【正文】 也同樣需要評(píng)估。 ? 短期引導(dǎo)房地產(chǎn)投資軟著陸 ? 從最新的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的企穩(wěn)信號(hào)。房屋銷售面積和在建面積同比增速雖然仍然處于低位，但已呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。房屋新開工面積繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，但回落幅度有所減小。 房地產(chǎn)投資增速的回落階段對(duì)比回落時(shí)間（月）波峰值 波谷值總回落幅度總回落比例月均回落幅度下降期1 24 % % % % %下降期2 8 % % % % %本輪下降 20 % % % % %最近兩個(gè)回落階段劃分Policies： 1）逆周期調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入總結(jié)期 ? 短期引導(dǎo)房地產(chǎn)投資軟著陸 ? 盡管房地產(chǎn)銷售改善尚未帶動(dòng)拿地和新開工的增加，但銷售連續(xù)幾個(gè)月的環(huán)比改善，對(duì)相關(guān)服務(wù)業(yè)帶動(dòng)卻很顯著。 三季度房地產(chǎn)的銷售總體于處于緩步改善的狀態(tài)，雖然銷售同比仍然負(fù)增長(zhǎng)，但負(fù)增長(zhǎng)的幅度在減小，房地產(chǎn)銷售的好轉(zhuǎn)會(huì)直接帶動(dòng)金融業(yè)、中介服務(wù)等行業(yè)的好轉(zhuǎn)，這種效應(yīng)可能更為明顯。（下圖為社會(huì)消費(fèi)品零售總額，顯示房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)明顯改善） Policies： 1）逆周期調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入總結(jié)期 時(shí)間 全部 收入彈性較小商品 房地產(chǎn)相關(guān) 新興消費(fèi)品 糧油、食品、 飲料、煙酒類 服裝鞋帽 針紡織品類 家具類 建筑及裝潢 材料類 中西藥 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 ? 中長(zhǎng)期促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀規(guī)律 一 在調(diào)控政策引導(dǎo)下，市場(chǎng)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)： 從銷售狀況看，滿足剛性需求的中小戶型等供不應(yīng)求，高端項(xiàng)目存貨較多； 市場(chǎng)區(qū)域分化：銷售增長(zhǎng)主要集中在一些中心城市，在中心城市則是市區(qū)房?jī)r(jià)有反彈趨勢(shì)，遠(yuǎn)郊依然面臨較大價(jià)格調(diào)整壓力；房企分化，現(xiàn)金流穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)大企業(yè)在謹(jǐn)慎擴(kuò)張，多數(shù)杠桿率高的中小房企依然在收縮過程中 目前的房地產(chǎn)調(diào)控模式下，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的正反饋特點(diǎn)容易導(dǎo)致市場(chǎng)的震蕩幅度加大，關(guān)注去庫存周期；在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施約束下，依然出現(xiàn)了持續(xù)的房地產(chǎn)銷售回暖，顯示居民在調(diào)控壓力之外依然有較大的可支配投資資金 房地產(chǎn)伴隨著中國(guó)城市化的推進(jìn)還有發(fā)展空間，但是發(fā)展模式需要轉(zhuǎn)型同時(shí)目前房地產(chǎn)行業(yè)暴露出來的問題，本身也是其他領(lǐng)域一些潛在問題的反映，例如收入差距較大、公共服務(wù)分配不均衡、穩(wěn)定的房地產(chǎn)資金來源欠缺、稅收結(jié)構(gòu)、投資渠道單一、還需要關(guān)注人口結(jié)構(gòu)的變化等相關(guān)問題 Policies： 1）逆周期調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入總結(jié)期 ? 中長(zhǎng)期促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的幾個(gè)方向 Policies： 1）逆周期調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入總結(jié)期 第一個(gè)方向：城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)第一引擎 —— 與新老城鎮(zhèn)形態(tài)共生的房地產(chǎn) 第二個(gè)方向：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與新興產(chǎn)業(yè)支撐未來經(jīng)濟(jì) —— 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 第三個(gè)方向：內(nèi)需消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)中的比重逐步加大 ——旅游、養(yǎng)老、餐飲相關(guān)聯(lián)的地產(chǎn)形態(tài) ? 