【導(dǎo)讀】的強(qiáng)制性規(guī)定為由判定無效；法律上類似規(guī)定除特別說明以外，不能認(rèn)定為要式合同而否定其成立。原告朱某與被告胡某、馬某系姻親關(guān)系。54號的兩間私房以140000元出售給原告朱某。胡某、馬某將該屋交付給朱某進(jìn)行裝修。同年6月4日，原告朱。因買賣雙方系姻親關(guān)系，雙方未。簽訂書面合同，二被告將該房屋的國有土地使用證原件交給原告，并口頭承諾隨時(shí)協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。畢后，多次要求被告辦理過戶手續(xù)，但被告均已各種借口拒絕。雙方為此發(fā)生糾紛，經(jīng)社區(qū)多次調(diào)解未果，最終訴諸法院。根據(jù)雙方提供的證據(jù)，推定雙方存在事實(shí)上。立不可或缺的形式要件，本案因房屋買賣合同的形式要件未成就，告朱某應(yīng)返還房屋給兩被告。民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過公布的。理問題，重點(diǎn)在于維護(hù)國家行政機(jī)關(guān)的正常管理秩序。還有一些審判人員認(rèn)為，凡是法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書面形。再次，從違反的后果實(shí)質(zhì)影響來說，其僅對當(dāng)事人雙方的。限縮原則，國家實(shí)無干涉之必要。

　　

【正文】 的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。 第二十二條 合同的效力 本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。 本協(xié)議一式 _________份，甲方、乙方各 _________份，具有同等法律效力。 本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。 甲方 (蓋章 )： _________ 乙方 (蓋章 )： _________ 法定代表人 (簽字 )： _________ 法定代表人 (簽字 )： _________委托代理人 (簽字 )： _________ 委托代理人 (簽字 )： _________簽訂地點(diǎn)： _________ 簽訂地點(diǎn)： __________________年 ____月 ____日 _________年 ____月 ____日附件 附件一： 房屋平面圖 (與《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的一致 )(略 ) 附件二： 合同補(bǔ)充協(xié)議 (略 ) 篇七：簽訂房屋買賣合同 7大注意事項(xiàng) 簽訂房屋買賣合同 7大注意事項(xiàng)、 買賣身份莫簡單 即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時(shí)，注意輕易不要以他人 名義買房，由此引發(fā)糾紛的情況很多；賣房人應(yīng)是開發(fā)商，少數(shù)例外。購房者應(yīng)要求其提供營業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過了最新年檢，貼有年檢標(biāo)記，經(jīng)營范圍中有無房地產(chǎn)開發(fā)、銷售內(nèi)容。如沒有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開發(fā)、銷售行為違法，這樣的房產(chǎn)買不得。 售樓廣告多睜眼 很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發(fā)商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發(fā)商對樓盤的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行 包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開發(fā)商無微不至的人文關(guān)懷。實(shí)際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說法。 為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時(shí)，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容。 五證審查須從嚴(yán) 目前在商品房 的銷售過程中，開發(fā)商一般不主動(dòng)出示“五證”的原件，只有少數(shù)開發(fā)商將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時(shí)明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態(tài)度及責(zé)任心問題，有的是有意回避“五證”中所記載的瑕疵，如存在 抵押等，有的是利用復(fù)印件做假，如將某項(xiàng)目一期說成二期等。 對于初次購房者來說，要分清“五證”的真?zhèn)危J(rèn)識到記載內(nèi)容可能存在的利害關(guān)系，較為困難。最好將其作為合同附件，并要求開發(fā)商在合同中保證“五證”的真實(shí)性，否則應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任。 五證是指《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用 地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》（或《商品房銷售許可證》）。 正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應(yīng)與開發(fā)商名稱完全一致，注意有無土地使用權(quán)抵押記錄?！杜R時(shí)國有土地使用證》只能用于辦理預(yù)售許可證和開工證，不代表已取得最終土地使用權(quán)。一般是開發(fā)商先期繳了一部分地價(jià)款，如后期款項(xiàng)不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的一個(gè)重大隱患。 規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃 要求的法律憑證，取得該證后方可申請開工手續(xù)。 根據(jù)房管局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，看開發(fā)商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相一致。 