬 13% 電視 20 萬 9% 報紙 40 萬 18% 其它 16 萬 7% 總計 224 萬 100% 四、媒體預算名細 長效媒體（含售樓處） 項 目 數(shù) 量 單價 總價（元） 比例 發(fā)布時間 售樓處租賃與包裝 現(xiàn)場 300 ㎡ (包裝 ) 25 萬 33% 張店 100 ㎡ (租賃 \包裝 ) 8 萬 11% 工地圍墻廣告 (噴繪 ) 2m 200m=400 ㎡ 2 萬 3% 工地戶外看板 4m 10m 10 塊 =400㎡ 8 萬 11% 戶外 POP 看板（高炮） 2 個 20 萬 26% 車體廣告 20 輛 3000/輛 6 萬 8% 刀旗廣告 200 個 300/個 6 萬 8% 看房車包裝 1 個 5000 萬 1% 合計 萬 100% 所占比例圖 比例44%3%11%26%8% 8%1%售樓處租賃與包裝工地圍墻廣告( 噴繪)工地戶外看板戶外P O P 看板（高炮）車體廣告刀旗廣告看房車包裝輔銷道具 項 目 數(shù) 量 單 價（元） 總價（元） 比例 完成時間 電子樓書設計 —— —— 14 萬 32% 電子樓書光盤制作 3000 張 1 萬 2% 模型、沙盤 2 個 3m 4m￥ 2 15 萬 34% 樓書 2 萬份 3 元 6 萬 14% 單頁、折頁 3 萬份 1 元 3 萬 7% 手提袋 3 萬份 1 元 3 萬 7% 禮品、紀念品 1 萬份 2 元 2 萬 5% 合計 44 萬元 100% 所占比例圖 比例32%2%34%14%7%7% 5% 電子樓書設計電子樓書光盤制作模型、沙盤樓書單頁、折頁手提袋禮品、紀念品 營銷活動 項 目 活動天數(shù) 費用 比例 比例7%35%7%4%11%2%4%11%21%前期客戶醞釀 招商活動 內(nèi)部認購活動開工典禮 開盤典禮 封頂?shù)涠Y竣工典禮 開業(yè)典禮 節(jié)假日活動 客戶醞釀 不 定期 2 萬 7% 招商活動 不定期 10 萬 35% 內(nèi)部認購 1 天 2 萬 7% 開工典禮 1 天 1 萬 4% 開盤典禮 1 天 3 萬 11% 封頂?shù)涠Y 1 天 萬 2% 竣工典禮 1 天 1 萬 4% 開業(yè)典禮 7 天 3 萬 11% 節(jié)假日活動 長假期間 6 萬 21% 合計 100% 電視 時 期 頻 道 單 價 投放天數(shù) 投放金額 發(fā)布時間 內(nèi)部認購期 淄博新聞臺 800元 /20秒 2 次 12 天 5 萬 開盤期 淄博新聞臺 800元 /20秒 2 次 36 天 6 萬 熱銷期 淄博新聞臺 800元 /20秒 2 次 36 天 6 萬 促銷期 淄博新聞臺 800元 /20秒 2 次 36 天 3 萬 合計 20 萬元 報紙 時 期 媒 體 投放次數(shù) 投放金額 發(fā)布時間 內(nèi)部認購期 聲屏報、魯中晨報、淄博晚報 1/2 版 4 10 萬 開盤前期 聲屏報、魯中晨報、淄博晚報 1/2 版 整版 2 18 萬 熱銷期 聲屏報、魯中晨報、淄博晚報 1/3 版 1/2 版 2 8 萬 促銷期 魯中晨報、淄博晚報 1/4 版 3 4 萬 合 計 40 萬元 五、媒體選擇要點 黃金地段（路線）：優(yōu)越的地段是廣告推廣致勝的重要因素，一個廣告要達到視覺的最佳效果，必須選擇車流、人流量大，較有宣傳意義的地段； 重點：戶外 POP 看板、車體廣告、售樓處 推廣時間：廣告推廣時間的選擇會使廣告的效果受到很大的影響，比如報紙廣告一般安排在星期四、星期五，因為這兩天的廣告往往給利用公休日看房的目標客戶留下深刻的印象，而星期六、星期日的報紙往往效果不好，因為公休日讀報的人較平時少，而電視廣告一般安排在晚飯后收視率較高的電視劇節(jié)目播出時，效果較好。 重點：電視廣告、報紙廣告 創(chuàng)作設計： 了解傳播目標、包括知名度、項目特色。 確定廣告目標對象、客戶群。 確定廣告主基調、風格定位與項目整體形象定位要一致。 突顯市場競爭的關鍵點。 根據(jù)媒體特征進行設計，尋找提高傳播效果的關鍵，如版面大小、位置、形狀、日期、文字、語言、圖形、色彩等效果。 