【正文】 共 52 頁 18 “在水一方” SWOT 分析 S（優(yōu)勢） W（劣勢） “三通” +交通便利 +完善生活配套 +臨近渾南 地勢較低 +治安 大學(xué)城 +自然景觀 O（機會） T（威脅） 4. 了解塞納家園、左岸慧晶、和泰 2. 自然景觀 本樓盤的自然景觀無疑是銷售 最大的賣點。但、隨著新區(qū)的開發(fā)，渾南人口的不斷增加，國內(nèi)外各大型連鎖企業(yè)均將目光投向了沈陽渾南新區(qū)這片熱土。沈陽建筑大學(xué)內(nèi)有中國工商銀行和郵政局。 （ 4）中學(xué)：五十一中學(xué)、萬科中學(xué)、龍石中學(xué)。隨著沈陽渾南新區(qū)開發(fā)力度的加大，這里將有更多的公交線路經(jīng)過。 （四） 樓盤周圍交通條件 “在水一方”西面為沈陽市城市主干道之一的長青街，是周圍最重要的混合型道路，車流量較大。 （三） 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況 1. 環(huán)境衛(wèi)生情況 “在水一方”項目處在渾南開發(fā)區(qū)的渾河邊上，隨著沈陽市政府對渾河治理力度的加大，這里的污染問題已經(jīng)得到了根治。 2. 景觀綜述 從“在水一方”周圍的景觀及視野開闊程度看，北、西兩個方向的景觀都非常理想， “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 16 有綠化，有河水；東、南兩個方向的景觀不太理想。而外灘公園 230000 平方米的面積甚至超過了本項目園區(qū)面積。渾南大學(xué)城就在本項目的南部?！霸谒环健毖販喓觾砂?1000 米濱水長廊東西 舒展，高低起伏，錯落有致建筑的外觀與清新雅致景觀環(huán)境實現(xiàn)了“動感三級綠化”， 渾南大學(xué)城的人文環(huán)境則為周邊環(huán)境增色不少；各項完善的生活配套設(shè)施，造就了一個良好的居住環(huán)境。 總結(jié)：在分析比較了四個比較具有代表性的樓盤后，我們可以從中發(fā)現(xiàn)“在水一方”在幾個方面比較具有優(yōu)勢的，第一是本樓盤周圍的自然景觀，除了“ 左岸慧晶”之外，別的樓盤毫無優(yōu)勢可言。 （ 3）比較分析：可以說，“塞納家園”是“在水一方”銷售的最大競爭對手。塞納家園特聘請了華新環(huán)境藝術(shù)工程有限公司擔(dān)綱景觀設(shè)計，秉承法蘭西優(yōu)雅、精致、浪 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 14 漫的生活品位。改樓盤在“在水一方”南 500 米處。該樓盤戶型面積在 103— 169 平方米之間， 2960元 /平方米起價。該項目由小高層和高層組成，地處渾南新城的中心位置，南臨建設(shè)中的渾南區(qū)政府公務(wù)員住宅樓及人民銀行員工高檔住宅小區(qū)，但這里現(xiàn)今的交通不太便捷，只有 291 路公交車到達此地。東方園”基本相同，而規(guī)模更小，其 售價比本樓盤貴一些。 （ 2）樓盤特色及市場定位：該樓盤雖然規(guī)模很小，但綠化率卻達到 50%，同時開發(fā)商還在戶型上大做文章，精心打造了多種不同風(fēng)格的戶型，使住戶在各種不同風(fēng)格的戶型內(nèi)可以演繹不同的自由生活。該樓盤處在萬科花園新城與“和泰 （ 3）比較分析：該樓盤規(guī)模不及本樓盤“在水一方”，周圍的景觀很不理想，四周均為建筑和馬路，南面雖然有渾河，中間卻被高架路擋住。東方園”被稱為沈陽首家超大規(guī)?！靶聳|方主義”園林住宅。項目周圍有 22 22 27 260、 250、265 等公交線路，可直達五愛市場、中街、太原街及北站等全市各地，交通便捷。至于他們來自什么地方、從事哪個行業(yè)我們不加限制，具體的細分在下面的章節(jié)中詳細說明。 通過對市場的調(diào)查分析，我們可以看出沈陽市民中的買房者越來越理性，要求越來越高。所以，人們都希望，物業(yè)管理公司收了住戶的錢，就應(yīng)該提供好的服務(wù)，不能事先承諾有什么完善的物業(yè)管理，等住戶們都住了下來，卻又說住戶交的費用不能維持日常的運作，以次為理由不提供曾承諾的服務(wù)。 （ 2）銷售方面：大部分人 會 選擇 15— 20 年的樓價七成以下銀行按揭，對于首期款，能接受的程度大約是 5— 10 萬元，而月供款額在 1000 元左右；至于獲取樓盤信息的渠道，絕大多數(shù)的市民表示一般通過 報紙、電臺廣告和電視廣告獲得信息。另外有一部分的人看準了渾南發(fā)展的機遇，看到了渾南房產(chǎn)的升值空間，表示會在渾南購買較多的房產(chǎn)等待升值時在賣出。這說明市面上選擇多層住宅的還是占絕大多數(shù)，究其原因主要還是經(jīng)濟上的。從中我們可 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 11 以看出，現(xiàn)今沈陽的住宅需求還是比較大的，多數(shù)居民希望能改善他們的居住生活。 正因為此地段的發(fā)展有著多方面的利好因素，促使許多國內(nèi)外知名大中型企業(yè)投資商加入，將回令渾南新區(qū)及渾河北岸的樓盤競爭日益激烈。 教育、文化是永不過時的宣傳王牌。而這幾年渾南新區(qū)的開發(fā)也確實初見端倪。本樓盤南部為沈陽市渾南大學(xué)城，有沈陽建筑大學(xué)、沈陽音樂學(xué)院、沈陽工業(yè)學(xué)院等高等學(xué)府。從渾南發(fā)展的良好勢頭我們可以看出渾南的房地產(chǎn)具有巨大的升值空間。在總體設(shè)計上，渾河兩岸將成為“一水三城，東西綠廊”結(jié)構(gòu)的生態(tài)走廊、經(jīng)濟走廊。同時，渾河作為沈陽未來的內(nèi)河，也開始了全面的開發(fā)治理。 （二）渾南新區(qū)市場分析 隨著沈陽 渾南新區(qū)全面開發(fā)建設(shè)啟動以來，經(jīng)濟運行始終保持良好速度，國內(nèi)生產(chǎn)總值、技工貿(mào)總收入、固定資產(chǎn)投資、利用外資、出口創(chuàng)匯等主要經(jīng)濟指標(biāo)均實現(xiàn)歷史性突破，增幅高于全市平均水平。 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 9 同時將大力推動售房款轉(zhuǎn)化為住房補貼資金，推動加快住房貨幣化補貼步伐。在國際會展中心舉行的第七屆房地產(chǎn)交易會上各種高低檔的商品住宅繼 2021 年依然唱著主角。這些都會導(dǎo)致房價上升。 第二，房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢。 第一，近期出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策，以及目前的市場供需狀況這些綜合性的擠壓力量，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲。開發(fā)投資幅度會明顯加大。依據(jù)對沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律、人均ＧＤＰ和恩格爾系數(shù)變化、居民住房消費需求和城市化進程的綜合分析，沈陽房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展期，將會有近２０年的快速發(fā)展階段，屆時人均住房建筑面積將達到或 超過３５平方米。與此同時，沈陽市房屋租賃市場通過清理整頓也取得了長足發(fā)展，年內(nèi)辦理住宅房屋租賃登記 25000 多戶，比上年增長 11％；非居住房屋租賃登記面積 達到 萬平方米，租金總額為 億元，分別比上年增長 ％和 21％ . 而 2021 年截止 4 月底各項指標(biāo)依然與 2021 年持平。 2021 年沈陽市房地產(chǎn)市場運行主要指標(biāo)增長明顯。這個政策給沈 陽經(jīng)濟的發(fā)展添加了助推劑，也給沈陽人民更加大膽的發(fā)展本地經(jīng)濟注入一支強心針。即便這個樓盤開發(fā)的再漂亮，但是沒有人買當(dāng)然可以定性為失敗。如果條件允許，還應(yīng)根據(jù)實際情況修改，從而使“在水一方”達到更高的經(jīng)濟效益。如何贏得顧客是營銷是否成功的關(guān)鍵，而營銷技術(shù)則是“如何贏得顧客”的技術(shù)，本文在銷售管理方面制定了一套對銷售人員禮儀形象及業(yè)務(wù)流程的要求，以提高其銷售技術(shù) 。項目園區(qū) 面積 20 萬平方米，總建筑面積 45 萬平方米。 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 1 目 錄 摘 要 ............................................................................................................................................. 4 Abstract ............................................................................................................................................ 5 引 言 ............................................................................................................................................. 6 第一部分 市場研究 ........................................................................................................................... 7 一、沈陽市房地產(chǎn)市場分析（宏觀） .......................................................................................... 7 （一）沈陽房地產(chǎn)市場分析 ................................................................................................. 7 （二）渾南新區(qū)市場分析 ..................................................................................................... 9 二、樓盤臨近地段房地產(chǎn)市場分析（微觀） .............................................................................. 10 （一）本樓盤區(qū)位特點 ...................................................................................................... 10 （二）本地段樓盤購買對象及購買心理分析 ....................................................................... 10 （三）對手盤分析 ............................................................................................................. 12 （四）結(jié)論 ........................................................................................................................ 14 第二部分 環(huán)境分析 ......................................................................................................................... 15 一、“在水一方”樓盤周圍環(huán)境 ................................................................................................. 15 （一）樓盤綜述 ................................................................................................................. 15 （二）項目周圍景觀 .......................................................................................................... 15 （三） 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況 ...................................................................................... 16 （四） 樓盤周圍交通條件 .