【導讀】現(xiàn)代物業(yè)管理，是由業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理服務合同及國家有關(guān)的法律法規(guī)，管理目標的過程。和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、經(jīng)濟、便捷的服務。為適應這一要求，中海物業(yè)管。科學的管理、優(yōu)質(zhì)的服務，續(xù)寫中海物業(yè)所管項目國優(yōu)率100%的神話！一期規(guī)劃總用地面積為平方米，總建筑面積平方米，住宅建筑。共59幢，別墅10幢,共平方米,其中第一批38幢，共平方米,別墅3540平方米），酒店會所各一處共8320㎡,地下停車位共1358個。匯江假日花園業(yè)戶人員素質(zhì)高、服務要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重。要求未來物業(yè)管理企業(yè)必須實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化；匯江假日花園的文化建設(shè)將有一個什么樣的設(shè)計理念，并如何能在物業(yè)。管理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)？小區(qū)的文化建設(shè)能否切合“營造濃郁生活氛圍的需要、匯江假日花園的業(yè)戶基本屬于高收入或高學歷階層，物業(yè)管理企業(yè)所提。戶不斷增長的期望；

　　

【正文】 驗收； 3． 基建項目、改造工程的資料在竣工后一個月內(nèi)歸檔； 三、檔案的保管 1．接收檔案必須認真驗收，并辦理交接手續(xù) ； 2． 檔案資料必須按順序分類規(guī)范排列，便于查找； 3． 底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖要及時歸檔，并認真檢查修改、補充情況； 4． 檔案室要做到“七防”：防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體； 5． 高度重視消防及用電安全，嚴禁吸煙和使用明火； 四、匯江假日花園的交接資料主要有： 小區(qū)竣工建筑平面圖及相關(guān)文字資料 小區(qū)道路竣工圖及資料 小區(qū)給排水竣工資料 小區(qū)電氣竣工資料 小區(qū)空調(diào)、供熱系統(tǒng)資料 小區(qū)自動噴淋系統(tǒng)資料 小區(qū)電梯資料 小區(qū)室外工程 資料 其它相關(guān)竣工資料 第六部分 物業(yè)管理服務方式的定位和配合銷售的措施 第一章 物業(yè)管理服務方式的定位 一 、銷售對象定位 匯江假日花園坐落于佛山市 新八景之一的南海南國桃園旅游度假區(qū)內(nèi)，距廣州、佛山均僅約 12 公里。 便利的交通、良好的自然和人造景觀，將使整個小區(qū)及周邊區(qū)域的影響力和吸引力得以很大的提升。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預測，銷售對象群體之業(yè)主消費能力極強，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活樂趣，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的個性化服務，以緩解緊張的工 作壓力。 二 、物業(yè)管理服務方式的定位 秉承“服務業(yè)主、報效社會”的核心理念，我們著力在匯江假日花園營建安全、舒適、便利的工作及生活環(huán)境，并通過持續(xù)的改進和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)之管理典范。 針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合廣州本地之文化背景及小區(qū)所屬之特定區(qū)域，我們大膽設(shè)想，運用文化小區(qū)感召力滲入日常的管理和服務之中。我們擬在匯江假日花園的物業(yè)管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。 第二章 配合銷售的措施 中海物業(yè)多年 與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合匯江假日花園的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務： 一、簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次招標我們有幸接管小區(qū)物業(yè)，建議在派出前期管理人員進駐現(xiàn)場前，南海匯江物業(yè)有限公司應在廣東省物業(yè)管理條例的指導下，就匯江假日花園的物業(yè)管理與中海物業(yè)管理廣州有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務的內(nèi)容和深度、標準、雙方的權(quán)利和義務以及管理用房的劃 撥等重大問題用合同的形式明確下來。而在對銷售中心的早期介入管理上 ,建議亦簽定委托管理協(xié)議 ,明確管理范圍、費用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。 二、提供物業(yè)管理咨詢 匯江假日花園公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現(xiàn)場，負責物業(yè)管理方面的咨詢服務，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售人員提出的問題給予解答。 