【導(dǎo)讀】上海XX商務(wù)咨詢有限公司受上海城隍廟置業(yè)有限公司的委托，對(duì)“城隍廟廣場(chǎng)”就商業(yè)定位、經(jīng)營(yíng)主題、業(yè)態(tài)組合等方面給出概念性建議。在對(duì)該地塊與周邊商業(yè)環(huán)境充分理解的基礎(chǔ)上，我們提出從“大豫園”的宏觀角度來看“城隍廟廣場(chǎng)”發(fā)展定位的建議，目的是站在更高、更遠(yuǎn)。的立足點(diǎn)上，確立“城隍廟廣場(chǎng)”的發(fā)展目標(biāo)，將其作為整個(gè)豫園商圈商業(yè)改造計(jì)劃付諸實(shí)施的一個(gè)標(biāo)志性前哨陣地，通過一系列革新的手段，改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合，帶動(dòng)整個(gè)“大豫園”的戰(zhàn)略性漸變，引導(dǎo)豫園商圈市場(chǎng)形象的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)“大豫園”旅游功能的優(yōu)化、強(qiáng)化、深化，逐步提升豫園作為國(guó)際性旅游景點(diǎn)的品位和地位。游客占了非常重要的比重，逗留時(shí)。本地消費(fèi)者年齡層面老化，消費(fèi)意。本次商業(yè)策劃對(duì)“大豫園”概念的詮釋，將有利于業(yè)主形成“大豫園”商業(yè)改造計(jì)劃的明確思路，并以次作為切入點(diǎn)，作為與政府部門有效。經(jīng)過了產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、商品經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)，時(shí)代邁向了體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)。

　　

【正文】 性構(gòu)成了豫園商圈變革的兩大阻力。對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目而言，目標(biāo)消費(fèi)者和目標(biāo)商戶兩者互為因果，相輔相成。沒有特定的消費(fèi)者，商家不會(huì)盲目進(jìn)駐；沒有特色的商家，就難以吸引消費(fèi)者慕名而來，慷慨解囊。 在確立“城隍廟廣場(chǎng)”的目標(biāo)定位、經(jīng)營(yíng)主題、業(yè)態(tài)組合的過程中，必須從消費(fèi)者的需求和商家的接受度出發(fā)，考慮市場(chǎng)、租賃、運(yùn)營(yíng)的可行性，既 要給目標(biāo)消費(fèi)者一個(gè)充分的理由，使他們產(chǎn)生非來豫園不可的強(qiáng)烈欲望，又要考慮市場(chǎng)的承受能力，還要顧及招商的可行性?？赡芪? 46 目標(biāo)消費(fèi)者的主題也許很多，但能各方面都兼顧的卻不多。如“魅力主題”博物館雖然能承受的市場(chǎng)租金水平不高，但對(duì)本地年輕家庭和新生代消費(fèi)者極具吸引力和號(hào)召力，是改變和優(yōu)化現(xiàn)有人流組合的催化劑，與此同時(shí)。豫園的旅游地位和充足的人流又為博物館的招商帶來了可行性；咖啡和茶作為休閑類業(yè)態(tài)的代表，在消費(fèi)市場(chǎng)的接受度比較高，其本身能承受的租金水平也比較高，可以在經(jīng)濟(jì)效益上對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到平衡的作用。 基于 “大豫園概念 ”基礎(chǔ)上的投資平衡原則 雖然，我們?cè)诓邉澲谐浞挚紤]了“城隍廟廣場(chǎng)”的投資回報(bào)問題，但是作為整個(gè)“大豫園”商圈商業(yè)改造計(jì)劃的前哨性項(xiàng)目，“城隍廟廣場(chǎng)”項(xiàng)目不可避免地具有一定的實(shí)驗(yàn)性。傳統(tǒng)豫園在消費(fèi)者和商家心目中的形象根深蒂固，其轉(zhuǎn)變不可能在一朝一夕?！俺勤驈R廣場(chǎng)”在 25 年的時(shí)間里將經(jīng)歷一段痛苦的“市場(chǎng)培養(yǎng)期”，從而逐步走向成熟。 一方面，為了刺激目標(biāo)消費(fèi)者來豫園，“城隍廟廣場(chǎng)”將率先引進(jìn)一些具有戰(zhàn)略性意義的新型業(yè)態(tài)，而這些業(yè)態(tài)本身的市場(chǎng)租金承受能力卻相對(duì)較弱，需要其他業(yè)態(tài)的平衡與支撐；另一方面，為 了創(chuàng)造健康良性的商業(yè)環(huán)境，商鋪業(yè)權(quán)不宜散賣。