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紫園房產(chǎn)項目可行性報告-資料下載頁

2025-05-19 11:47本頁面

【導讀】紫園項目由衡陽紫園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織開發(fā)。衡陽市城市規(guī)劃局已批準。出了該地塊的建設(shè)用地通知書。市區(qū)西部,規(guī)劃面積平方公里,人口15萬。20xx年1月26日,被國家發(fā)改委。密度25%,容積率。場地周邊新開發(fā)樓盤林立,場地內(nèi)部基本平整無明顯地形高。差,地理位置優(yōu)越、自然景觀優(yōu)美,屬于城市居住小區(qū)的最佳開發(fā)建設(shè)范圍。紫園項目建設(shè)擬共二期進行。增長%;三產(chǎn)業(yè)增加值億元,增長%??傊禐?0057元,增長%。全市稅收收入達到,增長%。全市非公有制經(jīng)濟增加值億。財政總收入占GDP比重由上年的。20xx年,消費品價格走勢先抑后揚,全年居民消費價格總。水平上漲%,商品零售價格上漲%,四季度受農(nóng)產(chǎn)品價格大幅度上升的影響,同季居民消費價格總水平上漲%;其中食品類價格上漲%。料、動力購進價格上漲%,固定資產(chǎn)投資價格上漲%。全市財政總收入,增長%,其中。中占據(jù)一席之地。并且,預計這一局面在今后將繼續(xù)維持一段較長的時間。

  

【正文】 自有資金利潤率 =% 四、項目經(jīng)濟效益評價指標匯總 項目經(jīng)濟效益指標匯總?cè)绫?7— 3 所示: 項 目 經(jīng) 濟 效 益 評 價 指 標 繪 總 表 7— 3 計算基礎(chǔ) 動 態(tài) 指 標 靜態(tài)指標 財務(wù)內(nèi)部收益率 ( FIRR) 財務(wù)凈現(xiàn)值 ( FNPV) 投資利潤率 全部投資 48 萬元 % 24 五、資金來源與運用表的貸款償還分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力,是財務(wù)評價的重要依據(jù),本項目資金來源與運用表 7— 4所示。從表中可以看出,本項目具有很強的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表 7— 4。 資 金 來 源 與 運 用 表(財務(wù)平衡表) 7— 4 序 號 項 目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期 一 期 二 期 1 資金來源 銷售收入 30375 自有資金 4330 2771 1559 貸款 (含利息) 其他收入 — — — 2 資金運用 建設(shè)投資 建設(shè)期借款利息 117 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 償還借款本息 3 盈余資金 4 累計盈余資金 25 第 六 部分 項目的不確定性分析 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面:建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素受當?shù)卣?、?jīng)濟、社會條 件的影響,有可能發(fā)生變化,影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。 一、盈虧平衡分析 假定本項目總投資不變,且售價與收款進度如基準方案所設(shè),則由計算可得,當銷售率為 53%時,總投資利潤率為零,也即投資剛能保本。一般認為,當盈虧平衡點的銷售率≤ 70%時,項目風險較低。本項目盈虧平衡點的銷售率為 53%,可見其風險程度教低。 二、敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。據(jù)市場預測,開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。因而,本項目敏感性分析針對全部投資的評 價指標(財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率),分別計算售價上下波動5%、 10%和建安工程費上下波動 5%、 10%時,對經(jīng)濟評價指標的影響。計算結(jié)果詳見表 7— 5。 敏 感 性 分 析 表 7— 5 基準方 案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% +5% +10% 10% 5% +5% +10% 全部投資 財務(wù)凈現(xiàn)值 4339.09 1301.59 2820.34 5857.84 9 9 9 財務(wù)內(nèi)部收益率 48% 35 % % % % % 52% % % 投資利潤率 % 5% % % % % % 14% % 26 由表中數(shù)據(jù)可得: ( 1)當建安工程費增加 5%時,全投資評價指標為: 財務(wù)內(nèi)部收益率: % 投資利潤率: 14% 計算結(jié)果表明,若建安工程費增長 5%,其內(nèi)部收益率為 14 大于基準收益率( I=10%)。但是,在項目開發(fā)過程中對建安工程費的有效控制,仍然十分必要而且重要。 ( 2)當售價降低 5%時,全投資評價指標為: 財務(wù)內(nèi)部收益率: % 投資利潤率: % 從計算結(jié)果可知,售價降低 5%,雖然內(nèi)部收益率仍然為 %,大于基準收益率( I=10%)。但其對項目經(jīng)濟效益也產(chǎn)生較大影響,投資利潤率下降較多。因此,為確保項目獲得預期的效益,建議加強市場促銷工作,盡量使銷售收入計劃得以實現(xiàn)。 27 第 七 部分 結(jié)論與建議 一、評估結(jié)論 通過上述對該項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的分析可知, 紫園項目 地處衡陽市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 的 紫園項目 所在地點、 交通市政及配套設(shè)施較完善,自然條件也較好,容易營造良好的文化傳播氛圍和居住環(huán)境。同時,該項目的經(jīng)濟效益評價指標顯示,其具有高出行業(yè)基準收益率的內(nèi)部收益率。不但評估結(jié)果表明,該項目是可行的,而且敏感性分析表明,該項目抗風險能力較強,而且項目盈利水平高,在同類項目經(jīng)濟效益比較中,是比較理想的。 二、有關(guān)說明與建議 本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責的態(tài)度,在所占有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析、預測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項目的實際狀況,我們認為,有必要對報告的有關(guān)問題進一步 做出說明,并提出若干建議: 本報告是該項目的初步可行性研究報告,由于建筑設(shè)計、經(jīng)營方式、施工方案、稅費優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定,各種費用估算及效益評價均是初步的。 本報告的投資估算是按照該市目前同類型項目的投資水平及初步考察當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。由于建設(shè)方案尚有待修改,工程施工條件和方法需進一步研究確定,有關(guān)稅費與地價的減免情況還有待落實,因此實際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進一步的調(diào)整。 建筑工程中不可預見的因素很多,工期、質(zhì)量、成本、原材料供應等都會影響到項 目總體目標的實現(xiàn)。因此在工程實施進程中,要加強施工管理,實行工程監(jiān)理制。還應推行競投招標、工料包干等一系列措施,落實資金供應計劃,以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。 28 協(xié)調(diào)好水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng),亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。 本項目總投資 萬元,龐大的資金需求將成為項目是否能如期進行的關(guān)鍵。
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