【導(dǎo)讀】等為輔助板塊的大型專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)。車(chē)配件銷(xiāo)售；機(jī)動(dòng)車(chē)修理市場(chǎng)投資與管理的綜合性公司?？偨Y(jié)創(chuàng)業(yè)以來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)，提煉出“誠(chéng)信和諧，摯愛(ài)摯友”的企業(yè)精神。國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目也將如期開(kāi)工建設(shè)，也標(biāo)志著公司進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。質(zhì)，“摯友”創(chuàng)造價(jià)值。法人代表李和霞，男，大專(zhuān)學(xué)歷，生于1963年12月。自1986年工作以來(lái)，先后擔(dān)。體上把握企業(yè)發(fā)展方向，是行業(yè)內(nèi)佼佼者。擇有實(shí)力的一級(jí)建筑企業(yè)承建，形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造品牌產(chǎn)品。本項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，由誠(chéng)摯投資有限公司成立專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目小組，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全程銷(xiāo)售，在建設(shè)過(guò)程分期開(kāi)發(fā)，分批次交付。本項(xiàng)目物業(yè)管理，將選擇優(yōu)秀物業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)，進(jìn)行先進(jìn)的、規(guī)范化的管理。2020年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年：：調(diào)整為：。按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)到41543元，比上年增加。億元，按可比口徑計(jì)算，增加值比上年增長(zhǎng)%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，輕工業(yè)實(shí)現(xiàn)增

　　

【正文】 需，設(shè)置各種靈活的付款方式，大致分為一次性付款、銀行按揭貸款等幾種，一方面令買(mǎi)家受惠，另一方面又減輕買(mǎi)家供樓壓力。 累計(jì)折扣優(yōu) 惠 此舉是為了讓業(yè)主可自動(dòng)成為本累進(jìn)折扣計(jì)劃的受惠者，不論是以業(yè)主名義或介紹第三者購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目單位均可獲累計(jì)折扣優(yōu)惠。運(yùn)作目標(biāo)是希望以連帶關(guān)系吸引更多買(mǎi)家，做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，產(chǎn)生連動(dòng)效益，惠及項(xiàng)目后期銷(xiāo)售，同時(shí)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目積累客戶資源。 策劃營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃 項(xiàng)目一期策劃工作分為四個(gè)階段：銷(xiāo)售準(zhǔn)備期、項(xiàng)目預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期、尾盤(pán)銷(xiāo)安徽合肥西南國(guó)際車(chē)城 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 售期。 銷(xiāo)售準(zhǔn)備期 ：兵馬未動(dòng)、糧草先行。制定合理的具體營(yíng)銷(xiāo)推廣宣傳計(jì)劃、準(zhǔn)備好相關(guān)銷(xiāo)售道具、銷(xiāo)售人員的招聘培訓(xùn)、目標(biāo)消費(fèi)者的劃分和鎖定等，項(xiàng)目的銷(xiāo)售準(zhǔn)備期至關(guān)重要，充足的準(zhǔn)備 工作是項(xiàng)目銷(xiāo)售成功的前提。主要工作包括：宣傳推廣方案細(xì)化、售樓部選擇裝修、項(xiàng)目 LOGO、 VI 設(shè)計(jì)、媒介選擇和組合、人員招聘培訓(xùn)等。 項(xiàng)目預(yù)熱期： 拉開(kāi)項(xiàng)目宣傳推廣的序幕，本階段側(cè)重宣傳合肥西南國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目的設(shè)計(jì)思想，宣傳項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念，使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目不斷的了解和認(rèn)知。同時(shí)辦理售樓法律手續(xù)、按揭業(yè)務(wù)的手續(xù)辦理、銷(xiāo)售中心完工。階段目的是全面性造勢(shì)，塑造本項(xiàng)目物業(yè)形象。主要工作為：項(xiàng)目樓書(shū)及其他售樓資料制作，營(yíng)銷(xiāo)人員培訓(xùn)、市場(chǎng)調(diào)研及細(xì)分工作、銷(xiāo)售策略制定、價(jià)格策略制定、媒體宣傳策略制定。 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售期 ：本階段 重點(diǎn)是樓盤(pán)銷(xiāo)售及相關(guān)主題活動(dòng)促銷(xiāo)。主要工作包括：完善客戶相關(guān)手續(xù)、確?；乜钏俣?、制定廣告宣傳策略、本項(xiàng)目設(shè)計(jì)創(chuàng)意主題、形象廣告設(shè)計(jì)、大型宣傳促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃的制定并實(shí)施驗(yàn)證、媒體廣告宣傳鋪開(kāi)、主題活動(dòng)促銷(xiāo)、報(bào)紙廣告促銷(xiāo)、營(yíng)銷(xiāo)策略根據(jù)市場(chǎng)變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，最大限度的進(jìn)行銷(xiāo)售。 尾盤(pán)銷(xiāo)售期 ：本階段重點(diǎn)是完善回款、處理尾盤(pán)。主要工作包括：根據(jù)前期銷(xiāo)售情況分析總結(jié)，對(duì)相關(guān)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理，并根據(jù)即時(shí)市場(chǎng)情況指定出合理營(yíng)銷(xiāo)策略，迅速完成尾盤(pán)消化。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)是可測(cè)定的不確定性，根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目的 生命周期、風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源和內(nèi)容等，本項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)為： 購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn) 從宏觀層面或微觀層面上來(lái)看，合肥目前的商業(yè)市場(chǎng)在表面繁榮的背后，存在市場(chǎng)進(jìn)一步高速發(fā)展的局限，普通居民限于收入水平，有效需求不很旺盛，人民對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售驅(qū)動(dòng)力不足，強(qiáng)勁的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)需要企業(yè)與社會(huì)一起去引導(dǎo)，這對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及資金投放產(chǎn)生壓力。 