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這些做法雖然有利于推動(dòng)整個(gè)大豫園業(yè)態(tài)的調(diào)整和進(jìn)步，但在初期不可避免地會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)收益造成一定的負(fù)面影響。因此，投資方必須清楚地認(rèn)識(shí)到實(shí)現(xiàn)豫園的轉(zhuǎn)變是需要一定的勇氣和魄力的。然而，隨著“城隍廟廣場(chǎng)”的逐步成熟，豫園商圈人流組合的增加和優(yōu)化，投資者最終將獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益上的豐厚回報(bào)。 充分考慮運(yùn)營(yíng)者與合作者的需求 “城隍廟廣場(chǎng)”的商業(yè)策劃方案充分考慮了運(yùn)營(yíng)者與合作者的需求。針對(duì)一些具有特殊需求的業(yè)態(tài)類型以及區(qū)域的亮點(diǎn)，提出相應(yīng)的建筑規(guī)劃建議，使建成后的 建筑空間能更好地為商業(yè)功能服務(wù)，有效提升建筑空間的商業(yè)價(jià)值，形成商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的良性循環(huán)。 47 三、“城隍廟廣場(chǎng)”的發(fā)展目標(biāo) “城隍廟廣場(chǎng)”的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo) 城隍廟廣場(chǎng)的商業(yè)定位基于 “大豫園 ”發(fā)展戰(zhàn)略，是 “大豫園 ”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實(shí)施的一個(gè)標(biāo)志性的前哨項(xiàng)目。通過改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合，帶動(dòng)未來整個(gè) “大豫園 ”的戰(zhàn)略性漸變，引導(dǎo)豫園商圈市場(chǎng)形象的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn) “大豫園 ”旅游功能的優(yōu)化、強(qiáng)化、深化，逐步提升豫園作為國(guó)際性旅游景點(diǎn)的品位和地位。 因此，“城隍廟廣場(chǎng)”項(xiàng)目作為“大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略的一部分，本次商業(yè)策劃不再對(duì) 其設(shè)定獨(dú)立的商業(yè)定位，而是以“大豫園”的戰(zhàn)略性漸變目標(biāo)為原則，階段性地實(shí)現(xiàn)“大豫園”的戰(zhàn)略定位，并做出修飾性的補(bǔ)充。 [“城隍廟廣場(chǎng)”的發(fā)展目標(biāo) —— 創(chuàng)造豫園新生活體驗(yàn) ] 豫園的新地標(biāo)性匯合點(diǎn)，一個(gè)令游客心動(dòng)的地方 未來時(shí)尚一族豐富課外知識(shí)，發(fā)現(xiàn)快樂的地方 豐富的休閑體驗(yàn)，一個(gè)令中外游客流連忘返的地方 上海的又一個(gè)值得驕傲和向世人推薦的休閑、娛樂、逗留的好地方 48 “城隍廟廣場(chǎng)”的分階段目標(biāo) 第一階段（ 2 年間） ——培養(yǎng)期，逐步改變年輕人對(duì)豫園的看法，使游客更愿意在豫園停留，使本地年輕人主動(dòng)來豫園，使豫 園成為一個(gè)人們津津樂道、喜聞樂見的好去處。 第二階段（ 5 年間） ——成熟期，新豫園在游客、本地年輕人心目中的地位逐步確立，使豫園成為上海一個(gè)新的時(shí)尚焦點(diǎn)，成為新生代消費(fèi)者生活方式的代言。 消費(fèi)主體 目標(biāo) ? 以年輕家庭為核心消費(fèi)群 父母和子女在這里分享快樂時(shí)光，增進(jìn)了解；培養(yǎng)下一代（即未來時(shí)尚消費(fèi)群）對(duì)豫園的感情，實(shí)現(xiàn)豫園的持續(xù)性發(fā)展。 ? 追求“健康、時(shí)尚”的新生代消費(fèi)群 在知性中感受時(shí)尚，倡導(dǎo)具有教育意義的時(shí)尚精神，實(shí)現(xiàn)豫園文化意義上的變革。 ? 中外游客在滬的必到之地 領(lǐng)悟傳統(tǒng)、感受時(shí)尚、欣賞藝術(shù)、開闊眼界 、滿足好奇、發(fā)現(xiàn)快樂旅游者在這里獲得娛樂、教育、逃避、審美多層次的體驗(yàn)，使豫園成為游客了解上海的全息窗口。 