【正文】 ........................................................................................................... 33 （三）銷售形式 ................................................................................................................. 34 （四）促銷手段 ................................................................................................................. 34 二、營銷計(jì)劃 ........................................................................................................................... 36 （一）營銷渠道選擇 .......................................................................................................... 36 （二）營銷計(jì)劃安排 .......................................................................................................... 37 三、場地布置 ........................................................................................................................... 37 （一）展銷會的布置 .......................................................................................................... 37 （二）工地現(xiàn)場的布置 ...................................................................................................... 38 第六部分 銷售管理 ......................................................................................................................... 39 一、銷售員禮儀與形象 ............................................................................................................. 39 （一）儀表與裝束 ............................................................................................................. 39 （二）語言的使用 ............................................................................................................. 40 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 3 （三）禮貌與規(guī)矩 ............................................................................................................. 41 二、業(yè)務(wù)要求 ........................................................................................................................... 41 （一）現(xiàn)場接待 ................................................................................................................. 41 （二）電話接待 ................................................................................................................. 43 （三）談判 ........................................................................................................................ 44 （四）客戶追蹤 ................................................................................................................. 45 （五）簽約 ........................................................................................................................ 46 第七部分 物業(yè)管理方案 .................................................................................................................. 49 一、物業(yè)管理的前期介入 .......................................................................................................... 49 二、管理費(fèi)的確定 .................................................................................................................... 49 三、具體對本小區(qū)物業(yè)管理的要求 ............................................................................................ 49 第八部分 總結(jié) ................................................................................................................................ 