建委的《建設(shè)工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發(fā) 商出售的是期房，應(yīng)要求出示該證。如是現(xiàn)房，應(yīng)查看建委發(fā)放的《建設(shè)工程竣工備案表》。 房地局的《商品房預(yù)售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預(yù)售、銷售憑證，注意是否在有效期內(nèi)，所購房子是否在預(yù)售、銷售范圍。有的房屋開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)，此時(shí)應(yīng)看產(chǎn)權(quán)證上是否包括了所購房屋。 2020年 6月 1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 2 條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認(rèn)定有效。 樣板房中少聯(lián)翩 在商品房預(yù)售過程中，有的開發(fā)商設(shè)置了樣板房或樣板間。并且該樣板房布局講究、裝修精美，往往容易令購房者浮想聯(lián)翩，仿佛已置身于自己將來的房子中，被樣板房迷惑，放松了很多應(yīng)該注意的購房問題。結(jié)果在購房入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有不小差距。 雖然《商品房銷售管理辦法》第 31 條規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。但很明顯，購房人是需承擔(dān)一定的舉證責(zé)任，要證明樣板房的存在及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等情況。所以買放人對于樣板房要頭腦清醒，如購買的房屋同樣板房，應(yīng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房一致，要把樣板房情況在合同中確定。考慮 到樣板房可能拆除或結(jié)構(gòu)內(nèi)容等 發(fā)生變化，建議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據(jù)形式固定。 另外，還應(yīng)注意整體樓房的結(jié)構(gòu)。順義法院受理了一起噪聲超標(biāo)引發(fā)的商品房買賣合同糾紛案。原告胡女士要求被告北京某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為其免費(fèi)調(diào)換一套與原告所購房屋同等面積、同等價(jià)格的樓房，并賠償原告 12485元的經(jīng)濟(jì)損失。 2020 年4 月，原告裝修后入住 ,不久發(fā)現(xiàn)自己房屋下面有振動(dòng)和噪聲，經(jīng)了解是被告在原告房屋下面設(shè)計(jì)和安裝了地下供水系統(tǒng)。隨著住戶的增多，振動(dòng)和噪聲越來越大、越來越頻繁，導(dǎo)致原告無法居住。 2020 年 8 月 20 日，原告委托順義區(qū)環(huán)境保護(hù)局環(huán)境監(jiān)測站進(jìn)行了鑒定，該站出具的監(jiān)測報(bào)告顯示原告地下的噪聲超過正常標(biāo)準(zhǔn)，原告隨后起訴。 認(rèn)購書前要盤算 在 目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。這里說明一點(diǎn)，簽訂認(rèn)購書不是房屋預(yù)售或銷售的必經(jīng)程序，建議購房者不要輕易簽訂認(rèn)購書。如果有的購房者的確看上了某個(gè)項(xiàng)目的房子，擔(dān)心錯(cuò)過，必須簽訂認(rèn)購書，則應(yīng)注意以下問題： 首先，根據(jù) 2020年 6月 1日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容（包括當(dāng)事人名稱或 者姓名和 住所；商品房基本情況；商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期等條款），并且出賣人已經(jīng)按照約定 收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 其次，無論認(rèn)購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應(yīng)根據(jù)開發(fā)商是否已取得商品房預(yù)售許可證明、本身內(nèi)容等來確定。 再次，購房者在認(rèn)購書中要明確所交款項(xiàng)是“定金”還是“訂金”，二者法律后果是不同。 合同條款多把關(guān) 在簽訂商品房買賣合同時(shí)，因?yàn)橘I賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時(shí)買方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中處于被動(dòng)地位。 購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)詞語仔細(xì)閱讀、理解，必要時(shí)可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。 就合同主要條款說明如下： （ 1）關(guān)于房屋面積方面的條款。 商品房以建筑面積計(jì)算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。 