49 四、“城隍廟廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)主題 以 “浪漫的西方咖啡文化 ”和 “優(yōu)雅的中國(guó)茶文化 ”為切入點(diǎn)，在 “城隍廟廣場(chǎng) ”創(chuàng)造一個(gè) “品 味 生活館 ”，以品咖啡和品茗作為物質(zhì)載體，引導(dǎo)人們?cè)隗w驗(yàn)式的空間里品味生活的“簡(jiǎn)單原味”。 Life of Original Simply [品味生活館 ] 品：品咖啡、品茗 味：時(shí)尚的味道、傳統(tǒng)的味道、知識(shí)的趣味、美食的口味 生活：品出知性和感性的生活真味 策 劃緣起 ? 生活格調(diào)：喜歡咖啡和喜歡茶的人各有自己的口味和生活方式，但是兩者都是生活格調(diào)的體現(xiàn)。 ? 休閑的氛圍：喝咖啡和喝茶的時(shí)候，是身體放松的時(shí)候，是心靈釋放的時(shí)候。 ? 文化融合問題：咖啡和茶分別代表了中、西方文化和生活方式，兩者并列，與豫園傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西方文化矛盾共存的狀態(tài)形成呼應(yīng)。無論是喜歡咖啡的人還是習(xí)慣品茶的人都能在這里找到契合心情的感覺。 ? 現(xiàn)實(shí)可行性：咖啡、茶這兩種業(yè)態(tài)形式具有較大的包容性，適合豫園的旅游氛圍，加上其他博物館、美食城等特殊業(yè)態(tài)的配合，招商的成功機(jī)會(huì)大。 50 五、“城隍廟廣場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)亮 點(diǎn) ? 亮點(diǎn)之一 —— 感性生活長(zhǎng)廊 浪漫的西式咖啡屋，清雅的中式茶館，一家挨著一家，穿插著別致的個(gè)性小店、玻璃櫥窗、建筑景觀，串起兩條風(fēng)情萬種的“感性生活長(zhǎng)廊”。在這里，你可以閑庭信步，也可以隨意推開一家店的門，或喝咖啡、或品茗、或閑坐、或讀書、或看窗外的風(fēng)景、或與情人偶偶情話 ……無論是陽光燦爛，還是細(xì)雨紛飛，在這里都可以找到契合心情的棲息之所。（此處插入圖片） ? 亮點(diǎn)之二 —— 臺(tái)南美食廣場(chǎng) 利用半開放式的地下一層空間，引入風(fēng)靡華人世界的大型臺(tái)南美食廣場(chǎng)，上百種各具特色的中華精品料理、點(diǎn)心都將首次登陸 上海。（此處插入圖片） ? 亮點(diǎn)之三 —— 上海最大的咖啡書店 一杯咖啡，一本好書，對(duì)于愛書的人可謂人生的至樂境界。純正的咖啡、豐富的書藏，加上別具風(fēng)情的咖啡文化博物館，這里必將成為小資一族的文化休閑圣地。（此處插入圖片） ? 亮點(diǎn)之四 —— 大型自助餐廳 在頂樓引入一個(gè)能同時(shí)容納 600— 700 人用餐的旅游自助餐廳，以江南、廣東特色點(diǎn)心為主打產(chǎn)品，配合音樂、舞蹈等現(xiàn)場(chǎng)表演，可以通過長(zhǎng)期簽約的方式與旅行社合作，為旅行團(tuán)提供就餐服務(wù)，以延長(zhǎng)游客在此逗留的時(shí)間，有效帶動(dòng)周邊的消費(fèi)，增加夜間的人流。（此處插入圖片） ? 亮點(diǎn)之五 —— 最 先進(jìn)的旅游信息服務(wù)中心 與美國(guó)運(yùn)通等機(jī)構(gòu)合作，建立上海乃至國(guó)內(nèi)最先進(jìn)的旅游信息服務(wù)中心，為旅客提供行程安排、導(dǎo)游服務(wù)、訂票服務(wù)、外匯兌換等服務(wù)， 并設(shè)立小型網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中心，方便旅客隨時(shí)收發(fā)電子郵件。（此處插入圖片 ） 51 ? 亮點(diǎn)之六 —— 魅力主題博物館 充分發(fā)揮豫園旅游景點(diǎn)人流集中的優(yōu)勢(shì)，引入具有獨(dú)特魅力的主題博物館，如金氏世界紀(jì)錄博物館、可口可樂博物館等，令人開闊視野， 增長(zhǎng)知識(shí)，陶冶性情。（此處插入圖片） 52 六、“城隍廟廣場(chǎng)”的業(yè)態(tài)組合比例 Merchant Category 業(yè)態(tài)類型 Proportion 比例 Approx. Gross Area (.) 