【導(dǎo)讀】場、在簡陽哪個區(qū)域進(jìn)行項(xiàng)目選址等問題。為此，本次市場調(diào)研的重。地市場的針對性研究。步了解，簡陽房地產(chǎn)市場開發(fā)機(jī)會主要集中于普通住宅市場。提升城市形象，初步建成中等城市雛形?！龀鞘薪趯⒅饕劳猩浜閴涡碌某鞘行姓行暮途幼〗ㄔO(shè)。的居住功能、文化娛樂功能和行政辦公職能。市化進(jìn)程跨越式發(fā)展的里程碑。將加快簡陽城市化進(jìn)程的步伐?，F(xiàn)有格局及形態(tài)；如從2020年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償。使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)將有較大提高，并準(zhǔn)備開始征收土地增值稅。貸款、提高存款準(zhǔn)備金率、加息等一系列緊縮性措施。集運(yùn)用貨幣政策進(jìn)行調(diào)控，兩次加息，三提存款準(zhǔn)備金率。數(shù)額的調(diào)查，防止出現(xiàn)信貸過快造成的金融秩序紊亂。在商品房銷售場所公示新建商品房的銷售價格及收費(fèi)相關(guān)情況。從商業(yè)角度來看，投資簡陽房地產(chǎn)市場正是大好時機(jī)。單位在后續(xù)環(huán)節(jié)中爭取到更大的優(yōu)惠條件和政策可變空間的前提。

　　

【正文】 較大的比例，說明電梯物業(yè)在近期已經(jīng)得到較快的發(fā)展，但從消費(fèi)者的實(shí)際選擇來看，多層物業(yè)所受到的追捧程度明顯高于電梯，說明簡陽市場要發(fā)展到電梯住宅的無障礙開發(fā) 與銷售 還需要一定時間的培養(yǎng) 。 二、供給分布 以下是簡陽近期樓盤分布圖： 簡陽近期樓盤分布圖 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 33 頁，共 77 頁 簡陽 城區(qū)項(xiàng)目方位分布統(tǒng)計表 方位 項(xiàng)目個數(shù) 所占比例 城西 4 40% 城南 3 30% 城東 0 0 城北 0 0 城中 3 30% 簡陽城區(qū)項(xiàng)目方位分布圖城西40%城南30%城中30%城北0%城東0%城西 城南 城東 城北 城中 從上圖 我們可知 : ■ 簡陽的樓盤基本集中在城西﹑城南和城中 ,城西所占的比例最大 ,占總量的 40％；由于川拖﹑川壓﹑川空等大型廠礦都位于城西 ,因此居民 就近消費(fèi)的現(xiàn)象較為明顯 。 ■ 簡陽市工業(yè)園位于城南十里壩 ,潛在的置業(yè)人群和強(qiáng)烈的購房意愿不可忽視 。 我們 認(rèn)為 ,隨著城南居住環(huán)境的改善和潛在 購房 群體置業(yè)需求的不斷累積 ，該 區(qū)域項(xiàng)目的銷售前景將更加光明 。 ■ 雖然城中配套完善 ,但由于舊城改造時間較為漫長，加之城中可供土地的日益稀少， 城市發(fā)展 重心的轉(zhuǎn)移等原因，新建項(xiàng)目數(shù)量屈指可數(shù)。 ■ 新的城市總體規(guī)劃把城東劃為行政﹑教育﹑文化中心，政府將搬遷到河?xùn)|新區(qū)，在未來的幾年，城東住宅的供給量將會大幅上升 ，但真正要形成較為濃厚的 開發(fā)與 居住氛圍尚需要一定的時間 培育 。