人民幣匯率進(jìn)入雙向波動(dòng)的均衡區(qū)間，升值壓力明顯減小，這為開放資本項(xiàng)目，增加匯率彈性提供了政策空間 ? 2021年四季度以來外匯的持續(xù)流出，顯示人民幣持續(xù)的升值趨勢(shì)告一段落，人民幣匯率進(jìn)入雙向波動(dòng)的均衡區(qū)間 ? 外匯占款大幅增長(zhǎng)、外匯儲(chǔ)備大幅上升的趨勢(shì)在逐步改變－－更多運(yùn)用公開市場(chǎng)操作和準(zhǔn)備金率調(diào)整來管理流動(dòng)性中國(guó)貨幣環(huán)境將從外匯占款激增和緊貨幣信貸的組合，進(jìn)入均衡匯率與平衡信貸的組合，直接融資發(fā)展的動(dòng)力增強(qiáng) ? 新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體的貨幣過去幾個(gè)月均出現(xiàn)不同程度的貶值。數(shù)據(jù)顯示，2021年第二季度金磚國(guó)家中，巴西雷亞爾、印度盧比、俄羅斯盧布、南非蘭特對(duì)美元貶值均在兩位數(shù)。 Policies： 1）逆周期調(diào)節(jié)：企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)與央行的博弈與藏匯于民 ? 1986年 2021年中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)：經(jīng)濟(jì)回落時(shí)期更容易形成改革共識(shí) Policies： 2）結(jié)構(gòu)性改革 49 通脹與價(jià)格改革時(shí)機(jī) （ %） ? 2021年上半年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將保持在 8%左右， CPI保持在 3%左右，這種組合意味著增長(zhǎng)接近潛在水平，通脹適度，是多年不遇的推動(dòng)要素市場(chǎng)化改革的時(shí)間窗口。 6 4 202468101214021027031037041047051057061067071077081087091097101107111117水、電及燃料價(jià)格 CP IPolicies： 2）結(jié)構(gòu)性改革：要素價(jià)格改革 50 ?城市化及其相關(guān)的制度創(chuàng)新重新會(huì)成為政策主線：戶籍制度改革、農(nóng)村土地制度改革、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化等 ?城市化 ： 未來一段時(shí)間 城市人口每年將增加 1200萬，平均年增 %.雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程仍遠(yuǎn)未終結(jié)。 ?城市群的形成與城市人口重新布局：未來中國(guó)城市化人口增長(zhǎng)與分布的驅(qū)動(dòng)力將來自城市群的重新布局與 2億農(nóng)民工的流動(dòng)，目前的趨勢(shì)是從沿海城市逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移。 26%3%5%3%62%人口遷移城市擴(kuò)張自然增長(zhǎng)新城市原有居民下一個(gè)十年中國(guó)城市人口增長(zhǎng)來源 Policies： 2）結(jié)構(gòu)性改革：布局城鎮(zhèn)化 51 Policies： 2）結(jié)構(gòu)性改革：布局城鎮(zhèn)化 ?城鎮(zhèn)化的核心是最大限度的實(shí)現(xiàn)城市和市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力，使商品、勞動(dòng)力、信息、技術(shù)在城鄉(xiāng)之間、城市之間、國(guó)內(nèi)外之間暢通。為此，既需要提供大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也需要在政策和制度層面進(jìn)行適當(dāng)?shù)母母? 政府在城鎮(zhèn)化中的 五大功能 收入差距：100%：60%：50% 西部 中部 GDP占比： 6： ： 東部 ?不過樂觀一點(diǎn)，中國(guó)向結(jié)構(gòu)性減速的轉(zhuǎn)換仍有可能是緩坡式而非斷崖式，這是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)存在廣泛的區(qū)域差異和產(chǎn)業(yè)光譜，東部進(jìn)入結(jié)構(gòu)性減速階段，中西部仍需要實(shí)現(xiàn)從第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。 ?2021年“珠三角”和“長(zhǎng)三角”出口占比為74%、環(huán)渤海占比 16%、中部六省和西三角占比 7% 11個(gè)省市： 北京、天津、河北、遼寧、 上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南 8個(gè)省市： 山西、吉林、 黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南 12個(gè)省市及自治區(qū)： 內(nèi)蒙、廣西、重慶、四川、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆 樂觀看法：一個(gè)國(guó)家，三個(gè)各有特色的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域 Policies： 2）結(jié)構(gòu)性改革：培養(yǎng)新的區(qū)域增長(zhǎng)極 中國(guó)可能形成三個(gè)各有特色的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，這表現(xiàn)在三個(gè)層面： ? 