【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域航運(yùn)類企業(yè)聚集，具有良好的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和基礎(chǔ) ? 北外灘對外交通便利度較差，區(qū)域內(nèi)缺乏和市中心連接的主要干道，同時(shí)也缺乏地鐵等現(xiàn)代交通工具。 ? 由于部分物業(yè)的開發(fā)早于北外灘整體規(guī)劃，因此區(qū)域內(nèi)各物業(yè)布局顯得較為凌亂。尤其是沿江物業(yè)，無論是建筑天際線還是物業(yè)功能定位，均較為散亂。 ? 北外灘作為上海第一個(gè)濱江概念的商務(wù)區(qū)，也是上海市惟一尚未開發(fā)的市級(jí)商務(wù)區(qū)，市場關(guān)注度較高。 ? 北外灘產(chǎn)業(yè)的更新，也為區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓宇的開發(fā)提供良好的機(jī)遇。 ? 項(xiàng)目臨近的上海國際客運(yùn)中心是國內(nèi)首個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)郵船母港， 未來 5年將帶來 50萬人次的郵輪游客，這部分游客成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的潛在消費(fèi)群體。 ? 北外灘除沿江區(qū)域外，大部分地塊尚處于待拆遷狀態(tài)，而動(dòng)拆遷的不確定性將影響整個(gè)區(qū)域的開發(fā)建造。同時(shí)區(qū)域環(huán)境的不協(xié)調(diào)，將間接影響區(qū)域高檔物業(yè)的市場價(jià)值。 18 全市寫字樓市場 去年供應(yīng)量創(chuàng)下新高之后，本季度租金繼續(xù)呈下跌走勢。 今年大部分供應(yīng)將集中在下半年入市，市場形勢暫時(shí)得以緩和； 需求乏力仍為隱憂 ! 19 全市甲級(jí)寫字樓分布特征 外環(huán) 中環(huán) 內(nèi)環(huán) 上海市外環(huán)區(qū)域地圖 虹橋 南京西路 小陸家嘴 人民廣場 淮海路 徐家匯 ? 上海市甲級(jí)及以上寫字樓集中在人民廣場極其周邊，主要分布區(qū)域?yàn)槟暇┪髀?、人民廣場、淮海中路、小陸家嘴、徐家匯以及虹橋開發(fā)區(qū)。 ? 小陸家嘴區(qū)域甲級(jí)及以上寫字樓達(dá) 19棟，占全市總量 %，是目前為止甲級(jí)寫字樓集中度最高的區(qū)域。 ? 浦西主要集中在淮海中路，共有13棟甲級(jí)及以上寫字樓，占全市總量的 %。 20 ? 第一季度新增供應(yīng)僅 52,000平方米，市場獲得短暫間歇以消化去年的大規(guī)模供應(yīng) ? 由于一些租戶縮減租賃面積或遷至非甲級(jí)寫字樓，第一季度甲級(jí)寫字樓凈吸納量為負(fù) 4,600平方米 ? 受需求萎靡和大量待租空置面積影響，租金在第一季度下跌 % ? 甲級(jí)寫字樓整體空置率上升至 %，其中浦東新區(qū)最高，達(dá) % ? 關(guān)于放寬保險(xiǎn)公司投資范圍的新政策將于 10月起生效 ? 未來幾年浦西和浦東的新增供應(yīng)將趨向均衡 全市寫字樓市場供求 \空置率走勢 21 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨?\空置率走勢 ? 隨著甲級(jí)寫字樓市場供過于求的局面依然持續(xù)，租金在 2022年第一季度繼續(xù)下跌。南京西路去年交付的幾個(gè)項(xiàng)目拉低了該區(qū)域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供應(yīng)，租金下調(diào)幅度不大。這使得以上兩個(gè)區(qū)域平均租金持平，共同成為上海寫字樓租金最高的商務(wù)區(qū)。在此之前，滬上寫字樓租金最高的區(qū)域由南京西路獨(dú)享多年。 ? 由于市場變動(dòng)不大、新增供應(yīng)有限，多數(shù)區(qū)域的甲級(jí)寫字樓空置率在第一季度都較為穩(wěn)定。然而在虹橋由于兩個(gè)新項(xiàng)目交付使用，甲級(jí)寫字樓存量上升了 %，同時(shí)由于新增供應(yīng)僅有 %的入駐率，使該區(qū)域整體空置率升至%。 22 全市甲級(jí)寫字樓未來供應(yīng)預(yù)測 287,978 704,474 715,316 486,563 4,268,571 4,973,045 5,688,361 6,174,924 0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 2022* 2022 2022 2022 新增供應(yīng) 累計(jì)供應(yīng) 建筑面積 (M2) ? 