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 34 頁，共 77 頁 三、供給規(guī)模 供給規(guī)模統(tǒng)計表 所在方位 樓盤名稱 總占地（畝） 總建面 (萬㎡ ) 城西 藍(lán)水灣 22 陽晨新世界 160（整個項(xiàng) 目） 30（整個項(xiàng)目） 京龍陽峰嘉苑 32 華西美廬 城南 磬和家園 塞維利亞小鎮(zhèn) 32 南苑小區(qū) 城中 香港城 38 13 凌江帝景 約 8 凌江虹塬 約 13 項(xiàng)目規(guī)模統(tǒng)計 簡陽城區(qū)項(xiàng)目規(guī)模統(tǒng)計29畝20%1322畝40%3238畝30%160畝10%29畝 1322畝 3238畝 160畝 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 35 頁，共 77 頁 項(xiàng)目建面規(guī)模區(qū)間統(tǒng)計 簡陽城區(qū)項(xiàng)目總建面區(qū)間統(tǒng)計01 .6萬㎡20%㎡50%㎡20%30萬㎡10%㎡ ㎡㎡ 30萬㎡ 從以上數(shù)據(jù) 可知 ： ■ 占地 1338 畝的項(xiàng)目占據(jù)城區(qū)所有項(xiàng)目的 70%，總建面為 萬平米的項(xiàng)目在整個城區(qū)項(xiàng)目中同樣占了 70%。由此可見，由于現(xiàn)狀供給結(jié)構(gòu)的限制，主流消費(fèi)者的選擇僅能限于中小規(guī)模中小品質(zhì)的 項(xiàng)目，但隨著供給結(jié)構(gòu)的改善 ，主流消費(fèi)群體有望成為被未來的品質(zhì)型中大項(xiàng)目所吸引 。 ■ 占地 160 畝，總建面為 30 萬平米的高品質(zhì)樓盤在簡陽市只占 總供給項(xiàng)目個數(shù)的 10%，這一現(xiàn)狀說明現(xiàn)階段規(guī)模開發(fā) 項(xiàng)目 對追求高品質(zhì)生活的中高端客群的滿足度還較為有限，品質(zhì)型項(xiàng)目存在 較大 的市場機(jī)會。 ■ 大量國內(nèi)外企業(yè)入駐城南十里壩工業(yè)園區(qū)意味著，在該區(qū)域，潛在的中高端客戶群將極有可能推動該片區(qū)消化量的提升。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 36 頁，共 77 頁 四、供給物業(yè)類型及面積比例 供給物業(yè)類型及面積比例 統(tǒng)計 物業(yè)形態(tài) 總建筑面積（萬平米） 高層 多層 項(xiàng)目物業(yè)類型及面積比 例統(tǒng)計表 簡陽城區(qū)物業(yè)類型與總建面統(tǒng)計高層63%多層37%高層 多層 由以上數(shù)據(jù) 可知 ： 簡陽城區(qū)高層物業(yè) 供給面積 占整個市場的 63%，多層占 37%，從建筑面積上來看，在現(xiàn)階段電梯公寓 供給已經(jīng)大大超過 了多層，我們認(rèn)為這一現(xiàn)象的出現(xiàn) 主要基于以下 幾 方面 原因： ■ 從 2020 年開始，受國家宏觀 調(diào)控 政策的影響，開發(fā)商在 相對較 高 地價取得土地的情況下，開發(fā)高層電梯公寓逐漸成為未來住宅市場的發(fā)展趨勢。 ■ 簡陽 因隸屬大成都經(jīng)濟(jì)圈， 受成都房產(chǎn)市場的輻射影響，消費(fèi)者對高層電梯公寓接受度 正在 逐漸提高。 ■ 高層電梯公寓往往能夠成為代表一個城市現(xiàn)代化水平高低的標(biāo)志，因此受到地方政府的大力 支持和鼓勵，這也是導(dǎo)致簡陽市內(nèi)高層物業(yè)的建面占主流的一大原因。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 37 頁，共 77 頁 五、供給產(chǎn)品戶數(shù) 供給產(chǎn)品戶數(shù) 統(tǒng)計 樓盤名稱 總戶數(shù) 藍(lán)水灣 227 陽晨新世界（一期一、二批次） 684 京龍陽峰嘉苑 452 華西美廬 132 罄和家園 476 塞維利亞小鎮(zhèn) 350 南苑小區(qū) 60 香港城 1100 凌江帝景 182 凌江虹塬 426 合計 約 4100 簡陽城區(qū)項(xiàng)目供給戶數(shù)統(tǒng)計60200戶30%201500戶50%501800戶10%8011200戶10%60200戶 201500戶 501800戶 8011200戶 從以上數(shù)據(jù) 可 知： ■ 當(dāng)期在售的所有物業(yè)總戶數(shù)約 4100 戶，供給量 相對 較大。 ■ 規(guī)劃戶數(shù)在 201500 戶的樓盤占整個城區(qū)樓盤的 50%， 60200 戶的樓盤占 30%，這說明簡陽目前中小體量的樓盤在整個樓市中扮演中堅力量的角色， 500 戶以上的較大規(guī)模的樓盤比例很小。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 38 頁，共 77 頁 六、 供給價格變化 20202020 年簡陽城區(qū)房地產(chǎn)市場均價變化趨勢 年份 2020 2020 2020 2020 2020 歷史價格 （元 /平米） 650 左右 750 左右 800 左右 900 左右 1500 左右 20202020年簡 陽市場價格變化趨勢05001000150020202020 2020 2020 2020 2020歷史價格（元/平米 ） 七、 銷售周期 銷售周期統(tǒng)計 樓盤名稱 開盤時間 銷售速率 （套 /月） 銷售周期 （月） 藍(lán)水灣 未開盤 未開盤 未開盤 陽晨新世界 07 年 1 月 28 日（一期二批次） 90 2（開盤強(qiáng)銷） 京龍陽峰嘉苑 07 年 1 月 1 日 100 1（開盤強(qiáng)銷） 華西美廬 未開盤 未開盤 未開盤 罄 和家園 06 年 7 月 46 6 塞維利亞小鎮(zhèn) 07 年 1 月 27 日 30 2（ 開盤強(qiáng)銷 ） 南苑小區(qū) 06 年 12 月 27 2 香港城 未開盤 未開盤 未開盤 凌江帝景 06 年 6 月 23 7 凌江虹塬 未開盤 未開盤 未開盤 簡陽城區(qū)銷售項(xiàng)目月銷售速率統(tǒng)計 月銷售套數(shù) 區(qū)間（套） 2030套 4050套 90100 套 項(xiàng)目個數(shù) 3 1 2 所占比例 50% 17% 33% 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 39 頁，共 77 頁 簡陽城區(qū)月銷售速率統(tǒng)計2030套50%9010套33%4050套17%2030套 1050套 9010套 簡陽城區(qū)分物業(yè)月銷售速率統(tǒng)計表 月銷售套數(shù) 區(qū)間（套） 2030套 4050套 90100 套 多層物業(yè)個數(shù) 1 1 2 所占比例 17% 17% 33% 高層物業(yè)個數(shù) 1 1 0 所占比例 17% 17% 0 17% 17% 17% 17%33%0%10%20%30%40%20 30 套 40 50 套 90 100 套簡陽城區(qū)分物業(yè)月銷售速率統(tǒng)計多層物業(yè)所占比例 高層物業(yè)所占比例 從以上圖表獲悉： ■ 市區(qū)項(xiàng)目單期推出房源的銷售周期 主要 集中在 6 個月 － 1 年 。 ■ 城區(qū)項(xiàng)目的月均銷售速率為 2050 套 /月。 ■ 分物業(yè)統(tǒng)計來看，銷售速率最快的物業(yè)類型為多層。 ■ 從電梯銷售速率來看，臨江靠河的樓 盤的銷售速率明顯高于景觀條件較次的項(xiàng)目。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 40 頁，共 77 頁 七、市場供給環(huán)境分析小結(jié) ■ 市場供給數(shù)量及各項(xiàng)目概況 樓盤主要是沿河分布，臨近主要干道，占地面積從 畝到 160 畝不等，面積跨度大，大部分樓盤都集中在 1340 畝。 ■ 供給分布 簡陽的樓盤全部集中在城西﹑城南和城中 ,城西所占的比例最大。