【正文】 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 09年110月住宅新開工面積 銷售面積 竣工面積（單位：萬平米）深圳0200400600800100012002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 09年110月住宅新開工面積 住宅銷售面積 住宅竣工面積（萬平米）北京 上海 深圳 33 第三：商品住宅交易逐漸過渡到以存量房為主 數(shù)據(jù)來源： Wind資訊，工行投行研究中心 市場越來越成熟，向美國看齊。 在上升通道下，賣方不會退出市場，會成為新的買方，產(chǎn)生新的需求； 在市場不太好的時候，二手房將會新房形成一定沖擊。新房要在品質(zhì)上、功能上、概念上精益求精。 一線城市住宅市場供求分析 北京0501001502002503002007年7月2007年10月2008年1月2008年4月2008年7月2008年10月2009年1月2009年4月2009年7月2009年10月二手房面積 一手房面積深圳040801201602008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月二手房銷售面積 萬平方米 一手房銷售面積 萬平方米34 一線城市住宅市場供求分析 801001201401602007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月北京商品住宅月度套均面積（平米）第四：需求以改善型和投資型占據(jù)主導(dǎo)地位 數(shù)據(jù)來源： Wind資訊，工行投行研究中心 北京0 9 年1 0 月商品住宅各面積段成交面積占比（％）6 0 平米以下6 0 ( 含）～8 08 0 ( 含）～1 0 01 0 0 ( 含）～1 2 01 2 0 ( 含）~ 1 4 01 4 0 ( 含）以上改善型需求：以舊換新，以小換大，以次換優(yōu)，或其他特殊目的：學(xué)區(qū)房。 兩種需求對價格不敏感 房價收入比指標(biāo)僅僅對無財產(chǎn)性收入首次置業(yè)者有意義，無法解釋北京等一線城市的房價； 35 廣州住宅市場供求分析 廣州01002003004005006002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 110月 1 0010203040住宅開發(fā)投資額（億元，左） 同比增長（％，右）廣州住宅開發(fā)建設(shè)規(guī)模未見萎縮 數(shù)據(jù)來源： Wind資訊，工行投行研究中心 010002021300040002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年09年110月住宅施工面積（萬平米） 平方米36 廣州住宅市場供求分析 040801201602002007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月二手房銷售面積 一手房銷售面積02004006008001000120014002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年09年110月住宅新開工面積 住宅銷售面積 住宅竣工面積（萬平米）供不應(yīng)求非常明顯 數(shù)據(jù)來源： Wind資訊，工行投行研究中心 一手房和二手房依然平分秋色 37 目錄 1 回顧 2021：大江畢竟東流去 2 展望 2021：梅花依舊向陽開 3 結(jié)論 38 宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升，刺激政策將退未退，市場流動性依舊寬松，通脹壓力與日俱增，可售庫存仍處低位，開發(fā)商資金充裕，行業(yè)正處于史上千載難逢的“黃金時代”，正所謂輕車快馬好前程。 房地產(chǎn)投資快速增長，土地購置驚天逆轉(zhuǎn)，新開工面積驟然增加，銷售面積維持高位，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心已經(jīng)全面恢復(fù)，行業(yè)已經(jīng)全面啟動，新一輪大干快上已經(jīng)開始。 結(jié)論 39 結(jié)論 在貨幣供應(yīng)和輸入型通脹的雙重推動下，明年上半年全國房價整體水平仍然會穩(wěn)中見漲。不過，伴隨著從刺激政策到緊縮政策的交替和演進(jìn)，新增供給也開始釋放，樓市調(diào)整壓力將會顯現(xiàn)，最早在第三季度出現(xiàn)高位震蕩。 北京、上海、杭州等一線城市和部分明星二線城市核心區(qū)由于供求關(guān)系的特殊性，有可能走出獨(dú)立行情，在一定程度上表現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的特點(diǎn)。深圳由于市場規(guī)模較小，容易為資金操縱而出現(xiàn)大起大落局面，將失去中國樓市的風(fēng)向標(biāo)意義。 40 討論和交流 關(guān)于中國房地產(chǎn)幾個熱點(diǎn)問題的審視和思考 中國房地產(chǎn)能否用僅僅用 10年的時間實(shí)現(xiàn)趕英超美，走完發(fā)到國家?guī)资晟踔辽习倌甑陌l(fā)展歷程？ 美國的 HOUSE和公寓，香港、東京（宋國青教授），高房價戰(zhàn)爭才剛剛開始 到底應(yīng)該怎么看待當(dāng)前的中國房價？ 以發(fā)展的眼光，堅決摒棄先入為主 海歸和中國人，新上海人和老上海人，上海人和北京人，清華人和北京人，外地人和北京人，外地人和廣州人 數(shù)據(jù)來源：工行投行研究中心 41 討論和交流 關(guān)于中國房地產(chǎn)幾個熱點(diǎn)問題的審視和思考 高房價符合我們國家的戰(zhàn)略利益 金融危機(jī)中屹立不倒的房地產(chǎn) 沒買房子的是少數(shù) 財產(chǎn)總量和結(jié)構(gòu)， 對流動性的吞噬和貢獻(xiàn)，劫富濟(jì)貧，保障性住房建設(shè) 各類需求仍將繼續(xù)活躍 剛性需求：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，沿海外向型企業(yè)，山西小煤窯 改善型需求：住房消費(fèi)升級 投資型需求：通貨膨脹的推動 數(shù)據(jù)來源：工行投行研究中心 42 中國城市居民與高房價的戰(zhàn)爭可能才剛剛開始，他們對高房價的耐受力將隨著房價的逐步走高而不斷增強(qiáng)。 … … 開始 結(jié)束 1 2 3 戰(zhàn)略防御 戰(zhàn)略相持 戰(zhàn)略反攻 開始的結(jié)束 結(jié)束的開始 樓市持久戰(zhàn)： 43 張貽倫 高級分析師 中國工商銀行股份有限公司投資銀行部研究中心高級分析師（房地產(chǎn)行業(yè)）、制造組組長，擁有清華大學(xué)土木工程系學(xué)士學(xué)位和清華大學(xué)法學(xué)院法學(xué)碩士學(xué)位，具有基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等投資和研究的多年經(jīng)驗。 2021年末以來，多次作為特邀嘉賓參加著名財經(jīng)節(jié)目湖南衛(wèi)視“聽我非常道”，準(zhǔn)確預(yù)測了我國房地產(chǎn)價格 2021年下半年的下跌和 2021年春天以來的快速上漲。 主要研究成果： 《 亢龍有悔 ——奧運(yùn)后北京房地產(chǎn)市場分析 》 （ ） 《 量縮價漲，余勇依然可賈 ——房地產(chǎn)行業(yè) 2021年 7月報告 》 （ ） 《 秋氣堪悲未必然，輕寒正是可人天 ——房地產(chǎn)行業(yè) 2021年 9月報告 》（ ） 歡迎賜教： 010－ 66105154