【正文】 宅？ 90萬(wàn) 120萬(wàn) 150萬(wàn) 180萬(wàn) 210萬(wàn) 240萬(wàn) 120m2 150m2 180m2 210m2 賽頓中心 富力城 方正山海天 時(shí)代奧城 天嬌園 海河大道 卡梅爾 海逸長(zhǎng)洲 5 1 現(xiàn)象： 目前天津市單價(jià)在7500元 /平米以上的高檔住宅普遍集中在總價(jià) 130—180萬(wàn)的總價(jià)區(qū)段內(nèi)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，各項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)慘烈。 點(diǎn)評(píng)： 目前高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)，需求市場(chǎng)對(duì)豪宅形象樓盤(pán)反而又有一定市場(chǎng)需求和追寵。 高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈 2 3 6 4 8 7 6 現(xiàn)象： 除富力城、時(shí)代奧城、海逸長(zhǎng)洲三個(gè)項(xiàng)目外，高端住宅項(xiàng)目的銷售速度普遍不盡如人意。 點(diǎn)評(píng)： 受競(jìng)爭(zhēng)激烈及需求相對(duì)不足的影響，目前天津市高端住宅市場(chǎng)基本呈現(xiàn)平淡的銷售局面，若簡(jiǎn)單的加入高檔住宅市場(chǎng)將無(wú)法跳開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)。 銷售速度賽頓中心富力城方正山海天時(shí)代奧城天嬌園海河大道卡梅爾海逸長(zhǎng)洲0204060801001200 1 2 3 4 5 6 7 8 9高端市場(chǎng)去化較慢 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)短期不會(huì)改變 1）、隨著國(guó)六條細(xì)則的實(shí)行，高端住宅供應(yīng)量將受到限制； 2）、隨著海河和老城廂改造，公建類公寓的增加將會(huì)使高端公寓有一定放量； 3）、目前市場(chǎng)需求量較為有限，盡管未來(lái)將有所增加，但短期內(nèi)不會(huì)有大的突破； 4）、隨地塊稀缺性的逐步體現(xiàn)和產(chǎn)品層次的拉開(kāi)，價(jià)差將更加拉開(kāi)； 5）、需求標(biāo)準(zhǔn)將越來(lái)越高，將刺激豪宅項(xiàng)目在產(chǎn)品，尤其是產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的進(jìn)步； 6）、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的介入將帶來(lái)新的理念，市場(chǎng)對(duì)豪宅認(rèn)知將更為明晰； 7）、強(qiáng)調(diào)奢侈尊貴這一目前的成功推廣方式不會(huì)明顯改變，但推廣手法將更加務(wù)實(shí)； 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 去化速度 包裝推廣方向 時(shí)代奧城 8400精裝 54 豪宅之冠 海逸長(zhǎng)洲 7400 47 世界級(jí)群島富人區(qū) 富力城 8000精裝 107 推廣位置、產(chǎn)品、精裝，較務(wù)實(shí)。 賽頓中心 9600 10 科技住宅領(lǐng)跑者 方正 .山海天 7800 11 明星代言，提升檔次 卡梅爾 7400 10 打造南部加州陽(yáng)光生活 海河大道 7500 27 幾易其稿、圍繞河景和豪宅作文章 點(diǎn)評(píng)： 綜合對(duì)比銷售價(jià)格、去化速度等客觀因素可以發(fā)現(xiàn)： ? 明確提出項(xiàng)目為豪宅，并在推廣中大肆宣傳的項(xiàng)目取得了相對(duì)良好的銷售業(yè)績(jī)。 ? 