【正文】 16 有綠化，有河水；東、南兩個(gè)方向的景觀不太理想。但總體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周?chē)坝^還是該樓盤(pán)銷(xiāo)售的一大賣(mài)點(diǎn)。雖然該地塊面積較大，但由于東西邊較長(zhǎng)，無(wú)論哪個(gè)建筑都能感受到外 灘公園及渾河的優(yōu)美環(huán)境。而且設(shè)計(jì)者還通過(guò)環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)更是弱化了東、南兩個(gè)方向上景觀所造成的不利影響。 （三） 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況 1. 環(huán)境衛(wèi)生情況 “在水一方”項(xiàng)目處在渾南開(kāi)發(fā)區(qū)的渾河邊上，隨著沈陽(yáng)市政府對(duì)渾河治理力度的加大，這里的污染問(wèn)題已經(jīng)得到了根治。項(xiàng)目西面的長(zhǎng)青街為沈陽(yáng)的主干道之一，車(chē)流量非常的大，汽車(chē)產(chǎn)生的廢氣和噪音對(duì)小區(qū)造成了一定影響，但本項(xiàng)目與馬路中間還有一片 40米寬的綠化隔離帶，可以大大減少?gòu)U氣和噪音對(duì)本樓盤(pán)產(chǎn)生的不利影響。 2. 社會(huì)治安狀況 本樓盤(pán)所位于的渾南新區(qū)隨著開(kāi)發(fā)力度的不斷 加大，外來(lái)人員不斷增加，這也造成了本地區(qū)治安情況的復(fù)雜。但同時(shí)沈陽(yáng)是政府也同樣會(huì)加大對(duì)治安的監(jiān)管力度，加大本地區(qū)的警力，再加上本小區(qū)對(duì)治安的嚴(yán)管，治安狀況不會(huì)在很大程度上影響本樓盤(pán)的銷(xiāo)售。 （四） 樓盤(pán)周?chē)煌l件 “在水一方”西面為沈陽(yáng)市城市主干道之一的長(zhǎng)青街，是周?chē)钪匾幕旌闲偷缆?，?chē)流量較大。距南面 1000 米處有即將修建完的 120 米寬的渾南大道。樓盤(pán)附近有多個(gè)公交車(chē)站，有 22 27 29 432 434城鄉(xiāng)中巴等公交線(xiàn)路。規(guī)劃中的沈陽(yáng)地鐵四號(hào)線(xiàn)正好經(jīng)過(guò)此處，橋北同樣有很多的公交線(xiàn)路，如 22 250、 260、 259 等。隨著沈陽(yáng)渾南新區(qū)開(kāi)發(fā)力度的加大，這里將有更多的公交線(xiàn)路經(jīng)過(guò)。 （五） 配套設(shè)施 （ 1）菜市場(chǎng)：黃泥坎農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，長(zhǎng)青農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 （ 2）商店、購(gòu)物中心：普爾斯馬特超市、東北裝飾批發(fā)市場(chǎng)、南塔商業(yè)圈。 （ 3）小學(xué)：渾南開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、東陵實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長(zhǎng)青小學(xué)。 （ 4）中學(xué)：五十一中學(xué)、萬(wàn)科中學(xué)、龍石中學(xué)。 （ 5）大學(xué)：沈陽(yáng)建筑大學(xué)、沈陽(yáng)音樂(lè)學(xué)院、沈陽(yáng)工業(yè)學(xué)院、沈陽(yáng)工運(yùn)學(xué)院、沈陽(yáng)電 “在水一方”營(yíng)銷(xiāo)全程策劃 共 52 頁(yè) 17 大 （ 6）體育娛樂(lè)設(shè)施：沈陽(yáng)建筑大學(xué)、沈陽(yáng)音樂(lè)學(xué)院內(nèi)有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，樓盤(pán)附近黃泥坎村有教多的網(wǎng)吧、桌球室、健身 中心等。 （ 7）醫(yī)院：渾南新區(qū)醫(yī)院、東陵區(qū)中心醫(yī)院、血磁醫(yī)院等。 （ 8）銀行、郵局、酒店：中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、中國(guó)郵政局東陵分局。沈陽(yáng)建筑大學(xué)內(nèi)有中國(guó)工商銀行和郵政局。有多家中小型酒店。 （ 8）其他：東北最大圖書(shū)市場(chǎng)之一 —— 新華購(gòu)書(shū)中心，還有許多的藥店、服裝店、鞋店等種類(lèi)繁多的店鋪。 