三、提供物業(yè)管理知識培訓 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓，以減少售樓過程中產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售人員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方 案，增強業(yè)主信心。 四、提供護衛(wèi)及保潔服務 在匯江假日花園正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務和保潔服務，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務人員，我們建議將其納入銷售人員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 五、提供有形展示 在銷售現(xiàn)場，我們將提供中海物業(yè)的各種宣傳資料、圖片及標識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當時候舉行物業(yè)管理公司形象展示或保安員會操表演 等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。 六、協(xié)助舉辦展銷活動 協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會及其他慶祝或促銷活動。 七、開展業(yè)主意見征詢 在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求建議或意見加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務的適用性。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的休閑設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓顧客在參觀樣板房的同時可 感受休閑之樂； 負責業(yè)主的迎送工作； 在銷售中心提供代客泊車、借雨傘等各項服務； 中海物業(yè)管理廣州有限公司 匯江假日花園業(yè)主委員會 第七部分 項目服務管理費 第一章 財務管理 提要： 倡導“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財務收支報告，增強管理的透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督； 堅持“取之于民，用之于民”的基本原則； 財務管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線”。我們將嚴格執(zhí)行國家及佛山市有關(guān)物業(yè)管理的財務管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。 一、財務管理模式 管 業(yè) 預 批 理 務 算 準 酬 指 報 監(jiān) 金 導 告 督 說明：在匯江假日花園業(yè)主委員會成立之前，由佛山市南海匯江物業(yè)有限公司行使批準和監(jiān)督職能。 二、財務管理措施 （一）設(shè)立財務管理機構(gòu)。我們將在管理處下設(shè)行政財務部，并設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務人員，負責管理處的財務管理工作。 （二）建立規(guī)范、透明的財務體系 匯江假日花園管理處 根據(jù)匯江假日花園的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行。 中海物業(yè)管理廣州有限公司對匯江假日花園物業(yè)管理處的財務工作定期進行檢查，并每年對財務帳目進行一次審計。 管理處財務工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領(lǐng)導外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可 使用。 管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。 管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準后實施。 （三）加強財務管理的職能 物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財務管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等環(huán)節(jié)入手，減少各種不必要的開支，杜絕浪費，在持續(xù)提高管理服務質(zhì)量的同時有效降低管理成本。 三、管理服務費及代收代繳費用的收取 （一）我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在交費時間上有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預約上門服務的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。 （二）在費用收取方式上，我們在接管初期將采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 （三）對于極少數(shù)欠繳管理服務費用的業(yè)主或租戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、管業(yè)助理進行上門拜訪，敦促其交費。