51 一、結(jié)論 .................................................................................................................................. 51 二、有關(guān)說明和建議 ................................................................................................................. 51 參考資料 ......................................................................................................................................... 52 附錄一：英文資料 ................................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。營銷方案部分從賣點(diǎn)策劃和營銷計(jì)劃兩大方面進(jìn)行了闡述。在我看來，一個房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出一個樓盤之后，如果沒有一個成功的樓盤營銷策劃，就不可能有一個良好的銷售業(yè)績，那么這個樓盤的開發(fā)可以說是失敗的。從商品房供求關(guān)系的整體走勢來看，沈陽市房地產(chǎn)市場顯示出了“柳暗花明”的跡象。從長期趨勢預(yù)測，沈陽房地產(chǎn)市場完成了近三年的調(diào)整任務(wù)后，進(jìn)入最佳發(fā)展期。近一階段房地產(chǎn)的價格不但不會往下走，而且肯定會持續(xù)增長，這個結(jié)果不是大家所不愿意看到的，也不是政府愿意看到的，更不是消費(fèi)者愿意看到的。近幾年，沈陽市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快。今年，沈陽市政府?dāng)M于先期啟動建設(shè)面向中低收入家庭銷售的低價房 40 萬平方米，并將繼續(xù)建設(shè)適當(dāng)數(shù)量的廉租房。許多的國內(nèi)外房地產(chǎn)商們已經(jīng)開始在沈陽的渾南大地上投資開發(fā)或準(zhǔn)備投資開 發(fā)。 渾南新區(qū)的開發(fā)發(fā)展必然會帶動一大批行業(yè)的飛速發(fā)展，渾南的房地產(chǎn)也同樣也會隨之快速發(fā)展，而且沈陽出臺了一系列的政策來保護(hù)在渾南投資開發(fā)的投資商。 沈陽市渾河被人們稱為北方浦東，這足可以表明渾南新區(qū)在人們心目中的地位及對此的關(guān)注程度。同時渾南國際會展中心帶動了整個渾南新區(qū)各項(xiàng) 配套設(shè)施得到完善，生活設(shè)施進(jìn)一步齊全。 （ 3）有近六成的欲購房者選擇將購買多層住宅，另有一部分選擇高層住宅。而且最好有好的景觀 ,至于朝向，最好是南 北對流和朝南；而小區(qū)建筑風(fēng)格，大部分的市民表示不太在意，只要小區(qū)樓房的外形好看就行；對于居所的功能應(yīng)以實(shí)用為主，對每家每戶都能使用；同時，市民門都表示，小區(qū)內(nèi)或附近，都必須有足夠的配套設(shè)施，例如小學(xué)、醫(yī)院、菜市場等，最重要的是能方便人們的生活；最后要說明的是，大多數(shù)居民選擇多層住宅，因?yàn)槠淙蘸笠坏奈飿I(yè)管理費(fèi)相對少一點(diǎn)。因此，人們明確表示，小區(qū)的清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)等工作，物業(yè)管理工作一定要做好，對于一些家政服務(wù)，最好要具備，怎么收費(fèi)在另行約定，而對 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 12 于小區(qū)活動的開展，作為小區(qū)大管家的物業(yè)管理公司，則應(yīng)責(zé)無旁貸地承擔(dān)這一工作，豐富住戶的生活。該項(xiàng)目建筑面積為 202100 平方米。該樓盤房型面積在 102— 225 之間， 2860 元 /平方米起價。東方園基本相同，這里不在詳細(xì)闡述。 3. 左岸慧晶 （ 1）樓盤基本情況：該樓盤由遼寧弘浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地址位于沈陽市渾南新區(qū)南提中路 9 號，即富民橋東 800 米。 4. 塞納家園 （ 1）樓盤基本情況：該樓盤由沈陽房實(shí)房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地址位于沈陽市長青南街 15 號。該 樓盤有多種戶型可供選擇，面積在 65— 150 之間，售價從 2580 元 /平方米起。 （四）結(jié)論 渾南新區(qū)注定會被關(guān)注，渾南的開發(fā)發(fā)展，渾河的重點(diǎn)治理，外灘公園的建設(shè)無疑是最佳賣點(diǎn)；而身處渾南開發(fā)區(qū)，且距離市區(qū)咫尺之遙的“在水一方”同樣會受到各方的關(guān)注，甚至成為樓盤之中的焦點(diǎn)。 （ 3）北方景觀 在該方向上，因項(xiàng)目緊鄰渾河及外灘公園，不僅環(huán)境優(yōu)美，而且河水也隨著沈陽市政府治理力度的加大幾乎沒有什么污染。而且設(shè)計(jì)者還通過環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)更是弱化了東、南兩個方向上景觀所造成的不利影響。規(guī)劃中的沈陽地鐵四號線正好經(jīng)過此處，橋北同樣有很多的公交線路，如 22 250、 260、 259 等。 （ 8）銀行、郵局、酒店：中國建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、中國郵政局東陵分局。在渾南新區(qū)，如此大的地塊進(jìn)行小區(qū)的開發(fā)，無疑能形成規(guī)模效應(yīng)，它不僅降低了項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用，還有利于項(xiàng)目形成自我的獨(dú)立環(huán)境，配以完善的生活配套設(shè)施，美麗的景觀，優(yōu)雅的綠化環(huán)境，能營造了小區(qū)的生活氛圍，必然增強(qiáng)了本樓盤的市場競爭力。 左岸慧晶、 5. 通過全新的“概念”和良好的環(huán)境設(shè)計(jì) 和泰東方園、 更加強(qiáng)化了景觀優(yōu)勢，無環(huán)境污染，空氣質(zhì) 假日當(dāng)人們坐車從長青橋上看，本樓盤總讓人感覺地勢非常低。所以他們在小區(qū)的配套方面也是與本樓盤無法比擬的。 三、結(jié)論 從項(xiàng)目地塊的性質(zhì)來看，“在水一方”所處地塊是比較理想的居住地 .根據(jù) SWOT 理 論分析，該地塊在自然景觀、市政配套、交通設(shè)施及區(qū)位位置等方面有一定的優(yōu)勢。因此，本樓盤設(shè)計(jì)的一些小單位的戶型也是正確