配套設(shè)施綜述：本地段在沈陽(yáng)市來(lái)說(shuō)不算密集，但對(duì)于渾南新區(qū)，此處居住人口比較集中，各種生活配套設(shè)施基本完善，衣、食、住、行等都可以滿(mǎn)足居民的需要，但從消費(fèi)的角度來(lái)說(shuō)，本區(qū)域現(xiàn)在明顯缺少大規(guī)模和高檔次 的購(gòu)物中心。但、隨著新區(qū)的開(kāi)發(fā)，渾南人口的不斷增加，國(guó)內(nèi)外各大型連鎖企業(yè)均將目光投向了沈陽(yáng)渾南新區(qū)這片熱土。在不久的將來(lái)，相信肯定有大型的購(gòu)物中心建起。 二、樓盤(pán)地塊的優(yōu)劣分析 （一）優(yōu)勢(shì)分析 1. 用地規(guī)模 本項(xiàng)目用地面積達(dá) 202100 平方米。在渾南新區(qū)，如此大的地塊進(jìn)行小區(qū)的開(kāi)發(fā)，無(wú)疑能形成規(guī)模效應(yīng)，它不僅降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用，還有利于項(xiàng)目形成自我的獨(dú)立環(huán)境，配以完善的生活配套設(shè)施，美麗的景觀，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，能營(yíng)造了小區(qū)的生活氛圍，必然增強(qiáng)了本樓盤(pán)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 2. 自然景觀 本樓盤(pán)的自然景觀無(wú)疑是銷(xiāo)售 最大的賣(mài)點(diǎn)。地處渾河南岸的“在水一方”北面緊靠渾河及規(guī)劃中的渾河外灘公園，而 230000 平方米的公園面積更是比面積 202100 平方米的項(xiàng)目園區(qū)面積還大，優(yōu)美的環(huán)境是最能吸引購(gòu)買(mǎi)者的。 3. 交通條件 本樓盤(pán)位于沈陽(yáng)市城市主干道之一的長(zhǎng)青街旁，在沈陽(yáng)最具特色的大橋 —— 長(zhǎng)青橋腳下，有 22 27 432城鄉(xiāng)中巴等公交線(xiàn)路，橋北還有 22 250、 260、 259 等公交線(xiàn)路。另外，規(guī)劃中的沈陽(yáng)地鐵四號(hào)線(xiàn)也經(jīng)由此地。綜上所述，“在水一方”在交通條件方 “在水一方”營(yíng)銷(xiāo)全程策劃 共 52 頁(yè) 18 “在水一方” SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)） “三通” +交通便利 +完善生活配套 +臨近渾南 地勢(shì)較低 +治安 大學(xué)城 +自然景觀 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） 4. 了解塞納家園、左岸慧晶、和泰東方、 直接對(duì)手： 園假日蘭亭等樓盤(pán)的情況，在風(fēng)格上避開(kāi) 塞納家園、 對(duì)手。 左岸慧晶、 5. 通過(guò)全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計(jì) 和泰東方園、 更加強(qiáng)化了景觀優(yōu)勢(shì)，無(wú)環(huán)境污染，空氣質(zhì) 假日蘭亭等 量?jī)?yōu)秀 面的優(yōu)勢(shì)，將成為本樓盤(pán)的一大賣(mài)點(diǎn)。 4. 周?chē)涮自O(shè)施 “在水一方”項(xiàng)目所處地段，將來(lái)是大型的居住區(qū)，近旁有塞納家園、左岸慧晶、渾南生態(tài)園等，橋北有萬(wàn)科花園新城、和泰東方、假日蘭亭等等。附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行、學(xué)校、商店等等，一應(yīng)俱全。 這樣不僅能減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且對(duì)于日后小區(qū)的宣傳將起到非常大的作用。 （二）劣勢(shì)分析 1. 地勢(shì) “在水一方”地處長(zhǎng)青橋南首，渾河南岸邊，與渾河僅僅隔著建設(shè)中的渾河外灘公園。當(dāng)人們坐車(chē)從長(zhǎng)青橋上看，本樓盤(pán)總讓人感覺(jué)地勢(shì)非常低。許多的市民擔(dān)心當(dāng)渾河到了汛期的時(shí)候大水是會(huì)淹沒(méi)到本樓盤(pán)。這也成為許多欲購(gòu)買(mǎi)本樓盤(pán)房產(chǎn)的市民或外地來(lái)沈置業(yè)者或投資者的擔(dān)心之處，對(duì)此顯得猶豫不決。 “在水一方”營(yíng)銷(xiāo)全程策劃 共 52 頁(yè) 19 2. 