居住規(guī)劃下ppt課件-資料下載頁
2025-01-05 00:57本頁面
【正文】 字樓、商鋪。 31 房產(chǎn)估價(jià)的方法 —市場比較法 ? 待估價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格 = 同地區(qū)同類型房屋價(jià)格 房齡調(diào)整系數(shù) 地段調(diào)整系數(shù) 議價(jià)系數(shù)； – 比較新房與二手房，根據(jù)折舊情況設(shè)定房齡系數(shù)； – 不同樓層或地段，亦需調(diào)整； – 以賣方開價(jià)而非成交價(jià)比較，需作議價(jià)調(diào)整 ； ? 一般估價(jià)公司多用比較法，選擇 34個(gè)案例與待估價(jià)房產(chǎn)作比較，再依上述系數(shù)調(diào)整，最后訂出調(diào)整后房產(chǎn)的合理價(jià)格。 32 房產(chǎn)投資的供給者與需求者 供給者 ? 現(xiàn)房或期房 : 建筑商、政府、投資者、中介 ? 二手房 : 房屋擁有者、中介、投資者 需求者 ? 自住需求 : 第一次購房、換房需求、拆遷戶需求 ? 投資者 : – 投機(jī) 短期空置 – 投資 長期租賃收益 33 房產(chǎn)投資的需求與供給因素 需求面因素 ? 人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，農(nóng)村人口流向城市，城鎮(zhèn)預(yù)期人口數(shù)量增加 ? 國民收入的增長與分配結(jié)構(gòu) ? 住房政策：放寬經(jīng)濟(jì)適用房的適用條件，提高住房公積金繳存比率或貸款上限 ? 利率水準(zhǔn)：低利率刺激需求 ? 通貨膨脹預(yù)期：保值性需求增加促使投資房產(chǎn)的需求量增加 ? 資金流量：貨幣供給增長率可視為房價(jià)的先行指標(biāo) 供給面因素 ? 國家計(jì)劃，土地使用分區(qū)，土地使用期限 ? 地理位置，區(qū)位的相對供給 ? 房產(chǎn)短期供給缺乏彈性。 ? 建筑材料器械的生產(chǎn)供應(yīng) ? 歷史成本：為數(shù)龐大的福利分房者以低價(jià)購得產(chǎn)權(quán) ? 政策的轉(zhuǎn)變：如營業(yè)稅等政策變化，房貸緊縮政策等 34 房產(chǎn)投資的型態(tài) ? 住宅： 經(jīng)濟(jì)適用房限制為自住用途，因此投資多以商品房為主。與其它房產(chǎn)類型比較，住宅的需求量大，流動(dòng)性較高，但租金收益率通常較低。 ? 商場或沿街商業(yè)房 : 選擇人口聚集的商圈，以收入還原法估價(jià)，增值潛力大，但所需的投資金額較高。要注意是否符合土地使用規(guī)定。 ? 寫字樓 : 投資出租，房客以企業(yè)為主，租期通常較久，但房客談判能力也較高。整棟投資所需的金額最高，常非個(gè)人投資者能力所及，以機(jī)構(gòu)投資者為主。 35 房產(chǎn)投資的方式 ? 合建分成 : 合伙購買舊房，拆掉建新房，賣出去后大家分成。 ? 以舊換新 : 購買區(qū)域較好但房屋狀況不佳，價(jià)格便宜的舊房，重新裝修，使舊房看起來像新房，提高該房產(chǎn)的附加價(jià)值。 ? 以租養(yǎng)租 : 長期租下低租金樓房再以高價(jià)轉(zhuǎn)租出去，賺取房租的差價(jià)。 36 房產(chǎn)投資的方式（續(xù)） ? 團(tuán)購零售：集合一群人的資金，尋找長期具有升值潛力但短期銷售欠佳或開發(fā)商資金壓力高的空置房，與開發(fā)商談條件以高折扣購入，再重新包裝零售。 ? 以租代購 :開發(fā)商將空置待售的商品房出租并與租戶簽訂租購合同。若租戶在合同的約定期間內(nèi)購買該房，開發(fā)商就以出租時(shí)所訂的房價(jià)將該房出售給租住戶，所付租金可以抵充部分房款，租住戶交足余額后，即可獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)。 ? 到拍賣會(huì)上淘房： 當(dāng)前許多拍賣公司都拍賣各類房產(chǎn)，這類房產(chǎn)一般由法院、資產(chǎn)管理公司或銀行等委托拍賣，基于變現(xiàn)的需要，其價(jià)格往往較市價(jià)低一兩成以上，購買后轉(zhuǎn)售有一定的利潤空間。需要熟悉拍賣會(huì)的信息渠道，事先到標(biāo)的房產(chǎn)勘查，并購買產(chǎn)權(quán)清楚可點(diǎn)交的拍賣房產(chǎn)。 37 房地產(chǎn)投資報(bào)酬率分析 ? 比較房產(chǎn)投資與其它投資工具的報(bào)酬率。 ? 例：投資房產(chǎn) 5年，購入價(jià)為 50萬元， 5年后以 55萬元出售， 5年期間每年房租凈收益3萬元，年復(fù)利投資報(bào)酬率用期初年金計(jì)算：5n， 50PV， 3PMT， 55FV， i=% 38 房產(chǎn)估價(jià)案例分析 39 下周內(nèi)容 amp。 Group Homework ? 下周內(nèi)容：教育金規(guī)劃 ? 作業(yè)： –每一個(gè)小組收集、整理一個(gè)教育金相關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品，并準(zhǔn)備 5分鐘的 ppt來介紹。 –下周最后一堂課后 15分鐘隨機(jī)選擇三個(gè)小組進(jìn)行報(bào)告。 40 See you next week!
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