【導(dǎo)讀】等為輔助板塊的大型專業(yè)性市場。車配件銷售；機動車修理市場投資與管理的綜合性公司?？偨Y(jié)創(chuàng)業(yè)以來的成功經(jīng)驗，提煉出“誠信和諧，摯愛摯友”的企業(yè)精神。國際車城項目也將如期開工建設(shè)，也標志著公司進入一個新的發(fā)展階段。質(zhì)，“摯友”創(chuàng)造價值。法人代表李和霞，男，大專學(xué)歷，生于1963年12月。自1986年工作以來，先后擔。體上把握企業(yè)發(fā)展方向，是行業(yè)內(nèi)佼佼者。擇有實力的一級建筑企業(yè)承建，形成強強聯(lián)合，打造品牌產(chǎn)品。本項目市場營銷，由誠摯投資有限公司成立專門的項目小組，對該項目進行全程銷售，在建設(shè)過程分期開發(fā)，分批次交付。本項目物業(yè)管理，將選擇優(yōu)秀物業(yè)管理公司全權(quán)負責，進行先進的、規(guī)范化的管理。2020年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，比上年增長%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年：：調(diào)整為：。按常住人口計算，人均GDP達到41543元，比上年增加。億元，按可比口徑計算，增加值比上年增長%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，輕工業(yè)實現(xiàn)增

　　

【正文】 需，設(shè)置各種靈活的付款方式，大致分為一次性付款、銀行按揭貸款等幾種，一方面令買家受惠，另一方面又減輕買家供樓壓力。 累計折扣優(yōu) 惠 此舉是為了讓業(yè)主可自動成為本累進折扣計劃的受惠者，不論是以業(yè)主名義或介紹第三者購買項目單位均可獲累計折扣優(yōu)惠。運作目標是希望以連帶關(guān)系吸引更多買家，做網(wǎng)絡(luò)營銷，產(chǎn)生連動效益，惠及項目后期銷售，同時為項目開發(fā)商后續(xù)項目積累客戶資源。 策劃營銷工作計劃 項目一期策劃工作分為四個階段：銷售準備期、項目預(yù)熱期、開盤銷售期、尾盤銷安徽合肥西南國際車城 項目可行性研究報告 27 售期。 銷售準備期 ：兵馬未動、糧草先行。制定合理的具體營銷推廣宣傳計劃、準備好相關(guān)銷售道具、銷售人員的招聘培訓(xùn)、目標消費者的劃分和鎖定等，項目的銷售準備期至關(guān)重要，充足的準備 工作是項目銷售成功的前提。主要工作包括：宣傳推廣方案細化、售樓部選擇裝修、項目 LOGO、 VI 設(shè)計、媒介選擇和組合、人員招聘培訓(xùn)等。 項目預(yù)熱期： 拉開項目宣傳推廣的序幕，本階段側(cè)重宣傳合肥西南國際車城項目的設(shè)計思想，宣傳項目的開發(fā)理念，使消費者對項目不斷的了解和認知。同時辦理售樓法律手續(xù)、按揭業(yè)務(wù)的手續(xù)辦理、銷售中心完工。階段目的是全面性造勢，塑造本項目物業(yè)形象。主要工作為：項目樓書及其他售樓資料制作，營銷人員培訓(xùn)、市場調(diào)研及細分工作、銷售策略制定、價格策略制定、媒體宣傳策略制定。 開盤銷售期 ：本階段 重點是樓盤銷售及相關(guān)主題活動促銷。主要工作包括：完善客戶相關(guān)手續(xù)、確?；乜钏俣取⒅贫◤V告宣傳策略、本項目設(shè)計創(chuàng)意主題、形象廣告設(shè)計、大型宣傳促銷活動計劃的制定并實施驗證、媒體廣告宣傳鋪開、主題活動促銷、報紙廣告促銷、營銷策略根據(jù)市場變化進行相應(yīng)的調(diào)整，最大限度的進行銷售。 尾盤銷售期 ：本階段重點是完善回款、處理尾盤。主要工作包括：根據(jù)前期銷售情況分析總結(jié)，對相關(guān)銷售數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計整理，并根據(jù)即時市場情況指定出合理營銷策略，迅速完成尾盤消化。 項目風(fēng)險分析 風(fēng)險是可測定的不確定性，根據(jù)一般商業(yè)項目的 生命周期、風(fēng)險的來源和內(nèi)容等，本項目面臨的主要風(fēng)險為： 購買力風(fēng)險 從宏觀層面或微觀層面上來看，合肥目前的商業(yè)市場在表面繁榮的背后，存在市場進一步高速發(fā)展的局限，普通居民限于收入水平，有效需求不很旺盛，人民對商業(yè)地產(chǎn)的銷售驅(qū)動力不足，強勁的銷售態(tài)勢需要企業(yè)與社會一起去引導(dǎo)，這對項目開發(fā)進度及資金投放產(chǎn)生壓力。 