【正文】 之所以本樓盤取名“在水一方”，顧名思義，是因為本樓盤所處的。 二、樓盤概念的導(dǎo)入 根據(jù)前面的市場細分，“在水一方”的目標(biāo)客戶是中等以上收入的家庭。 1. 樓盤一期市場細分 ◇ 從地理上細分：沈陽市渾南新區(qū)、東陵區(qū)一帶的居民； ◇ 從購買人群上細分：沈陽市郊居民； ◇ 從年齡上細分：以 25— 55 歲的人群為主； ◇ 從工作環(huán)境上細分：以在沈陽市內(nèi)工作的一般收入的家庭、個體經(jīng)營者以及在沈陽務(wù)工的市郊居民； ◇ 從經(jīng)濟狀況細分：家庭月總收入在 2500 元以上的家庭為主； ◇ 從購房心理細分：以二次置業(yè)和自主購買為主。但我們的主力戶型主要集中在兩房兩廳和三房兩廳，面積在 70— 120 平方米左右，因為相對市區(qū)，渾南新區(qū)的樓盤比較便宜，花同樣的錢在市區(qū)買一套小戶型的房子在渾南可以買更大的戶型，所以現(xiàn)在在類似本地段的一些地段，以上兩種戶型的需求最大。根據(jù)前面的市場調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)在整個沈陽市，小戶型的房 子比較好賣，原因是這里的交通方便，外來人口較多，而且靠近渾南大學(xué)城，買了這些房子，既可以自住，也可以出租。本樓盤引入現(xiàn)代化、智能化的設(shè)計，把它建設(shè)成為以“綠色 — 生態(tài) — 健康”為主題的綠色生態(tài)家園，并配合臨水的優(yōu)勢，迎合沈陽建設(shè)森林城市的設(shè)想。 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 21 第三部分 市場定位 一、樓盤市場細分 隨著城市化進程的不斷加快，人們對煩囂的城市生活已經(jīng)有點厭煩，人們越來越需要回歸自然，對清新的空 氣和優(yōu)雅的生活環(huán)境越來越向往，對于一些較高收入的白領(lǐng)階層，他們往往把目光投向一些郊外的樓盤。另外，因為本地塊附近的樓盤定位都是中檔以上的樓盤，因此，本樓盤所設(shè)計的樓盤擋位有符合這條思路，在與其它樓盤的競爭中不會處于下風(fēng)，當(dāng)然本樓盤并沒有被周圍的樓盤的定位 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 20 限定了自己的思路，因為本小區(qū)地塊所占面積較大，我們在營造良好的居住環(huán) 境上下了更大的工夫，特別是本樓盤臨水的優(yōu)勢，同時還聘請了澳大利亞凱斯芬設(shè)計公司和美國泛亞易道景觀設(shè)計公司對本小區(qū)進行設(shè)計多方合力大造了“在水一方”，必將使其成為濱河建筑的經(jīng)典之作。最后一個就是 地勢問題，“在水一方”樓盤所處的地點的地勢比較低，當(dāng)然通過科學(xué)的方法解決了這些問題以后，這反而會成為本樓盤的幾大賣點。東方園”、“假日同時盡量美化小區(qū)的環(huán)境，充分融入到外灘水景公園的環(huán)境里，使起更貼近自然，更適合人居住，通過“全新”的概念，找準(zhǔn)入市的時機，全面推向市場，占領(lǐng)市場。同時較大的面積對于小區(qū)的整體規(guī)劃提供了有利的條件。蘭亭等樓盤，相對半樓盤項目而言，都是較小的。像塞納家園、左岸慧晶、和泰 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 19 2. 治安 由于本樓盤地處正在開發(fā)中的渾南新區(qū)，這一帶外來務(wù)工人員特別多，所以這里的治安形勢比較嚴(yán)峻。許多的市民擔(dān)心當(dāng)渾河到了汛期的時候大水是會淹沒到本樓盤。 （二）劣勢分析 1. 地勢 “在水一方”地處長青橋南首，渾河南岸邊，與渾河僅僅隔著建設(shè)中的渾河外灘公園。附近的配套設(shè)施應(yīng)有盡有，銀行、學(xué)校、商店等等，一應(yīng)俱全。東方、假日蘭亭等 量優(yōu)秀 面的優(yōu)勢，將成為本樓盤的一大賣點。蘭亭等樓盤的情況，在風(fēng)格上避開 塞納家園、 對手。