【正文】 M2 及以上。 ? 北外灘高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓租戶基本集中在航運、貿(mào)易和物流等北外灘支柱產(chǎn)業(yè)； ? 企業(yè)規(guī)模較小，租賃面積多在 1000M2 以下 全市 北外灘 ? 全市高檔商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級寫字樓金目前維持在 RMB 240 元 / M2 ? 月 的平均水平。 ? 全市甲級寫字樓主要分布在小陸家嘴、淮海中路、南京西路、人民廣場、徐家匯等傳統(tǒng) 商務(wù)區(qū)內(nèi)， ? 年供應(yīng)量基本保持在 30萬 M2左右。 北外灘航運服務(wù)業(yè)聚集度較高，但由于區(qū)域內(nèi)缺乏高品質(zhì)物業(yè)，加上對外交通不便， 目前尚未成為上海的主要商務(wù)圈。 32 北外灘寫字樓未來供應(yīng) 大 連 路 路 平 公 路 名 大 東 路 治 長 東 路 嘴 家 周 路 陽 溧 路 淞 吳 國中世紀廣場 金港廣場 (APP地塊 ) 中美信托大廈 海泰中心一期 弘基休閑廣場 匯德豐廣場 漢榮國際廣場 瑞豐大廈 上海港國際客運中心 2022 2022 2022 2022 2022以后 金港廣場 國際客運中心 國中世紀廣場 瑞豐大廈 弘基休閑廣場 中美信托大廈 海泰中心一期 漢榮國際廣場 匯德豐廣場 總計 ( 萬 M2 ) 過去 2年北外灘區(qū)域高檔寫字樓供應(yīng)較少 ， 2022和 2022年分別為 M2和 M2； 2022年以后市場供應(yīng)有所放量 ，20222022年 2年間新增 M2； 2022年前新增高檔寫字樓體量為 M2， 為現(xiàn)有北外灘高檔寫字樓面積的 2倍 ， 發(fā)展勢頭迅猛 。 33 市場供需 租金走勢 ? 市中心土地供應(yīng)日益稀缺，未來像本項目區(qū)域這類有濱江優(yōu)勢的項目更是鳳毛麟角。 ? 由于浦東甲級寫字樓新增供應(yīng)大幅增加，有可能拖累全市甲級寫字樓租金下滑，但下跌幅度有限。 客戶特征 ? 市中心未來主要主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)還是面向高增值服務(wù)業(yè)，主要客戶來源于此；另外陸家嘴對金融業(yè)的吸引，盧灣、黃浦、靜安等對于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的吸引仍因其聚集效應(yīng)有一定優(yōu)勢 全市未來 區(qū)域未來 區(qū)域?qū)懽謽羌蹍^(qū)仍會繼續(xù)集中在北外灘的濱江和吳淞路沿線，由于其地理位置和政策的關(guān)系，區(qū)域?qū)竭\業(yè)的聚集度未來將更高。隨著市中心土地供應(yīng)的稀缺和本項目區(qū)域無可比擬的江景優(yōu)勢，本項目將慢慢縮小與市中心高尚地段的租金差距。 ? 未來區(qū)域周邊高檔寫字樓仍然集中分布在吳淞路沿線和濱江沿線； ? 吳淞路沿線距離稍遠，對本項目不構(gòu)成直接競爭；濱江沿線 2022年供應(yīng)達到高峰，體量約 M2，有一定競爭壓力。 ? 預(yù)計未來北外灘區(qū)域?qū)懽謽亲饨饘⒊手鹉昱噬邉?，其稀缺江景?yōu)勢和無法比擬的集聚商務(wù)環(huán)境，將對區(qū)域內(nèi)支持的航運業(yè)起到極大的拉動和提升。 ? 預(yù)計未來區(qū)域?qū)τ诤竭\及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新引力將更大，同時對于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 500強企業(yè)產(chǎn)生一定的吸引力，前景看好。 北外灘寫字樓未來市場預(yù)測 34 消費者調(diào)研 — 小結(jié) ? 有搬遷意向的企業(yè)略超過總量的一半，占 %； ? 