對于拒不交納的，我們將采取法律手段作為 催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 第二章 日常物業(yè)管理費用 在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將 “取之于民，用之于民” 作為物業(yè)管理服務費收支的基本原則。 收入方面， 堅決按議標中確定的參考價格及佛山市國土 小區(qū)商務活動的開展 停車場管理 人員工資、辦公費用及其它 日常物業(yè)管理 會所管理 管理者酬金 房管局、物價局等政府部門的定價標準執(zhí)行； 支出方面 ，以服從全體業(yè)主的利益為前提，堅持“ 事前預算，事后核算，量入為出，合理使用 ”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。 一、物業(yè)管理資金的籌措與 使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的重要內(nèi)容之一，以確保匯江假日花園物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。 匯江假日花園日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補前期虧損 如有節(jié)余 物業(yè)管理資金 或轉(zhuǎn)下期使用 有償服務收入 停車場經(jīng)營收入 管理服務費收入 會所經(jīng)營收入 二、 增收節(jié)支的措施 （一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務項目，利用小區(qū)業(yè)戶的個性化需求開展多種經(jīng)營活動 ,努力增加營業(yè)外收入（如開展有償擺花、清洗地毯等）。 （二）將成本指標完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。 （三）嚴格控制辦公用品消耗 ,堅持物盡其用的原則 ,節(jié)約辦公費用開支。 （四）加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。 （五）加強設(shè)備管理和養(yǎng)護 ,使之保持良好狀態(tài) ,減少維修支出 ,降低運 行費用。 （六）強化總公司財務部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能 ,制定嚴格的管理制度 ,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。 匯江假日花園物業(yè)管理費測算表：見附件一、二。 第八部分 特色服務項目 第一章 會所的經(jīng)營與管理 提要： 我們對匯江假日花園會所的定位是“走精品服務之路，創(chuàng)小區(qū)會所的典范”； 我們的經(jīng)營原則是“保本微 利”，實現(xiàn)會所的良性運作； 我們的宗旨是“為業(yè)主營造一個溫馨親善的商務交流和休閑娛樂場所”。 會所作為小區(qū)業(yè)主或租戶商務交流、休閑娛樂活動的一個主要場所，它與一般純贏利性娛樂消費場所有較大的區(qū)別，一是服務對象相對集中，主要是本小區(qū)業(yè)主和租戶；二是費用相對低廉，以“保本微利”為經(jīng)營原則；三是以商務交流和休閑娛樂活動為主。隨著業(yè)主對小區(qū)配套設(shè)施要求的不斷提高，以及開發(fā)商對會所的重視程度不斷加強，會所的經(jīng)營管理已成為物業(yè)管理的一個重要組成部分。經(jīng)過我們對匯江假日花園的初步調(diào)研，我們對匯江假日花園會所的定位是“走精品服務之路，創(chuàng)小區(qū)會所的典范”。 一、會所的經(jīng)營管理模式 目前，會所的管理模式基本有兩種，一種是由專業(yè)的會所管理公司負責管理，一種是由物業(yè)管理公司負責管理，將會所的管理納入小區(qū)管理處的日常物業(yè)管理事務。根據(jù)我公司及匯江假日花園會所的實際情況，擬采取第二種模式，由小區(qū)管理處負責管理。管理處對一些投入資財不多、人員較少以及免費服務的項目（包括茶藝室、棋牌室、乒乓球室、閱覽室、網(wǎng)吧等），進行直接經(jīng)營管理；對于一些占用人力多、投入大、風險較高的經(jīng)營項目將主要通過對外承包、管理處負責監(jiān) 督的外包方式經(jīng)營，化解經(jīng)營風險。 會所組織架構(gòu)圖： 管理處經(jīng)理助理 會所主管 1 人 會所服務員 職責關(guān)系說明： 管理處經(jīng)理助理負責會所的整體規(guī)劃與經(jīng)營，會所主管負責小區(qū)會所的日常經(jīng)營管理工作。 二、會所經(jīng)營項目的設(shè)置 前幾年，由于一些發(fā)展商純粹以促銷為目的，盲目追求會所的豪華氣派、高檔次和服務項目的多而全，但消費者并不領(lǐng)會發(fā)展商的良苦用心，結(jié)果事與愿違，使得發(fā)展商及后來接管的物業(yè)公司背上了沉重的經(jīng)濟包袱。經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)市場的起伏及物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，我們認為會所應走經(jīng)濟實用之路，不應片面追求豪華氣派，否則 會適得其反。根據(jù)我們調(diào)查的實際情況，同時為配合樓盤銷售，提出以下兩點建議： （一）在房屋銷售期間，提前將會所裝修好，供購房者參觀，使會所成為樓盤的賣點之一； （二）場所裝修不一定要追求豪華氣派，但力求精致、高雅、舒適； 三、會所的消費模式 一般而言，會所有其特定的服務對象，主要是服務好本小區(qū)業(yè)主，原則上不對外開放。但如果僅僅局限于本小區(qū)業(yè)主的消費將難以支撐會所的日常運作。為此，