綜上所述，“在水一方”在交通條件方 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 18 “在水一方” SWOT 分析 S（優(yōu)勢） W（劣勢） “三通” +交通便利 +完善生活配套 +臨近渾南 地勢較低 +治安 大學(xué)城 +自然景觀 O（機會） T（威脅） 4. 了解塞納家園、左岸慧晶、和泰 3. 交通條件 本樓盤位于沈陽市城市主干道之一的長青街旁，在沈陽最具特色的大橋 —— 長青橋腳下，有 22 27 432城鄉(xiāng)中巴等公交線路，橋北還有 22 250、 260、 259 等公交線路。 2. 自然景觀 本樓盤的自然景觀無疑是銷售 最大的賣點。 二、樓盤地塊的優(yōu)劣分析 （一）優(yōu)勢分析 1. 用地規(guī)模 本項目用地面積達 202100 平方米。但、隨著新區(qū)的開發(fā)，渾南人口的不斷增加，國內(nèi)外各大型連鎖企業(yè)均將目光投向了沈陽渾南新區(qū)這片熱土。 （ 8）其他：東北最大圖書市場之一 —— 新華購書中心，還有許多的藥店、服裝店、鞋店等種類繁多的店鋪。沈陽建筑大學(xué)內(nèi)有中國工商銀行和郵政局。 （ 7）醫(yī)院：渾南新區(qū)醫(yī)院、東陵區(qū)中心醫(yī)院、血磁醫(yī)院等。 （ 4）中學(xué)：五十一中學(xué)、萬科中學(xué)、龍石中學(xué)。 （ 2）商店、購物中心：普爾斯馬特超市、東北裝飾批發(fā)市場、南塔商業(yè)圈。隨著沈陽渾南新區(qū)開發(fā)力度的加大，這里將有更多的公交線路經(jīng)過。樓盤附近有多個公交車站，有 22 27 29 432 434城鄉(xiāng)中巴等公交線路。 （四） 樓盤周圍交通條件 “在水一方”西面為沈陽市城市主干道之一的長青街，是周圍最重要的混合型道路，車流量較大。 2. 社會治安狀況 本樓盤所位于的渾南新區(qū)隨著開發(fā)力度的不斷 加大，外來人員不斷增加，這也造成了本地區(qū)治安情況的復(fù)雜。 （三） 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況 1. 環(huán)境衛(wèi)生情況 “在水一方”項目處在渾南開發(fā)區(qū)的渾河邊上，隨著沈陽市政府對渾河治理力度的加大，這里的污染問題已經(jīng)得到了根治。雖然該地塊面積較大，但由于東西邊較長，無論哪個建筑都能感受到外 灘公園及渾河的優(yōu)美環(huán)境。 2. 景觀綜述 從“在水一方”周圍的景觀及視野開闊程度看，北、西兩個方向的景觀都非常理想， “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 16 有綠化，有河水；東、南兩個方向的景觀不太理想。 （ 4）南方景觀 在該方向上，近處有沈陽房實房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤“塞納家園”，還有正在修建中的 120 米寬的沈陽渾南大道，不遠處即為沈陽渾南大學(xué)城，有沈陽建筑大學(xué)、沈陽音樂學(xué)院、沈陽工業(yè)學(xué)院等高等學(xué)府。而外灘公園 230000 平方米的面積甚至超過了本項目園區(qū)面積。 （ 2）西面景觀 在該方向上，因為靠近長青南街而馬路對面則為規(guī)劃中的渾南外灘公園的一部分，再遠一點則是由沈陽慧緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的樓盤“慧緣馨村”，而此樓盤的特點與本項目較為相似。渾南大學(xué)城就在本項目的南部。該樓盤北面為渾河及渾河外灘公園，西面為沈陽城市主干道之一的長青街?！霸谒环健毖販喓觾砂?1000 米濱水長廊東西 舒展，高低起伏，錯落有致建筑的外觀與清新雅致景觀環(huán)境實現(xiàn)了“動感三級綠化”， 渾南大學(xué)城的人文環(huán)境則為周邊環(huán)境增色不少；各項完善的生活配套設(shè)施，造就了一個良好的居住環(huán)境。在別的諸如生活配套設(shè)施、交通狀況等基本相似的情況下，前兩個因素也就成了左右市場競爭力的因素，而本樓盤在這兩個方面具有一定的優(yōu)勢，所以“在水一方”的銷售前景是光明的。 總結(jié)：在分析比較了四個比較具有代表性的樓盤后，我們可以從中發(fā)現(xiàn)“在水一方”在幾個方面比較具有優(yōu)勢的，第一是本樓盤周圍的自然景觀，除了“ 左岸慧晶”之外，別的樓盤毫無優(yōu)勢可言。