以產(chǎn)品取勝的項(xiàng)目要在綜合價(jià)格方面做出一定的讓步。 ? 宣傳推廣方向不明確或沒(méi)有明確提出豪宅概念的項(xiàng)目，銷售業(yè)績(jī)略有遜色。 從目前市場(chǎng)情況看，高端市場(chǎng)中，主推“豪宅”賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目均能取得較好的業(yè)績(jī) 天津高級(jí)住宅競(jìng)爭(zhēng)慘烈，銷售一般，且這一趨勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)改變，因此本案必須跳出這一市場(chǎng)。而目前市場(chǎng)簡(jiǎn)單宣揚(yáng)“豪宅”形象的項(xiàng)目普遍取得了成功，說(shuō)明需求市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)心態(tài)一些規(guī)律，因此本案必須打造明確的豪宅社區(qū)形象應(yīng)對(duì)市場(chǎng)。 問(wèn)題一解答： 問(wèn)題二： 本案有沒(méi)有可能成為豪宅社區(qū)？ 天津高端住宅分布集中，可能形成豪宅的區(qū)域已基本明確 五大道板塊 擁有豐厚的文脈傳承，并有優(yōu)秀的商業(yè)商務(wù)、教育醫(yī)療等城市配套，地段價(jià)值昂貴，推出項(xiàng)目皆天生富貴； 梅江區(qū)域已形成天津廣泛認(rèn)知的“生態(tài)富人區(qū)”，區(qū)域開(kāi)發(fā)迅速，生態(tài)資源優(yōu)越，項(xiàng)目整體檔次高，引領(lǐng)天津高端住宅市場(chǎng)； 海河改造與規(guī)劃促成海河兩側(cè)土地價(jià)值重新定義，海河的景觀價(jià)值、親水生態(tài)環(huán)境，以及商務(wù)、文化等多維價(jià)值規(guī)劃成就該板塊在市場(chǎng)的高端占位，其中部分節(jié)點(diǎn)將出現(xiàn)豪宅項(xiàng)目； 老城廂板塊憑借厚重的歷史底蘊(yùn)和整體改造的發(fā)展前景，成為未來(lái)豪宅項(xiàng)目，尤其是低密度豪宅項(xiàng)目密集的區(qū)域； 水上奧運(yùn)板塊作為天津奧林匹克中心的配套區(qū)，以體育設(shè)施和奧運(yùn)強(qiáng)勢(shì)概念帶動(dòng)，形成了功能較為完整、空間形態(tài)豐富、特點(diǎn)鮮明的地產(chǎn)板塊。 市中心的地理位置，并具有獨(dú)到的景觀優(yōu)勢(shì)、文化傳承及氛圍 五大道周邊， 9000元以上，部分海河和平節(jié)點(diǎn) 有優(yōu)異發(fā)展前景的城市次級(jí)核心，擁有良好的景觀資源 奧體、水上板塊，7800—— 8500元 市區(qū)邊緣、較強(qiáng)大的市政配套，最優(yōu)異的自然景觀 梅江南區(qū)域，低于7500元 城市次級(jí)核心，擁有一定的歷史文脈傳承和景觀資源 老城廂及周邊，海河部分河北、紅橋、河西、河?xùn)|節(jié)點(diǎn)，7500元 點(diǎn)評(píng)： 五大道區(qū)域市內(nèi)最優(yōu)秀的地段位置決定了區(qū)域項(xiàng)目的品質(zhì)和升級(jí)前景 ,是當(dāng)前 “豪宅金字塔”的 塔尖 。 區(qū)域的特征與目前已形成的區(qū)域價(jià)格都證明了這一點(diǎn)。 獨(dú)有的地段、景觀資源是構(gòu)成豪宅的必需基礎(chǔ)，五大道周邊、水上奧體板塊、梅江南、老城廂及海河部分節(jié)點(diǎn)憑借出色的區(qū)位或景觀優(yōu)勢(shì)，成為豪宅最可能出現(xiàn)的區(qū)域， 即使在目前天津的“高尚區(qū)域”中，五大道區(qū)域也有著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 分析點(diǎn)評(píng) 本案擁有天津市最頂級(jí)的區(qū)位環(huán)境。