六、媒體主要訴求點 經(jīng)營特色 經(jīng)營主題 未來城市規(guī)劃 發(fā)展商的實力和信譽 產(chǎn)品 交通 配套設施 價格 優(yōu)惠政策 付款方式 增值空間 物業(yè)管理 主力商家入住 七、分階段費用預算 階段推廣費用預算 推廣階段 時間段 推廣費用比例 費用額（元） 備注 前期醞釀預熱期 30% 萬 內(nèi)部認購升溫期 20% 萬 正式銷售 沸騰期 15% 萬 持續(xù)加溫 30% 萬 消退期 5% 萬 總計 100% 224 萬 各階段的推廣費用比例圖 費用比例30%20%15%30%5%前期醞釀預熱期內(nèi)部認購升溫期沸騰期持續(xù)加溫消退期 八、銷售分期與推廣的結合 結合所制定的項目進度計劃、銷售的季節(jié)性等因素，確定項目正式銷售時間，以正式銷售時間為基準，將項目銷售共分為兩個大階段，五個小階段。 （一）正式銷售前期（ 2022 年 3 月 10 日前） 前期客戶醞釀、積累階段（ 2022 年 11 月 2022 年 2 月） 此階段的工作重點：推銷概念、積累客戶。此階段不以成交為目的，主要是積累客戶，通過售樓處、戶外廣告、看房車、工地圍墻和看板等長效媒體進行形象推廣。 內(nèi)部認購階段 （ 2022 年 2 月 20 日 2022 年 3 月 10 日， 項目開盤 2 月 20 日 后 1 個月內(nèi)） 此階段的工作重點：內(nèi)部認購，測試客戶群對項目的心理價位。在前期的醞釀的基礎上開盤之后即可內(nèi)部認購，此階段要成交客戶10%，但只收取定金，將前期積累的客戶轉為訂單客戶。正式銷售時間的最終明確應根據(jù)項目內(nèi)部認購及預售許可證的辦理情況確定正式銷售時間。 （二 ） 正式銷售（ 2022 年 3 月 10 日 2022 年 11 月 30 日） 熱銷期 （ 2022 年 3 月 10 日 2022 年 6 月 30 日） 通過集中的廣告 與促銷活動，使本項目成為目標客戶的關注重點，將內(nèi)部認購的客戶轉為正式簽約客戶，并吸引其他目標客戶簽約。此階段應完成總銷售額的 35%以上。 持續(xù)期 （ 2022 年 7 月 1 日 2022 年 10 月 30 日） 利用已成交客戶的人際傳播、促銷活動并配合階段性的廣告宣傳，不斷地刺激新的客戶成交，吸引保守型買家，同時激發(fā)老客戶的重復購買，完成大部分的銷售額。此階段應累計完成總銷售額的 80%以上。 尾盤期（ 2022 年 11 月 1 日 2022 年 12 月 1 日） 隨著工程的竣工，招商工作的進展，已有部分商家進駐裝修。利用實物和現(xiàn)場狀況完 成尾房的銷售，回收開發(fā)利潤。此階段應累計完成總銷售額的 90%以上。 嘉年華廣場行銷策略篇 一 、 產(chǎn)品策略 滿足消費者購物、休閑、娛樂、餐飲等需求的生活消費中心。 經(jīng)營者獲取利潤的經(jīng)營場所。 可租可售，一種現(xiàn)代的投資工具，滿足投資者的投資 欲望 。 城市的標志性建筑，對外交流的窗口。 二、價格策略 低開高走 低開高走是房地產(chǎn)項目最常采用的價格策略之一，給予先購者一定優(yōu)惠。以低于項目均價 10%的價格開盤，保證前期內(nèi)部認購的買家10%以上的升值空間。 持續(xù)提價 項目隨時提價，但每次提 價輻度不宜過大，以保證后續(xù)買家持續(xù)跟進。 對于帶租約銷售或售后返租的方式出售的價格執(zhí)行制定的一房一價表，對于以上方式以外銷售的給于 95 折優(yōu)惠。 三、促銷策略 優(yōu)惠促銷 對于在一定條件下成交的客戶給予一定的優(yōu)惠。例如，內(nèi)部認購期間，購房者享受一定的折扣。 事件促銷 通過對事件的渲染，例如：主力店的進駐、商業(yè)管理公司到位、開盤慶典及工程的進度廣為宣傳，聚集人氣，順勢促銷。 向業(yè)主贈送游樂、娛樂門票，并享有一定休閑度假的權利。 四、銷控策略 商業(yè)項目由于不同商鋪的價格敏感度高于住宅項目，因 此，銷控策略尤為重要。由于銷控策略是動態(tài)的，因此要隨時在實踐中調整。但總體的原則是分階段控制供應量，對不同位置、不同時機推出的商鋪要做到賣點鮮明。 在推廣節(jié)奏上，先推廣一層沿街商鋪的三分之二，留下三分之一在不同階段推出。因為投資者或經(jīng)營這是非常看好這些店鋪的優(yōu)勢的。同時，這些店鋪的面積較大、總價較高，正適合前期購買意向很強的客戶，他們有一定的購買力。這樣，不許太多的炒作和客商的進入，前期就可以引爆銷售市場，引起市場的關注。進而再推廣里面的店鋪。 在客商的引入的同時，特別是大賣場商家的引進，可以借此采 用帶租約銷售的方式推出二層和三層中的大賣場部分。到銷售率達到一定程度后，市場已經(jīng)被充分激活，引領市場投資的熱潮。抓住時機推廣剩余的部分就可以合理的完成整個銷售計劃。 2022114