房地產(chǎn)開發(fā)估算、報(bào)告報(bào)表編寫-資料下載頁
2025-01-05 14:22本頁面
【正文】 近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說明。競爭性發(fā)展項(xiàng)目的介紹十分重要，它能幫助開發(fā)商做到知己知彼，正確地為自己所發(fā)展的項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位。 ? （ 6）規(guī)劃方案及建設(shè)條件。主要介紹開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中 市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。在介紹規(guī)劃建設(shè)方案的過程中，可行性研究報(bào)告撰寫者最好能根據(jù)所掌握的市場(chǎng)情況，就項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、建筑物裝修標(biāo)準(zhǔn)和功能面積分配等提出建議。 ? （ 7）建設(shè)方式及進(jìn)度安排。 ? 項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。這一部分中還應(yīng)就建設(shè)進(jìn)度安排、物料供應(yīng)（主要建筑材料的需要量）做出估計(jì)或估算，以便為投資估算作好準(zhǔn)備。 ? （ 8）投資估算及資金籌措。 ? 這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。 ? 項(xiàng)目總投資的估算，應(yīng)包括項(xiàng)目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應(yīng)包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和開發(fā)期稅費(fèi)。 ? 投資分年度使用計(jì)劃實(shí)際是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)過程中有關(guān)現(xiàn)金流人的主要部分，應(yīng)該分別就開發(fā)建設(shè)投資和建設(shè)投資利息分別列出。 ? 資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售（租）收入三個(gè)部分。應(yīng)該特別指出的是，當(dāng)資金來源中包括預(yù)售（租）收入時(shí)，還要和后面的銷售（出租）收入計(jì)劃配合考慮 ? （ 9）項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定。 ? 這一部分通常包括銷售收人測(cè)算、成本及稅金和利潤分配三個(gè)部分。 ? 要測(cè)算銷售收入： ? 首先要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況確定按功能分類的可銷售或出租面積的數(shù)量； ? 再依市場(chǎng)研究結(jié)果確定項(xiàng)目各部分功能面積的租金或售價(jià)水平； ? 然后再根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度安排和開發(fā)商的市場(chǎng)銷售策略，確定項(xiàng)目分期的銷售或出租面積及收款計(jì)劃； ? 最后匯總出分年度的銷售收入。 ? 成本和稅金部分： ? 一是要對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)成本、流動(dòng)資金、銷售費(fèi)用和投入運(yùn)營后的經(jīng)營成本進(jìn)行估算； ? 二是對(duì)項(xiàng)目需要交納的稅費(fèi)種類及其征收方式和時(shí)間、稅率等做出說明，以便為后面的現(xiàn)金流分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 ? 利潤分配：主要反映項(xiàng)目的獲利能力和可分配利潤的數(shù)量，屬于項(xiàng)目盈利性分析的內(nèi)容。 ? （ 10）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)。 ? 這是項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告中最關(guān)鍵的部分，在這里，要充分利用前述各部分的分析研究結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析。 ? 這部分的內(nèi)容，一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運(yùn)用表與貸款償還分析。 ? 現(xiàn)金流量分析，要從全部投資和資本金兩個(gè)方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期進(jìn)行分析測(cè)算。 ? 資金來源與運(yùn)用表，集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身資金收支平衡的能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。貸款償還分析，主要是就項(xiàng)目的貸款還本付息情況做出估算，用以反映項(xiàng)目在何時(shí)開始、從哪項(xiàng)收人中償還貸款本息，以及所需的時(shí)間長度，以幫助開發(fā)商安排融資計(jì)劃。 ? （ 11）風(fēng)險(xiǎn)分析。 ? 一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，根據(jù)委托方的要求，有時(shí)還要進(jìn)行概率分析。 ? 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的，就是就項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)因素（如建造成本、售價(jià)、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建設(shè)建筑面積等）的變化對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)（如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期等）的影響程度進(jìn)行定量研究；對(duì)當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件可能變化的影響進(jìn)行定性分析。 ? 其中，盈虧平衡分析主要是求取項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，以說明項(xiàng)目的安全程度；敏感性分析則要說明影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素（如總開發(fā)成本、售價(jià)、開發(fā)建設(shè)周期和貸款利率等）在一定幅度內(nèi)變化時(shí)，對(duì)全部投資和資本金的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響情況。 ? 敏感性分析一般分單因素敏感分析和多因素敏感分析（兩種或兩種以上因素 同時(shí)變化）。 ? 敏感性分析的關(guān)鍵是找出對(duì)項(xiàng)目影響最大的敏感性因素和最可能、最樂觀、最悲觀的幾種情況，以便項(xiàng)目實(shí)施過程中的操作人員及時(shí)采取對(duì)策并進(jìn)行有效的控制。 ? 概率分析目前在我國應(yīng)用尚不十分普遍，因?yàn)楦怕史治鏊枰罁?jù)的大量市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)目前還很難收集。 ? 但精確的概率分析在西方發(fā)達(dá)國家的應(yīng)用日漸流行，因?yàn)楦怕史治瞿芡ㄟ^模擬市場(chǎng)可能發(fā)生的情況，就項(xiàng)目獲利的數(shù)量及其概率分布、最可能獲取的收益及其可能性大小給出定量的分析結(jié)果。 ? （ 12）可行性研究的結(jié)論。 ? 可行性研究的結(jié)論，主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（是否達(dá)到了同類項(xiàng)目的社會(huì)平均收益率標(biāo)準(zhǔn)）、是否有較強(qiáng)的貸款償還和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、以及項(xiàng)目是否可行。
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