并且，目前天津高端住宅同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏亮點(diǎn)，本案優(yōu)秀、前衛(wèi)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)更容易體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)。 因此，無(wú)論在區(qū)域上還是產(chǎn)品上，本案有著成為豪宅的絕對(duì)市場(chǎng)基礎(chǔ)。 問(wèn)題二解答： 問(wèn)題三： 本案豪宅社區(qū)的價(jià)格有沒(méi)有市場(chǎng)基礎(chǔ)？ 未來(lái)天津市中心將推出較高價(jià)格的豪宅產(chǎn)品，將為本案預(yù)留出一定的價(jià)格拉升空間，機(jī)會(huì)把握在于本案是否在產(chǎn)品營(yíng)銷及口碑傳播上能得到豪宅受眾的肯定。 項(xiàng)目名稱 主要產(chǎn) 品形式 預(yù)期價(jià)格 招商地產(chǎn)西 康路項(xiàng)目 公館級(jí)別 墅、洋房 20220 town中堂 連排別 墅、雙拼 15000 老城廂 10地 連排別墅 16000 點(diǎn)評(píng)：城市中心低密度豪宅以及海河、南京路沿線公建產(chǎn)品中豪華公寓預(yù)計(jì)推出價(jià)格都將在 ，它們的推出都將拉升購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的心理認(rèn)知，為本案創(chuàng)造出一定的價(jià)格空間。 項(xiàng)目名稱 業(yè)態(tài)形式 規(guī)模 金融街 項(xiàng)目 辦公、公寓、商業(yè) 12萬(wàn) 營(yíng)口道 項(xiàng)目 商業(yè)、辦公、公寓 人才大廈 商業(yè)、辦公、公寓 13萬(wàn) 南站 CBD 辦公、酒店、 公寓、住宅 100萬(wàn) 現(xiàn)象： ? 未來(lái)高層公寓形式的豪宅將集中在中央商務(wù)板塊和海河沿線。位置類似本案這樣的頂級(jí)宜居型地段的項(xiàng)目供應(yīng)將是十分稀缺的。本案將更具有產(chǎn)品和位置的優(yōu)勢(shì)。 市中心低密度， 2萬(wàn)左右 本案、公建類公寓： — 普通高端住宅， 8000以上 本案拉升價(jià)格的空間將以低密度豪宅為標(biāo)桿，同時(shí)公寓類產(chǎn)品的支撐。 ? 供應(yīng)類型方面：可預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目普遍以商務(wù)區(qū)公建為主體，住宅作為配套供應(yīng)量有限，而本案作為大型的居住類物業(yè)為主的項(xiàng)目將有很大的市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)。 點(diǎn)評(píng)： 本案在未來(lái)市中心高端市場(chǎng)中的價(jià)格水平處于中上游，消費(fèi)者心理底線受低密度豪宅引領(lǐng)，而本案較公寓更優(yōu)越的產(chǎn)品條件保證了價(jià)格基礎(chǔ)。 推廣豪宅形象的產(chǎn)品在市場(chǎng)上已被證明了成功。并且，本案未來(lái)將作為公寓類豪宅的產(chǎn)品形象標(biāo)桿，價(jià)格上有市中心低密度產(chǎn)品和高端公寓的高價(jià)作為依托，單價(jià)的心理抵觸將相對(duì)較弱。 因此，本案價(jià)格的拉升有著足夠的市場(chǎng)基礎(chǔ)和機(jī)會(huì)。 問(wèn)題三解答： 補(bǔ)充說(shuō)明 以上僅為對(duì)市場(chǎng)策略層面初步解讀，我司對(duì)天津高端市場(chǎng)有著長(zhǎng)期的跟蹤與分析，在確定合作關(guān)系后，提供具體專題市場(chǎng)分析研究報(bào)告，包括高端市場(chǎng)的供應(yīng)、需 求、產(chǎn)品、企劃、推廣、銷售等各方面深入研究與研判，這將為本案制定具體營(yíng)銷策劃方案提供扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。