1） 東部沿海進(jìn)入“制造業(yè)升級(jí)” +“產(chǎn)業(yè)服務(wù)化”階段 ：當(dāng)前東南沿海與 1985年的韓國(guó)、 1968年的日本、 1977年的中國(guó)臺(tái)灣省相似，而接下來， 80、 90年代的韓國(guó)、 70年代的日本和 80年代的中國(guó)臺(tái)灣省均無一例外的進(jìn)入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)服務(wù)化的經(jīng)濟(jì)“結(jié)構(gòu)經(jīng)減速 ” 階段。 東部沿海與相似國(guó)家對(duì)比 就業(yè)份額 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 東部沿海（ 2021年） 26% 36% 38% 韓國(guó)（ 1985年） 25% 31% 44% 日本（ 1968年） 26% 34% 40% 中國(guó)臺(tái)灣?。?1977年） 27% 38% 36% Policies： 2）結(jié)構(gòu)性改革：培養(yǎng)新的區(qū)域增長(zhǎng)極 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的區(qū)域格局與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型 以上海為例，上海承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的壓力，經(jīng)濟(jì)增速回落，同時(shí)促使其從工業(yè)向服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型 ?以上海為例，未來五年將重點(diǎn)發(fā)展的服務(wù)業(yè)行業(yè)涉及：金融、航運(yùn)物流、現(xiàn)代商貿(mào)、信息服務(wù)、文化創(chuàng)意、旅游會(huì)展等重點(diǎn)服務(wù)業(yè) ?雖然 2021年上海 GDP增速全國(guó)接近倒數(shù)，但上海以全國(guó) %的土地創(chuàng)造了全國(guó)%的生產(chǎn)總值，完成了全國(guó) %的社會(huì)固定資產(chǎn)投資，吸收了全國(guó) %的外商投資，支出了 %的研究與實(shí)驗(yàn)發(fā)展經(jīng)費(fèi) 10%11%15%6%4%6%信息產(chǎn)業(yè)金融業(yè)商貿(mào)流通業(yè)汽車制造業(yè)成套設(shè)備制造業(yè)房地產(chǎn)業(yè)上海六大支柱產(chǎn)業(yè) 15%26%13%4%金融服務(wù)貿(mào)易及物流專業(yè)服務(wù)及其他工商業(yè)支援服務(wù)旅游香港四大支柱產(chǎn)業(yè) ? 中部六省和西三角“承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快城市化和工業(yè)化” ：當(dāng)前中國(guó)中部六省和西三角地區(qū)與 21世紀(jì)初的東南沿海、 70年代的韓國(guó)、 50年代的日本、 60年代的中國(guó)臺(tái)灣省和 20實(shí)際初期的美國(guó)相似，而接下來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)進(jìn)入快速工業(yè)化城市化的經(jīng)濟(jì)“結(jié)構(gòu)性加速”階段 中部六省和西三角產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比 就業(yè)份額 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 中部六省及西三角（ 2021年） 41% 27% 32% 東南沿海（ 2021年） 41% 28% 31% 韓國(guó)（ 1978年） 39% 30% 32% 日本（ 1955年） 42% 25% 33% 中國(guó)臺(tái)灣?。?1968年） 41% 25% 34% 美國(guó)（ 1900年代） 38% 30% 33% Policies： 2）結(jié)構(gòu)性改革：培養(yǎng)新的區(qū)域增長(zhǎng)極 ? 西部資源帶成為“資源基地” ：當(dāng)前中國(guó)西部資源帶與 70年代的韓國(guó)、 60年代的中國(guó)臺(tái)灣省相似。但由于資源稟賦等比較優(yōu)勢(shì)的不同，預(yù)計(jì)中國(guó)西部資源帶難以重復(fù)亞洲新興工業(yè)國(guó)和東南沿海的發(fā)展路徑?？梢詤⒖及拇罄麃?、俄羅斯、巴西、智利、中東北非等資源輸出國(guó)的發(fā)展路徑，發(fā)揮自身的能源優(yōu)勢(shì)，例如：新疆、陜甘寧等石油天燃?xì)馍a(chǎn)基地；黃河、長(zhǎng)江上游的水電基地；陜北、蒙西、寧夏和云貴等煤電基地；甘肅、云南鉛鋅、四川釩鈦、內(nèi)蒙古稀土開發(fā)基地；青海、新疆鉀肥生產(chǎn)基地等。 西部資源帶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比 就業(yè)份額 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 西部資源帶（ 2021年） 52% 15% 33% 韓國(guó)（ 1970年） 50% 18% 32% 中國(guó)臺(tái)灣省（ 1963年） 51% 19% 30% Policies： 2）結(jié)構(gòu)性改革：培養(yǎng)新的區(qū)域增長(zhǎng)極 謝謝 新浪微博：