其主要看中樓宇品質(zhì)、地段、交通以及是否符合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位； ? 地段所決定的樓宇品質(zhì)是企業(yè)挑選寫字樓的重要考量 ?企業(yè)搬遷意愿 ?寫字樓產(chǎn)品偏好 ? 標準型寫字樓仍為市場主流產(chǎn)品； ? 各行業(yè)考慮辦公樓所需求的面積多在 15002500 M2 ， 500 強企業(yè)傾向于 20222500M2 ，航運業(yè)巨頭多集中在 15002022 M2 ； ? 對室內(nèi)凈高要求基本在 米以上。 ?企業(yè)對寫字樓租買意向 ? 外資傾向于租賃的比例大大高于購買，尤其在金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)和貨運代理這 3大行業(yè)中，租賃的比例分別為 87% 、 83% 和 93% ； ? % 的企業(yè)租金承受力在 48 元 /M2 ?天 ? 售價承受力在 35 和 23 萬元 /M2 的居多。 ?會展及車位需求 ? 除金融服務(wù)業(yè)外，其他行業(yè)對會展的需求度均低于 10% ? 停車位需求量更多受企業(yè)規(guī)模影響、但與企業(yè)行業(yè)類型相關(guān)度較??；但平均需求量表現(xiàn)出來行業(yè)差異，現(xiàn)代物流、貨運代理等企業(yè)車位需求量較多，每千平米的停車位需求達到 ?其他配套要求 ? 對于其他配套需求最多的 4個為員工餐廳、銀行、周邊餐飲和咖啡廳 ? 對于客梯的滿意度不高主要表現(xiàn)在速度慢和客體數(shù)量少等方面 ? 智能化水平方面對于辦公智能化的要求較高 ? 物業(yè)管理費的承受力基本在 1625 元 /M2 ?月 35 項目價格制定 保證銷售速度的基礎(chǔ)上 ，將物業(yè)價值最大化 ! 36 價格制定 —— 系數(shù)比較法 項目 成交均價 (元 /M2) 綜合分值 本項目可實現(xiàn)均價 (元 /M2) 東亞銀行金融大廈 57095 52988 上海國際客運中心 53393 51563 算術(shù)平均值 52275 通過競品系數(shù)比較法， 建議本項目寫字樓 2022年售價： 52275元 /M2 *上述為建筑面積 比較因素 項目名稱 權(quán)重 本案 東亞銀行金融大廈 上海國際客運中心 分值 分值 分值 *權(quán)重 分值 分值 *權(quán)重 基本條件 地段 100 110 11 100 10 道路交通 100 120 100 8 外部環(huán)境 周邊商務(wù)環(huán)境 100 120 100 8 周邊配套 100 120 100 8 產(chǎn)品因素 產(chǎn)品規(guī)模 100 110 120 車位 100 110 120 物業(yè)檔次 100 100 7 100 7 物業(yè)外觀 100 100 6 100 6 公用設(shè)備 100 105 105 戶型 100 100 6 110 配套服務(wù) 商務(wù)配套服務(wù) 100 100 6 100 6 物業(yè)管理 100 105 105 附加值 入住客戶層次 100 110 105 未來規(guī)劃 100 100 8 100 8 發(fā)展商品牌 100 95 105 推廣因素 推廣投入及渠道 100 90 110 綜合分值 1 100 37 價格制定 —— 租金收益法 根據(jù)對區(qū)域市場各甲級辦公樓租金調(diào)研，價格約為 5~9元 /㎡ /天，出租率 50~85%之間。 則預(yù)期本案未來租金價格約 7元 /㎡ /天，出租率 75%，投資回報率約為 4%，進行租金收益法計算： 7*365*75%/4%=47906元 /㎡ 根據(jù)租金收益法，該項目售價可達 47906元 /㎡ 。 綜合租金收益法、競品系數(shù)比較法，該項目 今年上市預(yù)期價格約為： 47906+52275=50091元 /㎡ （開盤 3個半月實現(xiàn) 35％一年半 內(nèi) 實現(xiàn) 100％）