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 介于房地產(chǎn)市場(chǎng)高額的回報(bào)率，許多新興企業(yè)不斷涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇，此外，肥西縣城經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展也吸引了大批外地、合肥市內(nèi)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，水晶城、萬(wàn)派城 、西城國(guó)際等新盤(pán)迭出，使得本地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度空前激烈，且不少開(kāi)發(fā)商在“外腦”作用下，營(yíng)銷(xiāo)策劃水平提高很大，未來(lái)一段時(shí)間市場(chǎng)的供給量更大，對(duì)本項(xiàng)目形成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 安徽合肥西南國(guó)際車(chē)城 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 項(xiàng)目發(fā)展商在對(duì)本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的分析和評(píng)估后，主要從加強(qiáng)項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力及提高開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目運(yùn)作能力等方面，規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，具體從以下三個(gè)方面著手： 市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)水平是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵因素 在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，建立科學(xué)細(xì)致的調(diào)查系統(tǒng)，通過(guò)深入、科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，再項(xiàng)目初期就充分考慮 了競(jìng)爭(zhēng)及政策可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。采用適度超前的規(guī)劃理念，獨(dú)具個(gè)性的建筑風(fēng)格與布局、人性化的空間布局及合理的戶型設(shè)計(jì)等，從規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度提供最完美的產(chǎn)品，選擇優(yōu)秀施工企業(yè)，保證優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量是做到好產(chǎn)品的根本保障 ,拉近開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品與消費(fèi)者實(shí)際需求之間的距離 ,從產(chǎn)品本身的角度最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)。 形象包裝和營(yíng)銷(xiāo)策劃 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在于銷(xiāo)售過(guò)程中形象包裝與營(yíng)銷(xiāo)策劃，以增加項(xiàng)目附加值和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期就邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)策劃代理公司全程參與，以保證調(diào)研、定位、策劃、包裝的準(zhǔn)確 性和科學(xué)性。同時(shí)借助營(yíng)銷(xiāo)策劃代理公司專(zhuān)業(yè)能力和成功經(jīng)驗(yàn)，不斷進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷(xiāo)售。 項(xiàng)目投融資管理 對(duì)公司擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。將資金和精力集中在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)上，以支撐投資項(xiàng)目，使房地產(chǎn)項(xiàng)目收入占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)控制風(fēng)險(xiǎn)，保證對(duì)合肥西南國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目的企業(yè)資源支持。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)環(huán)相扣，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營(yíng)銷(xiāo)策劃可以快速回籠資金，減輕項(xiàng)目投融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，資金到位，可以保證項(xiàng)目順利 開(kāi)發(fā)，二者相輔相成。 第八章 投資估算和資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 概述 合肥西南國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 其中： 土地費(fèi)用： 萬(wàn)元（包括契稅） 前期工程費(fèi)： 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 萬(wàn)元 安徽合肥西南國(guó)際車(chē)城 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 建安工程費(fèi)： 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) (報(bào)批報(bào)建 )： 萬(wàn)元 管理費(fèi)用： 540 萬(wàn)元（按 15 萬(wàn)元 /月， 3 年計(jì)算） 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 萬(wàn)元（按 5000 萬(wàn)元貸款，利率為基準(zhǔn)年利率 %上浮 15%， 3 年期計(jì)算） 銷(xiāo)售費(fèi)用 : 萬(wàn)元（銷(xiāo)售收入的 2%） 稅金 萬(wàn)元（銷(xiāo)售收入的 15%） 其他費(fèi)用： 萬(wàn)元（銷(xiāo)售收入的 1%） 依據(jù)及 說(shuō)明 （ 1）設(shè)備費(fèi)按詢價(jià)或類(lèi)似工程設(shè)備投資估列。 （ 2）建筑工程費(fèi)參照《安徽省建筑工程單位估價(jià)表》及當(dāng)?shù)仡?lèi)似工程概算指標(biāo)估列。 （ 3）安裝工程費(fèi)依據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價(jià)表》及類(lèi)似工程造價(jià)調(diào)整。 (4)其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按《安徽省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （ 5）不同年份的價(jià)格資料均調(diào)整至 2020 年 4 季度價(jià)格水平。 （ 6）行業(yè)類(lèi)似工程經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) 一期工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 一期工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng) 目 單 位 數(shù) 值 備 注 總用地面 積 平方米 地上建筑面積 平方米 47268 品牌店 平方米 14450 汽車(chē)配件區(qū) 平方米 18308 汽車(chē)美容飾品區(qū) 平方米 4860 汽車(chē)維修區(qū) 平方米 9600 公廁 平方米 50 一期工程投資估算 萬(wàn)元。 土地費(fèi)用 萬(wàn)元（包括契稅） 前期工程費(fèi) 萬(wàn)元 安徽合肥西南國(guó)際車(chē)城 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 勘察費(fèi)： 萬(wàn)元 土地平整、土方、圍墻、管理用房等（七通一平）建設(shè)費(fèi)： 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬(wàn)元 供水、排污： 萬(wàn)元 供電： 萬(wàn)元 環(huán)境綠化： 萬(wàn)元 項(xiàng)目道路： 萬(wàn)元 路燈、環(huán)衛(wèi)等： 萬(wàn)元 安保、門(mén)禁設(shè)施： 萬(wàn)元 通訊、有線電視 萬(wàn)元 公共配套 萬(wàn)元 建安工程費(fèi) 萬(wàn)元 商鋪： 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（含報(bào)批報(bào)建費(fèi)） 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 萬(wàn)元 管理費(fèi)用 180 萬(wàn)元 銷(xiāo)售費(fèi)用（取銷(xiāo)售收入的 2%） 萬(wàn)元 銷(xiāo)售稅金 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（取銷(xiāo)售收入的 1%） 萬(wàn)元 資金籌措 合肥西南國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目一期工程投資約 2 億元人民幣。資金籌措渠道為： 自有資金及滾動(dòng)開(kāi)發(fā)預(yù)售資金 15000 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 75%，項(xiàng)目融資 5000 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的 25%。 二期工程投資估算 萬(wàn)元 其中：建安工 程款 7896 萬(wàn)元 配套費(fèi) 萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施 萬(wàn)元 銷(xiāo)售稅金 萬(wàn)元 期間費(fèi)用 萬(wàn)元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 萬(wàn)元。 安徽合肥西南國(guó)際車(chē)城 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 二期投資資金渠道籌措主要由一期資金及開(kāi)發(fā)預(yù)售資金。 第九章 社會(huì)效益與環(huán)境效益分析 社會(huì)效益分析 項(xiàng)目具有良好的社會(huì)效益： 合肥 西南國(guó)際車(chē)城的建成，將在一定程度上加速合肥西南城市商業(yè)化發(fā)展，并聯(lián)動(dòng)地產(chǎn)、汽車(chē)兩大熱門(mén)行業(yè)，推動(dòng)合肥西南、肥西縣的城市化進(jìn)程。 合肥西南國(guó)際車(chē)城的建成，可吸納解決一部分人的就業(yè)問(wèn)題 ,有利于社會(huì)穩(wěn)定及緩和社會(huì)矛盾。 合肥西南國(guó)際車(chē)城的建成，向國(guó)家和地方政府直接繳交利稅近 7000 萬(wàn)元。 環(huán)境效益分析 市場(chǎng)內(nèi)主要污染物可通過(guò)建筑工程上的合理設(shè)計(jì)及物業(yè)管理的跟進(jìn)，避免對(duì)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，另外合肥西南國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目的建成使用，有利于規(guī)范目前肥西縣汽車(chē)行業(yè)雜亂無(wú)序、缺少管理的混亂格局，為城市環(huán)境美化、減少污染產(chǎn) 生積極推動(dòng)作用，環(huán)境效益明顯。 第十章 結(jié) 論 合肥西南國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目的建設(shè)，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)政策， 符合城市發(fā)展總體規(guī)劃，符合合肥西南城區(qū)的區(qū)域功能定位，發(fā)展前景廣闊，開(kāi)發(fā)潛力較大。 合肥西南國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：為了減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商組織了多次針對(duì)項(xiàng)目的系統(tǒng)調(diào)查（包括行業(yè)狀況、消費(fèi)者行為及心理等方面），邀集專(zhuān)家論證，選擇高檔次的設(shè)計(jì)院，完善產(chǎn)品規(guī)劃，做好市場(chǎng)群體細(xì)分，準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶，從而準(zhǔn)確定位項(xiàng)目。 合肥西南國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目地塊具備基本施工條件，同時(shí)已通過(guò) 地質(zhì)勘測(cè)和環(huán)境評(píng)估，場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外的交通運(yùn)輸條件也完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。 合肥西南國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算，呈現(xiàn)投資回收期短，投資收益率高的特點(diǎn)，項(xiàng)目贏利能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益明顯。 綜上所述，合肥西南國(guó)際車(chē)城項(xiàng)目在工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)預(yù)期、社會(huì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力上是可行的。