競爭風(fēng)險 介于房地產(chǎn)市場高額的回報率，許多新興企業(yè)不斷涌入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，使得房地產(chǎn)行業(yè)整體競爭逐步加劇，此外，肥西縣城經(jīng)濟的高速發(fā)展也吸引了大批外地、合肥市內(nèi)開發(fā)商的進駐，水晶城、萬派城 、西城國際等新盤迭出，使得本地市場競爭程度空前激烈，且不少開發(fā)商在“外腦”作用下，營銷策劃水平提高很大，未來一段時間市場的供給量更大，對本項目形成較大的競爭威脅。 項目風(fēng)險規(guī)避 安徽合肥西南國際車城 項目可行性研究報告 28 項目發(fā)展商在對本項目風(fēng)險進行充分的分析和評估后，主要從加強項目自身的競爭力及提高開發(fā)商的經(jīng)營和項目運作能力等方面，規(guī)避市場的風(fēng)險，具體從以下三個方面著手： 市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計水平是規(guī)避風(fēng)險關(guān)鍵因素 在項目開發(fā)的各個階段，建立科學(xué)細致的調(diào)查系統(tǒng)，通過深入、科學(xué)的市場調(diào)查，進行準確的市場定位，再項目初期就充分考慮 了競爭及政策可能帶來的風(fēng)險。采用適度超前的規(guī)劃理念，獨具個性的建筑風(fēng)格與布局、人性化的空間布局及合理的戶型設(shè)計等，從規(guī)劃設(shè)計的角度提供最完美的產(chǎn)品，選擇優(yōu)秀施工企業(yè)，保證優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量是做到好產(chǎn)品的根本保障 ,拉近開發(fā)商產(chǎn)品與消費者實際需求之間的距離 ,從產(chǎn)品本身的角度最大限度的降低風(fēng)險。 形象包裝和營銷策劃 項目價值的最終體現(xiàn)，要超越眾多的競爭對手在于銷售過程中形象包裝與營銷策劃，以增加項目附加值和產(chǎn)品競爭力。項目在開發(fā)前期就邀請業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的營銷策劃代理公司全程參與，以保證調(diào)研、定位、策劃、包裝的準確 性和科學(xué)性。同時借助營銷策劃代理公司專業(yè)能力和成功經(jīng)驗，不斷進行營銷創(chuàng)新以實現(xiàn)項目的成功銷售。 項目投融資管理 對公司擬投資的房地產(chǎn)項目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先規(guī)避風(fēng)險。將資金和精力集中在公司主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營上，以支撐投資項目，使房地產(chǎn)項目收入占主營業(yè)務(wù)收入保持在一定的比例之內(nèi)控制風(fēng)險，保證對合肥西南國際車城項目的企業(yè)資源支持。項目開發(fā)環(huán)環(huán)相扣，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項目投融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。另外，做好融資工作，資金到位，可以保證項目順利 開發(fā)，二者相輔相成。 第八章 投資估算和資金籌措 項目總投資估算 概述 合肥西南國際車城項目總投資 萬元 其中： 土地費用： 萬元（包括契稅） 前期工程費： 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費： 萬元 安徽合肥西南國際車城 項目可行性研究報告 29 建安工程費： 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施配套費 (報批報建 )： 萬元 管理費用： 540 萬元（按 15 萬元 /月， 3 年計算） 財務(wù)費用： 萬元（按 5000 萬元貸款，利率為基準年利率 %上浮 15%， 3 年期計算） 銷售費用 : 萬元（銷售收入的 2%） 稅金 萬元（銷售收入的 15%） 其他費用： 萬元（銷售收入的 1%） 依據(jù)及 說明 （ 1）設(shè)備費按詢價或類似工程設(shè)備投資估列。 （ 2）建筑工程費參照《安徽省建筑工程單位估價表》及當?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜斯懒小? （ 3）安裝工程費依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額安徽省單位估價表》及類似工程造價調(diào)整。 (4)其他費用及建筑安裝費用定額按《安徽省建筑安裝費用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （ 5）不同年份的價格資料均調(diào)整至 2020 年 4 季度價格水平。 （ 6）行業(yè)類似工程經(jīng)驗數(shù)據(jù) 一期工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標 一期工程主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項 目 單 位 數(shù) 值 備 注 總用地面 積 平方米 地上建筑面積 平方米 47268 品牌店 平方米 14450 汽車配件區(qū) 平方米 18308 汽車美容飾品區(qū) 平方米 4860 汽車維修區(qū) 平方米 9600 公廁 平方米 50 一期工程投資估算 萬元。 土地費用 萬元（包括契稅） 前期工程費 萬元 安徽合肥西南國際車城 項目可行性研究報告 30 規(guī)劃設(shè)計費： 萬元 勘察費： 萬元 土地平整、土方、圍墻、管理用房等（七通一平）建設(shè)費： 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 萬元 供水、排污： 萬元 供電： 萬元 環(huán)境綠化： 萬元 項目道路： 萬元 路燈、環(huán)衛(wèi)等： 萬元 安保、門禁設(shè)施： 萬元 通訊、有線電視 萬元 公共配套 萬元 建安工程費 萬元 商鋪： 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施配套費（含報批報建費） 萬元 財務(wù)費用： 萬元 管理費用 180 萬元 銷售費用（取銷售收入的 2%） 萬元 銷售稅金 萬元 不可預(yù)見費用（取銷售收入的 1%） 萬元 資金籌措 合肥西南國際車城項目一期工程投資約 2 億元人民幣。資金籌措渠道為： 自有資金及滾動開發(fā)預(yù)售資金 15000 萬元，占項目總投資的 75%，項目融資 5000 萬元，占項目總投資的 25%。 二期工程投資估算 萬元 其中：建安工 程款 7896 萬元 配套費 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施 萬元 銷售稅金 萬元 期間費用 萬元 不可預(yù)見費 萬元。 安徽合肥西南國際車城 項目可行性研究報告 31 二期投資資金渠道籌措主要由一期資金及開發(fā)預(yù)售資金。 第九章 社會效益與環(huán)境效益分析 社會效益分析 項目具有良好的社會效益： 合肥 西南國際車城的建成，將在一定程度上加速合肥西南城市商業(yè)化發(fā)展，并聯(lián)動地產(chǎn)、汽車兩大熱門行業(yè)，推動合肥西南、肥西縣的城市化進程。 合肥西南國際車城的建成，可吸納解決一部分人的就業(yè)問題 ,有利于社會穩(wěn)定及緩和社會矛盾。 合肥西南國際車城的建成，向國家和地方政府直接繳交利稅近 7000 萬元。 環(huán)境效益分析 市場內(nèi)主要污染物可通過建筑工程上的合理設(shè)計及物業(yè)管理的跟進，避免對環(huán)境產(chǎn)生負面影響，另外合肥西南國際車城項目的建成使用，有利于規(guī)范目前肥西縣汽車行業(yè)雜亂無序、缺少管理的混亂格局，為城市環(huán)境美化、減少污染產(chǎn) 生積極推動作用，環(huán)境效益明顯。 第十章 結(jié) 論 合肥西南國際車城項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)政策， 符合城市發(fā)展總體規(guī)劃，符合合肥西南城區(qū)的區(qū)域功能定位，發(fā)展前景廣闊，開發(fā)潛力較大。 合肥西南國際車城項目定位準確，減少項目風(fēng)險：為了減少項目風(fēng)險，開發(fā)商組織了多次針對項目的系統(tǒng)調(diào)查（包括行業(yè)狀況、消費者行為及心理等方面），邀集專家論證，選擇高檔次的設(shè)計院，完善產(chǎn)品規(guī)劃，做好市場群體細分，準確定位目標客戶，從而準確定位項目。 合肥西南國際車城項目地塊具備基本施工條件，同時已通過 地質(zhì)勘測和環(huán)境評估，場內(nèi)場外的交通運輸條件也完全能夠滿足項目建設(shè)需要。 合肥西南國際車城項目經(jīng)過財務(wù)測算，呈現(xiàn)投資回收期短，投資收益率高的特點，項目贏利能力較強，經(jīng)濟效益明顯。 綜上所述，合肥西南國際車城項目在工程技術(shù)、經(jīng)濟預(yù)期、社會效益和抗風(fēng)險能力上是可行的。