房地產培訓-房價變化趨勢-資料下載頁
2024-12-08 09:31本頁面
【正文】 普通住宅高檔住宅環(huán)比 未來幾年高檔住宅價格可能大漲（北京豪宅租金 08年一季度與上一季度相比則上漲約 15%，上海公寓租金上漲超過 50%；與此同時，強勁的需求和有限的供給也使豪華住宅的資本值顯著上升）。應側重于高檔房地產開發(fā)，避開保障房增加帶來的沖擊，尤其是新政府成立之初這兩三年。可以向一些小開發(fā)商淘地。 ▲ 到相對發(fā)達的中小城市投資，投資回收較安全 到相對較發(fā)達的中小城市發(fā)展，可避開大城市大量建保障房帶來的沖擊。住房保障推進的重點是大型、特大型城市 ▲ 調整經營方式，促進企業(yè)轉型 ? 規(guī)模稍大的開發(fā)商可以考慮向城市運行商轉變，使單一的開發(fā)活動與城市運營、城市發(fā)展結合起來，同時控制土地資源，掌握開發(fā)進度（萬年基業(yè)） ? 與知名企業(yè)合作，貼牌開發(fā)，提高標準化程度和項目聲譽，提升產品品質和競爭力（中體奧林匹克） ? 拓展融資渠道，提高融資能力，減輕對信貸、私募方式的依賴（萬達：通過上一個項目中酒店、購物中心的持有向銀行貸款，解決了拿地資金；通過商業(yè)聯盟共同入住萬達廣場交的資金，又解決一部分資金 —— 通過上一個項目的資金的循環(huán)流轉就解決了下一個項目的資本運作問題 ） ? 調整投資方向，向商業(yè)地產、旅游地產、工業(yè)地產等競爭較弱的領域邁進 ? 向更專業(yè)化、精細化方向邁進（住宅還是商業(yè)地產、旅游地產、工業(yè)園區(qū)？哪類住宅？萬達模式還是萬科模式） ? 規(guī)模較大的公司適度構建產業(yè)鏈，向內部協作要成長、要效益、要影響力（萬達） ? 培養(yǎng)自己的研發(fā)力量，有自己的核心技術或能力（龍湖：設計、園林，這就是龍湖的一個研發(fā)模式 ? 持有優(yōu)質物業(yè)，尋求可持續(xù)發(fā)展，提升抗震能力（萬達與萬科的比較） ? 逆勢操作，降低損失（“現金為王”思維的錯誤，李嘉誠、萬達最近的舉動） ▲ 與有創(chuàng)新精神的金融機構合作，降低資金占用水平 ? 引入金融服務企業(yè)，提高經營水平和競爭力 ●“互利合作、優(yōu)勢互補、資源共享、共贏發(fā)展”要成為開發(fā)商經營的實實在在理念。 ●住房按揭貸款服務的傳統(tǒng)模式將漸遭拋棄，一種新的住房按揭貸款“置業(yè)擔?！蹦Ｊ揭呀浢妊?。 （ 1）參與方：開發(fā)商、擔保公司、銀行、貸款購房人 （ 2）各方定位 —— 開發(fā)商：住房產品提供者 擔保公司：金融服務提供者、階段性擔保風險承擔者 銀行：資金提供者、金融服務提供者 貸款購房人：住房產品購買者、金融服務需求者 （ 3）實踐結果 ： 開發(fā)商將 非核心、無盈利 業(yè)務進行轉嫁和外包，集中財力、人力、物力從事地產開發(fā)業(yè)務（核心業(yè)務），增強了開發(fā)商的核心競爭力，降低了成本、提高了收益。 （ 4）新模式特點： —— 對房地產商的好處： 擔保風險轉移，無須承擔擔保責任。 資金壓力轉移，無須占用自有資金。 服務成本轉移，節(jié)省大量人力物力。 —— 對貸款購房者的好處： 對購房人而言，擁有全款購房的議價權，一般情況下能享受到總房價 1— 3%的價格優(yōu)惠。 專業(yè)擔保公司為客戶提供貸款“一條龍”服務，具有專業(yè)性強、效率高、服務好、貸款門檻低等特點，客戶省心省力。 —— 對銀行的好處： 專業(yè)規(guī)范的擔保公司較開發(fā)商而言具有更強的貸后管理和風險控制能力，進一步保證了信貸資產安全。 ? 與中小商業(yè)銀行合作，爭取對持有性物業(yè)的中長期貸款 ▲ 提前進入一些城市建設的新區(qū)謀求發(fā)展 花大力氣搜集城市規(guī)劃變動信息，特別是新區(qū)建設信息，提前進入，與政府通過合同約定好，相對長期地持有土地，獲取巨額土地升值回報。 ▲ 到海外尋求發(fā)展空間 ? ? 一些發(fā)達國家的老街區(qū)面臨改造（如美國的休斯頓市中心國際區(qū)重建計劃），國外大公司不感興趣，勞動力成本也高；還有些發(fā)展中國家也處于城市化初期，也有一些機會 (蒙古 )。 ? “ 四節(jié)一環(huán)保 ” 技 術體系（框架） －能源供給系統(tǒng) ? 節(jié)能－－建筑構造系統(tǒng) －建筑設備系統(tǒng) －運行管理系統(tǒng) ? 節(jié)地－－規(guī)劃設計系統(tǒng) －建筑設計系統(tǒng) －優(yōu)化供水系統(tǒng) ? 節(jié)水－－節(jié)水設備系統(tǒng) －計量付費系統(tǒng) －再生水利用系統(tǒng) ▲ 提高產品的技術含量，增加競爭力 ? 開發(fā) 節(jié)能省地環(huán)保型住宅 “ 四節(jié)一環(huán)保 ” 技術體系（框架） －建筑結構系統(tǒng) －建筑材料系統(tǒng) ?節(jié)材 －建筑裝修系統(tǒng) －建筑施工系統(tǒng) －廢棄材料再生循 環(huán)利用系統(tǒng) ?環(huán)保 －室外環(huán)境保護系 －室內環(huán)境保護系統(tǒng) ? 創(chuàng)新產品，建設智能社區(qū)與智能住宅 ? 信息社區(qū)中各方信息需求 周邊商家 小區(qū)業(yè)主 物業(yè)公司 公共服務 有各種需求 ， 主要包括：生活信息獲取 、 溝通交流 、 娛樂休閑等 。 1 需要各種途徑向附近小區(qū)業(yè)主展示自身形象 ， 獲取更多商機 。 2 水電煤氣公司 、 民政局、 交通局等 。 需要將自身產生的通知 、 政策等信息通過多渠道發(fā)布供用戶知曉 。 3 4 物業(yè)信息和小區(qū)動態(tài)類信息的發(fā)布者 ， 并需要獲取業(yè)主反饋 。
教學課件相關推薦
鄂ICP備17016276號-1