未來供應(yīng)主要分布在浦東陸家嘴，截至 2022年 ,浦東陸家嘴預(yù)計(jì)新增供應(yīng)大約 123萬平方米，僅上海環(huán)球金融中心一個(gè)項(xiàng)目就提供了 226,000平方米的新增供應(yīng)。 ? 未來甲級(jí)寫字樓持續(xù)供應(yīng)將緩解目前市場供小于求的狀況。 23 全市甲級(jí)寫字樓未來需求預(yù)測 287,978 704,474 715,316 486,563 388,937 423,746 416,796 456,096 % % % % 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 2022 2022 2022 2022 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 建筑面積 (M2) 空置率 ? 雖然未來寫字樓需求仍將保持強(qiáng)勁增長勢頭，但由于未來甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量較大，因此預(yù)期未來三年上海甲級(jí)寫字樓市場空置率會(huì)逐步增加，在 2022年達(dá)到高峰 % 新增供應(yīng) 新增吸納量 空置率 24 全市甲級(jí)寫字樓租金指數(shù) ? 市場存有大量甲級(jí)寫字樓空置面積，導(dǎo)致租金繼續(xù)下跌。然而由于新增供應(yīng)有限，租金下跌幅度較上一季度小幅放緩。 ? 與上一季度類似，許多已有項(xiàng)目的租戶選擇續(xù)租，空置面積大部分位于新交付的項(xiàng)目，此外經(jīng)濟(jì)下滑也使部分辦公單位被退租。 ? 在第一季度末，上海甲級(jí)寫字樓平均租金為人民幣 （ ），整體空置率上升至 %。 ? 租金在 2022年第一季度繼續(xù)下跌，整體甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)自年初開始累計(jì)下跌了 %。中心區(qū)和非中心區(qū)的甲級(jí)寫字樓租金分別下跌了 %和 %。 ? 去年大部分新增供應(yīng)位于浦東，受此影響，浦東在租金和入駐率方面的表現(xiàn)都弱于浦西。隨著新項(xiàng)目提供更多折扣和更為優(yōu)惠的免租期，整體市場受到的租金下行壓力將越來越大。 25 全市甲級(jí)寫字樓未來租金預(yù)測 ? 未來三年由于空置率上升，租金將有可能出現(xiàn)回調(diào)的趨勢，這也是對目前寫字樓租金上漲過快的市場調(diào)整2022年后，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和未來國際性企業(yè)的陸續(xù)入駐，本行對于上海甲級(jí)寫字樓市場持肯定態(tài)度 240 233 222 210 % % % % 195 201 207 213 219 225 231 237 243 2022 2022 2022 2022 % % % % % % ￥ /M2/月 租金增長率 租金 租金增長率 26 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌? 北外灘高檔寫字樓主要分布在吳淞路沿線和濱江沿線，市場新增供應(yīng)量較小。 由于靠近航運(yùn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，從而吸引了大量的航運(yùn)物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的入駐。 27 虹口區(qū)寫字樓市場價(jià)量走勢分析 0801~0905虹 口區(qū)辦公產(chǎn)品供求及價(jià)格走勢分析01000020220300004000050000600000100002022030000400005000060000供應(yīng)量 0 19366 8390 0 0 0 1372 0 40462 0 52459 27035 4970 0 0 0 0成交量 2757 12696 6027 4740 2287 1423 792 730 3633 33219 46977 17715 18300 5392 3732 9370 6198成交均價(jià) 19220 17182 16519 16898 17918 18641 15564 20915 15998 46978 38133 43420 49512 15481 19848 21701 190