新的城市總體規(guī)劃把河?xùn)|劃為行政﹑教育﹑文化中心，政府將搬遷到河?xùn)|新區(qū)，在未來的幾年，城東的住房潛在需求量將直線上升，河?xùn)|新區(qū)將成為簡陽房地產(chǎn)市場開發(fā)的 集中區(qū)域 。 ■ 供給規(guī)模 中小規(guī)模項(xiàng)目的供給已滿足了簡陽市大部分 中 低端客戶 群體的基本需求，品質(zhì)型項(xiàng)目存在 較大 的市場機(jī)會。 ■ 供給物業(yè)類型及面積比例 簡陽城區(qū) 電梯 物業(yè)占整個市場的大部分，因樓市的宏觀調(diào)控政策和受成都房產(chǎn)市場的輻射影響，對高層電梯公寓有所青睞。 ■ 供給產(chǎn)品戶數(shù) 簡陽城區(qū)中小體量的樓盤占據(jù)整個房產(chǎn)市場的絕大部分，以基本滿足了中低端客群的需求，大體量、品質(zhì)上乘的樓盤在未來幾年中有極大的發(fā)展空間，逐漸占領(lǐng)市場。 ■ 銷售周期 簡陽城區(qū)項(xiàng)目的月均銷售速率 主要集中在 2050 套 /月， 優(yōu) 于以往的樓盤銷售速度，由此推斷簡陽的購房需求量 正呈逐步上升的趨勢 ，房產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿?較大 。 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 41 頁，共 77 頁 第三節(jié)、市場需求環(huán)境分析 一、歷史年消化量分析 簡陽歷史樓盤分布圖 02－ 06 年簡陽城區(qū)已消化的主要樓盤統(tǒng)計 序號 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 物業(yè)類型 總建面萬㎡ 建成時間 備注 1 泰康大廈 正中街，簡州酒店對面 12F 小高層 0102 年 位置很好，外立面較為陳舊 2 濱江市場 金水街 7F 多層 0203 年 居住環(huán)境較差 3 城南市場住宅群 長榮街－ 長順街 7F 多層 . 0203 年 商品房，居住環(huán)境較差 4 利民小區(qū) 新民街 7+1F 多層 03 年 西峰集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)，較為偏僻 簡陽房地產(chǎn)市場機(jī)會研究報告 第 42 頁，共 77 頁 5 農(nóng)行集資樓 新民街 7F 多層 03 年 業(yè) 主 大多 為農(nóng) 行 職工，建筑外立面較為陳舊 6 廣電局住宅區(qū) 紅建路 7F 多層 03 年 業(yè)主多為廣電局員工 7 河景馨城 沱江大橋 西南側(cè) 6+1F 多層 03 年 天成國際社區(qū) 1 期，目前入住 8 “水利局”旁住 宅小區(qū) “水利局”旁 7F 多層 03 年 業(yè)主多為水利局員工 9 萬興苑 華西美廬 旁 7F 多層 0304 年 這是華西美廬旁的一塔樓， 03 年建成，共五層。其中四層住宅，一層底商 。 10 宏發(fā)苑 電材巷 8F 多層 0304 年 業(yè) 主 多為 空分 廠 職工， 11 濱江花園住宅群 紅建路－ 濱江路 78 多層 20 0304 年 居住環(huán)境較好，主要由大量半圍合式的多層住宅組成 12 祥和苑小區(qū) 建設(shè)西路 7F 多層 04 年 環(huán)境較差、外立面陳舊 13 光明大廈 北街 15F 小高層 04 年 位置較好，外立面較新 14 金泰公司項(xiàng)目 建設(shè)中路 7F 多層 04 年 簡陽市金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)，外墻較陳舊 15 某住宅樓 簡陽市通達(dá)貿(mào)易有限公司旁 7F 多層 04 年 全是 120130 平米的大戶