目前交付房屋時(shí)，往往建筑面積增大，且不超過 3％，但套內(nèi) 建筑面積 減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如： 2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退 篇八：簽訂房屋買賣合同應(yīng)注意的問題 訂立房地產(chǎn)買賣合同，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)使用市房地局制定的 20xx年版合同示范本，受讓人在簽訂合同之前應(yīng)注意以下問題：一、開發(fā)商銷售的商品房是否符合下列條件： 土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金； 土地使用權(quán)已依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書； 取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ； 取得商品房的建設(shè)工程施工許可證； 商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到市房地資源局?jǐn)M定的標(biāo)準(zhǔn)； 已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 已經(jīng)確定了商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃； 已經(jīng)制定了房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同；二、簽訂的合同示范文本是否是市房地資源局制定的 20xx年版合同示范文本，且應(yīng)具備以下內(nèi)容： 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所； 房地產(chǎn)座落地點(diǎn)、面積、四至范圍； 土地所有權(quán)性質(zhì)； 土地使用權(quán)獲得的方式和使用期限； 房地產(chǎn)的規(guī)劃和使用性質(zhì)；房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施狀況； 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格（含㎡的單價(jià)及總面積價(jià)）、 支付方式和期限； 房地產(chǎn)交付的日期； 違約責(zé)任； 爭議解決的方式； 1轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)； 1附件 5。轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)除了可以把房產(chǎn)商的要約（即廣告）和口頭承諾的內(nèi)容等記入合同中外，還可以約定合同生效的條件，一般情況下，合同自雙方當(dāng)事人簽字生效，但在簽訂房屋買賣合同時(shí)，可以約定條件，當(dāng)條件 滿足后合同生效。開發(fā)商銷售的商品房具備上述的兩個(gè)條件，在出示《商品房銷售管理辦法》或者《城市商品房預(yù)售管理辦法》后，受讓人可與轉(zhuǎn)讓人逐條協(xié)商約定，簽訂房屋買賣合同。 篇九：簽訂房產(chǎn)買賣合同應(yīng)注意的問題 如何簽定房產(chǎn)買賣合同，簽訂房產(chǎn)買賣合同應(yīng)注意的問題 （作者：李興鋒律師） 買房過程中最棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對《商品房買賣合同》非常了解，都曾精心研究過，是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂 購房合同的時(shí)候，購房者一定要經(jīng)過嚴(yán)謹(jǐn)縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀，希望某網(wǎng)友能夠詳細(xì)閱讀、體會，相信會對購房消費(fèi)起到一定的提醒和解釋作用。 一、怎樣簽訂正式的購房合同 下載新版《北京市商品房買賣合同》，如對合同中涉及名詞及填 寫方式不太了解，可致電北京市綜合開發(fā)管理辦公室，或咨詢李興鋒律師 18600026899。 (1)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容 拿到《商品房買賣合同》后，購房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容，如果對其中的部分 條款及專業(yè)術(shù)語不理解或者概念比較模糊，可以向北京市開發(fā)辦或咨詢李興鋒律師18600026899，在自己全部理解之后才開始簽約。 (2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體 —— 同當(dāng)事人的約定 《北京市商品房買賣合同》開篇中的合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因?yàn)樵谖沂械纳唐贩夸N售中，很多開發(fā)商都會委托代理公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，無論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體 (《北京市商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司 )，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。 (3) 合同第一條 —— 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù) 注意土地使用年限，我國法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)年限為 70 年，商業(yè)用地 40 年，如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權(quán)有一定影響。 注意開發(fā)商的三證：《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可 證》、《建設(shè)工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購買人最好不要簽約，因?yàn)殚_發(fā)商如未辦理此一證，則開發(fā)商無法 取得商品房預(yù)售許可證，那么可能無法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。 (4)合同第二條 —— 商品房銷售依據(jù) 如開發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》，為實(shí)現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過期的《預(yù)售許可證》號，則構(gòu)成欺詐。 (5)合同第三條 —— 買受人所購商品房基本情況 購買人首先應(yīng)明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型 (幾室?guī)讖d )。 (6)合同第四條 —— 買受人商品房所在項(xiàng)目基本情況 要明確約定合同中的各項(xiàng) 目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利，明確約定