治安 由于本樓盤(pán)地處正在開(kāi)發(fā)中的渾南新區(qū)，這一帶外來(lái)務(wù)工人員特別多，所以這里的治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻。 （三）樓盤(pán)的機(jī)會(huì)分析 從上面所提到 的“在水一方”的幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)，特別是自然景觀和用地規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，是本地段其他樓盤(pán)所無(wú)法比擬的。像塞納家園、左岸慧晶、和泰東方園、假日蘭亭等樓盤(pán)，相對(duì)半樓盤(pán)項(xiàng)目而言，都是較小的。所以他們?cè)谛^(qū)的配套方面也是與本樓盤(pán)無(wú)法比擬的。同時(shí)較大的面積對(duì)于小區(qū)的整體規(guī)劃提供了有利的條件。 因此，我們只要堅(jiān)持走高質(zhì)量樓盤(pán)的路線(xiàn)，充分發(fā)揮本樓盤(pán)周?chē)匀痪坝^的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)科學(xué)的研究設(shè)計(jì)來(lái)解決地勢(shì)低的劣勢(shì)。同時(shí)盡量美化小區(qū)的環(huán)境，充分融入到外灘水景公園的環(huán)境里，使起更貼近自然，更適合人居住，通過(guò)“全新”的概念，找準(zhǔn)入市的時(shí)機(jī)，全面推向市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)。 （四）樓盤(pán)的威脅分析 本樓盤(pán)的威脅，主要從幾個(gè)方面來(lái)分析：一是附近的一些樓盤(pán)，如“和泰東方園”、“假日蘭亭”、“渾南生態(tài)園”等在市場(chǎng)上賣(mài)得都不錯(cuò)，因?yàn)榫嚯x“在水一方”不遠(yuǎn)，所以它們對(duì)本樓盤(pán)有一定的威脅性；二是本樓盤(pán)地段周?chē)囊恍潜P(pán)如“塞納家園”、“左岸慧晶”、慧緣馨村等，這些樓盤(pán)在市場(chǎng)上的口碑也都不錯(cuò)，所以，這些樓盤(pán)會(huì)給“在水一方”造更大的威脅；三是治安問(wèn)題，這一帶外來(lái)務(wù)工人員特別多，治安形勢(shì)比較嚴(yán)峻，當(dāng)然隨著渾南開(kāi)發(fā)力度的加大，政府一定會(huì)加大對(duì)這一帶的監(jiān)管力度。最后一個(gè)就是 地勢(shì)問(wèn)題，“在水一方”樓盤(pán)所處的地點(diǎn)的地勢(shì)比較低，當(dāng)然通過(guò)科學(xué)的方法解決了這些問(wèn)題以后，這反而會(huì)成為本樓盤(pán)的幾大賣(mài)點(diǎn)。 三、結(jié)論 從項(xiàng)目地塊的性質(zhì)來(lái)看，“在水一方”所處地塊是比較理想的居住地 .根據(jù) SWOT 理 論分析，該地塊在自然景觀、市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置等方面有一定的優(yōu)勢(shì)。另外，因?yàn)楸镜貕K附近的樓盤(pán)定位都是中檔以上的樓盤(pán)，因此，本樓盤(pán)所設(shè)計(jì)的樓盤(pán)擋位有符合這條思路，在與其它樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)中不會(huì)處于下風(fēng)，當(dāng)然本樓盤(pán)并沒(méi)有被周?chē)臉潜P(pán)的定位 “在水一方”營(yíng)銷(xiāo)全程策劃 共 52 頁(yè) 20 限定了自己的思路，因?yàn)楸拘^(qū)地塊所占面積較大，我們?cè)跔I(yíng)造良好的居住環(huán) 境上下了更大的工夫，特別是本樓盤(pán)臨水的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還聘請(qǐng)了澳大利亞凱斯芬設(shè)計(jì)公司和美國(guó)泛亞易道景觀設(shè)計(jì)公司對(duì)本小區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)多方合力大造了“在水一方”，必將使其成為濱河建筑的經(jīng)典之作。而且，由于本樓盤(pán)相對(duì)于其它樓盤(pán)的售價(jià)較低，所以相信“在水一方”在渾南地區(qū)有望形成“領(lǐng)頭羊”地位。 “在水一方”營(yíng)銷(xiāo)全程策劃 共 52 頁(yè) 21 第三部分 市場(chǎng)定位 一、樓盤(pán)市場(chǎng)細(xì)分 隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)煩囂的城市生活已經(jīng)有點(diǎn)厭煩，人們?cè)絹?lái)越需要回歸自然，對(duì)清新的空 氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來(lái)越向往，對(duì)于一些較高收入的白領(lǐng)階層，他們往往把目光投向一些郊外的樓盤(pán)。而隨著生活水平的提高對(duì)于沈陽(yáng)渾南地區(qū)及那些原來(lái)郊區(qū)的一些非常想改善生活水平的人們來(lái)說(shuō)在市區(qū)購(gòu)房經(jīng)濟(jì)上還顯得力不從心，所以本地段的樓盤(pán)就成為他們最好的選擇。本樓盤(pán)引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計(jì)，把它建設(shè)成為以“綠色 — 生態(tài) — 健康”為主題的綠色生態(tài)家園，并配合臨水的優(yōu)勢(shì)，迎合沈陽(yáng)建設(shè)森林城市的設(shè)想。所以本樓盤(pán)的目標(biāo)客戶(hù)就是鎖定在沈陽(yáng)市區(qū)的白領(lǐng)階層和渾南地區(qū)及沈陽(yáng)市郊的市民。根據(jù)前面的市場(chǎng)調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在整個(gè)沈陽(yáng)市，小戶(hù)型的房 子比較好賣(mài)，原因是這里的交通方便，外來(lái)人口較多，而且靠近渾南大學(xué)城，買(mǎi)了這些房子，既可以自住，也可以出租。因此，本樓盤(pán)設(shè)計(jì)的一些小單位的戶(hù)型也是正確的選擇。但我們的主力戶(hù)型主要集中在兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d，面積在 70— 120 平方米左右，因?yàn)橄鄬?duì)市區(qū)，渾南新區(qū)的樓盤(pán)比較便宜，花同樣的錢(qián)在市區(qū)買(mǎi)一套小戶(hù)型的房子在渾南可以買(mǎi)更大的戶(hù)型，所以現(xiàn)在在類(lèi)似本地段的一些地段，以上兩種戶(hù)型的需求最大。同時(shí)，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這一帶的人氣越來(lái)越旺，但附近缺乏一些超市和酒樓，所以，本樓盤(pán)的網(wǎng)點(diǎn)部分可以出售用于開(kāi)超市和酒樓，不僅可以彌補(bǔ) 這種空缺，同時(shí)，也為自己小區(qū)的住戶(hù)提供了一個(gè)理想的消費(fèi)場(chǎng)所。 1. 樓盤(pán)一期市場(chǎng)細(xì)分 ◇ 從地理上細(xì)分：沈陽(yáng)市渾南新區(qū)、東陵區(qū)一帶的居民； ◇ 從購(gòu)買(mǎi)人群上細(xì)分：沈陽(yáng)市郊居民； ◇ 從年齡上細(xì)分：以 25— 55 歲的人群為主； ◇ 從工作環(huán)境上細(xì)分：以在沈陽(yáng)市內(nèi)工作的一般收入的家庭、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及在沈陽(yáng)務(wù)工的市郊居民； ◇ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月總收入在 2500 元以上的家庭為主； ◇ 從購(gòu)房心理細(xì)分：以二次置業(yè)和自主購(gòu)買(mǎi)為主。 2. 樓盤(pán)二期市場(chǎng)細(xì)分 ◇ 從地理上細(xì)分：以沈陽(yáng)市區(qū)居民為主； “在水一方”營(yíng)銷(xiāo)全程策劃 共 52 頁(yè) 22 ◇ 從購(gòu)買(mǎi)人群上細(xì)分：沈陽(yáng)本地人、外地人； ◇ 從年齡上細(xì)分 ：以 25— 55 歲的人群為主； ◇ 從工作環(huán)境上細(xì)分：以在市中心大中型公司、外資公司工作的白領(lǐng)階層及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主； ◇ 從經(jīng)濟(jì)狀況細(xì)分：家庭月總收入在 4500 元以上的家庭為主； ◇ 從購(gòu)房心理細(xì)分：以自主購(gòu)買(mǎi)及用于投資置業(yè)為主。 二、樓盤(pán)概念的導(dǎo)入 根據(jù)前面的市場(chǎng)細(xì)分，“在水一方”的目標(biāo)客戶(hù)是中等以上收入的家庭。隨著城市的發(fā)展，人民越來(lái)越注重自身的生活質(zhì)量，所以人們都需要一個(gè)良好的居住環(huán)境。之所以本樓盤(pán)取名“在水一方”，顧名思義，是因?yàn)楸緲潜P(pán)所處的