【正文】 主要研究成果： 《 亢龍有悔 ——奧運(yùn)后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 》 （ ） 《 量縮價(jià)漲，余勇依然可賈 ——房地產(chǎn)行業(yè) 2021年 7月報(bào)告 》 （ ） 《 秋氣堪悲未必然，輕寒正是可人天 ——房地產(chǎn)行業(yè) 2021年 9月報(bào)告 》（ ） 歡迎賜教： 010－ 66105154 。 … … 開始 結(jié)束 1 2 3 戰(zhàn)略防御 戰(zhàn)略相持 戰(zhàn)略反攻 開始的結(jié)束 結(jié)束的開始 樓市持久戰(zhàn)： 43 張貽倫 高級(jí)分析師 中國(guó)工商銀行股份有限公司投資銀行部研究中心高級(jí)分析師（房地產(chǎn)行業(yè)）、制造組組長(zhǎng)，擁有清華大學(xué)土木工程系學(xué)士學(xué)位和清華大學(xué)法學(xué)院法學(xué)碩士學(xué)位，具有基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等投資和研究的多年經(jīng)驗(yàn)。深圳由于市場(chǎng)規(guī)模較小，容易為資金操縱而出現(xiàn)大起大落局面，將失去中國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)意義。不過，伴隨著從刺激政策到緊縮政策的交替和演進(jìn)，新增供給也開始釋放，樓市調(diào)整壓力將會(huì)顯現(xiàn)，最早在第三季度出現(xiàn)高位震蕩。 房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，土地購(gòu)置驚天逆轉(zhuǎn)，新開工面積驟然增加，銷售面積維持高位，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心已經(jīng)全面恢復(fù)，行業(yè)已經(jīng)全面啟動(dòng)，新一輪大干快上已經(jīng)開始。 一線城市住宅市場(chǎng)供求分析 北京0501001502002503002007年7月2007年10月2008年1月2008年4月2008年7月2008年10月2009年1月2009年4月2009年7月2009年10月二手房面積 一手房面積深圳040801201602008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月二手房銷售面積 萬平方米 一手房銷售面積 萬平方米34 一線城市住宅市場(chǎng)供求分析 801001201401602007年1月2007年3月2007年5月2007年7月2007年9月2007年11月2008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月北京商品住宅月度套均面積（平米）第四：需求以改善型和投資型占據(jù)主導(dǎo)地位 數(shù)據(jù)來源： Wind資訊，工行投行研究中心 北京0 9 年1 0 月商品住宅各面積段成交面積占比（％）6 0 平米以下6 0 ( 含）～8 08 0 ( 含）～1 0 01 0 0 ( 含）～1 2 01 2 0 ( 含）~ 1 4 01 4 0 ( 含）以上改善型需求：以舊換新，以小換大，以次換優(yōu)，或其他特殊目的：學(xué)區(qū)房。 在上升通道下，賣方不會(huì)退出市場(chǎng)，會(huì)成為新的買方，產(chǎn)生新的需求； 在市場(chǎng)不太好的時(shí)候，二手房將會(huì)新房形成一定沖擊。 11月 27日中共中央政治局會(huì)議提出“ 保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ” 數(shù)據(jù)來源：工行投行研究中心 12月 7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出 “要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求”，“要放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，全方位提高城鎮(zhèn)化發(fā)展水平 ” ，體現(xiàn)了樓市調(diào)控的“調(diào)結(jié)構(gòu)”特征：即“促”二三線城市，但并不“壓”一線城市。” 9月 10日，溫總理在大連達(dá)沃斯年會(huì)上指出 :“中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)還 不穩(wěn)定、不鞏固、不平衡 。 出于保值 、 增值的需要 ， 明年購(gòu)房需求仍然會(huì)比較旺盛 ， 從而對(duì)房?jī)r(jià)形成有力支撐 ， 甚至推動(dòng)新一輪上漲 。 總起來看 ， 雖然目前通脹的壓力在與日俱增 ， 雖然目前還比較溫和 。 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 對(duì)改善型普通自住二套房，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。 4 .29 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 》 財(cái)稅 [2021]174號(hào) 同上 同上 5 .27 中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 銀發(fā) 〔 2021〕 359號(hào) 自公布之日起實(shí)施，無截止日期 二套房貸 4成首付， 利率。 3 .20 國(guó)務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 》 國(guó)辦發(fā) 〔 2021〕131號(hào) 暫定執(zhí)行至 2021年 12月 31日。 2 .22 中國(guó)人民銀行 《 關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知 》 銀發(fā) [2021]302號(hào) 自 2021年 10月 27日起實(shí)施，無截止日期。 9 數(shù)據(jù)來源：工行投行研究中心 序號(hào) 時(shí)間 部門 文件 文號(hào) 有效期限 內(nèi)容 1 .22 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知 》 財(cái)稅 [2021]137號(hào) 自 2021年 11月 1日起實(shí)施，無截止日期。 8 各種預(yù)期此起彼伏 政策收緊預(yù)期 ——從老調(diào)重彈到自編自講鬼故事 7月 17日 ， 銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在 “ 2021年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì) ”上針對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲強(qiáng)調(diào) ， 要 控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn) ， 嚴(yán)格執(zhí)行 “ 二套房 ”標(biāo)準(zhǔn) 。 10月 21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“要把正確處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和 管理好通脹預(yù)期的關(guān)系作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn) ”。投行研究中心 張貽倫 2021年 1月 北京 大江畢竟東流去，梅花依舊向陽開 ——房地產(chǎn)行業(yè)回顧與展望 2 目錄 2 回顧 2021：大江畢竟東流去 展望 2021：梅花依舊向陽開 1 3 結(jié)論 3 目錄 2 回顧 2021：大江畢竟東流去 展望 2021：梅花依舊向陽開 1 3 結(jié)論 4 國(guó)際金融危機(jī)下美英樓市遭受重創(chuàng) 美國(guó)房?jī)r(jià)最低時(shí)比峰值下跌 ％ 英國(guó)平均房?jī)r(jià)最低時(shí)比峰值下跌 ％ 數(shù)據(jù)來源： Wind資訊，工行投行研究中心 80120160200240200001200007200101200107200201200207200301200307200401200407200501200507200601200607200701200707200801200807200901200907美國(guó): S amp。 P / C S 房?jī)r(jià)指數(shù): 2 0 個(gè)大中城市: 定基數(shù)1001502002503003504002000012000072001012001072002012002