預(yù)計(jì)所需面積 （平方米） Rental Performance租金表現(xiàn) Merchants Examples 業(yè)態(tài)類型描述 Design Directions 建筑設(shè)計(jì)要求 Tourist Attractions 旅游景點(diǎn) 0% New Establishment: Tree de LOVE 愛情許愿樹 Outdoor Plaza somewhere 戶外廣場(chǎng) Entertainment 娛樂 34% 8,500 Museum A (博物館 A) 2,500 F* The Guinness World of Records’ Museum/ Ripley’s Believe it or Not 金氏世界紀(jì)錄博物館 / 利普瑞信不信由你博物館 Ground Level spacious entrance, large single floor plate, ceiling height 89m, with outdoor signage flexibility 需要具備位于地面一層的寬闊入口，內(nèi)部空間寬敞，單層，層高 8–9米，外立面具有靈活性，便于創(chuàng)造標(biāo)志性醒目的外觀。 Museum B (博物館 B) 1,000 D E* Madame Tussaud’s Wax Museum/ Coco cola Museum 杜莎夫人蠟像館 / Ground Level spacious entrance, large single floor plate, ceiling height 89m, with outdoor signage 53 可口可樂博物館 flexibility 需要具備位于地面一層的寬闊入口，單層，層高 67 米 ,，外立面具有靈活性，便于創(chuàng)造標(biāo)志性醒目的外觀。 Museum C (博物館 C) Area counted into bookstore operator, create a thematic coffee amp。 tea cultural museum 面積包含在書店內(nèi)，引入主題性的咖啡 /茶博物館，與書店的氛圍融為一體 Attached with Bookstore operator 隸屬于書店經(jīng)營(yíng)者 Thematic Bar/ Lounge Street 主題咖啡 /茶吧、休閑街 5,000 A C Maoming South Road feels Street oriented and seems not too much control in customers’ entrance design ―limited control‖ 類似茂名南路感覺的休閑步行街，通過具有藝術(shù)性的入口吸引訪客。 Create an ART related Bar district, outdoor seating and people with see and to be seen atmosphere, semi indoor is preferred, also prefers fully opengate seethru operational concept. 充滿藝術(shù)氣息的咖啡 /茶吧區(qū)，利用戶外的空間，設(shè)置戶外座椅，營(yíng)造“看與被看”的饒有情趣的空間氛圍。半開放式的室內(nèi)空間為宜，或入口全開放式的通透空間 Leisure amp。 Educational 休閑 /教育 0% Acmodation 住宿 0% 54 Food amp。 Beverage 餐飲 32% 8,000 Western Style (非中餐 ) 800 B C Italian minirestaurant amp。 Vietnamese Noodle restaurant 意大利小品 /越南面館 Ground level entrance is preferred 入口最好設(shè)在地面一層 Chinese Buffet Restaurant 中式大型自助餐廳 3,000 F* Jiangnam or Guangdong dim sum Buffet Centre, mainly target for international tourists’ breakfast lunch, bunch, dinner and supper 以江南 /廣東點(diǎn)心為主打的大型自助餐廳，吸引國(guó)際旅行團(tuán)在此用餐（包括早餐、中餐、茶點(diǎn)、晚餐等） Prefers upper floor, very large floor plate, capacity of 500700 tourists dining at the same time, some outdoor gardening is acceptable but not must, ceiling height 56m at least 最好在上層，擁有寬敞的空間，能同時(shí)容納 500 – 700 人用餐 ，如果可能的話，最好有一些戶外花園（不強(qiáng)求），但層高至少在 5— 6 米。 Coffee la Tea Cultural Village咖啡 /茶文化村 3,000 B C Focus on all k