但從自然景觀方面比較，本樓盤占有一定的優(yōu)勢，我們只要在環(huán)境及自然景觀上狠下功夫來弱化地勢上的劣勢。 （ 3）比較分析：可以說，“塞納家園”是“在水一方”銷售的最大競爭對手。在 2021 年獲中國住宅創(chuàng)新獎。塞納家園特聘請了華新環(huán)境藝術(shù)工程有限公司擔(dān)綱景觀設(shè)計，秉承法蘭西優(yōu)雅、精致、浪 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 14 漫的生活品位。周圍生活配套設(shè)施與本樓盤基本相似，但更靠近大學(xué)城。改樓盤在“在水一方”南 500 米處。由于該樓盤主要由小高層和高層組成，售價也較高，所以該樓盤并不會給本樓盤造成 很大的威脅。該樓盤戶型面積在 103— 169 平方米之間， 2960元 /平方米起價。 （ 2）樓盤 特色及市場定位：該樓盤秉承“以生態(tài)、生活及住宅品質(zhì)設(shè)計大融合”的設(shè)計宗旨，以現(xiàn)代風(fēng)尚主體景觀規(guī)劃，打造出 170000 平方米純板式小高層幾高層住宅，先后榮獲“最佳親水住宅獎”、“最佳園區(qū)規(guī)劃獎”、“最佳戶型設(shè)計獎”等等獎項。該項目由小高層和高層組成，地處渾南新城的中心位置，南臨建設(shè)中的渾南區(qū)政府公務(wù)員住宅樓及人民銀行員工高檔住宅小區(qū)，但這里現(xiàn)今的交通不太便捷，只有 291 路公交車到達此地。規(guī)模小當(dāng)然也有其優(yōu)點，小區(qū)的治安管理及 50%的綠化率成為其一大賣點。東方園”基本相同，而規(guī)模更小，其 售價比本樓盤貴一些。該樓盤戶型面積在 66— 167 平方米之間，起售價為 2820 元 /平方米。 （ 2）樓盤特色及市場定位：該樓盤雖然規(guī)模很小，但綠化率卻達到 50%，同時開發(fā)商還在戶型上大做文章，精心打造了多種不同風(fēng)格的戶型，使住戶在各種不同風(fēng)格的戶型內(nèi)可以演繹不同的自由生活。該樓盤周邊的生活配套設(shè)施與和泰該樓盤處在萬科花園新城與“和泰 2. 假日 （ 3）比較分析：該樓盤規(guī)模不及本樓盤“在水一方”，周圍的景觀很不理想，四周均為建筑和馬路，南面雖然有渾河，中間卻被高架路擋住。園內(nèi)以“兩谷兩園一廣場”為主線將園林區(qū)內(nèi)所有運動、休閑功 能景觀貫穿起來，使園區(qū)充滿生態(tài)氣息、使園區(qū)內(nèi)更顯生機盎然。東方園”被稱為沈陽首家超大規(guī)?！靶聳|方主義”園林住宅。區(qū)內(nèi)還設(shè)有廣場、運動場、休閑愿等休閑娛樂運動場所。項目周圍有 22 22 27 260、 250、265 等公交線路，可直達五愛市場、中街、太原街及北站等全市各地，交通便捷。東方園 （ 1）樓盤基本情況：該樓盤由沈陽市和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于沈陽市長青街 149 號。至于他們來自什么地方、從事哪個行業(yè)我們不加限制，具體的細分在下面的章節(jié)中詳細說明。 另外，通過市場的調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)想要購買樓房的市民年齡主要 集中在 25— 55 歲之間，他們的均有一定收入。 通過對市場的調(diào)查分析，我們可以看出沈陽市民中的買房者越來越理性，要求越來越高。當(dāng)然，對于消費者來說，都希望能得到價廉物美的東西，對于物業(yè)管理公司提供的服務(wù) 也一樣。所以，人們都希望，物業(yè)管理公司收了住戶的錢，就應(yīng)該提供好的服務(wù)，不能事先承諾有什么完善的物業(yè)管理，等住戶們都住了下來，卻又說住戶交的費用不能維持日常的運作，以次為理由不提供曾承諾的服務(wù)?，F(xiàn)在在沈陽，沒有多少個物業(yè)管理公司做得好，不是承諾不能兌現(xiàn)。 （ 2）銷售方面：大部分人 會 選擇 15— 20 年的樓價七成以下銀行按揭，對于首期款，能接受的程度大約是 5— 10 萬元，而月供款額在 1000 元左右；至于獲取樓盤信息的渠道，絕大多數(shù)的市民表示一般通過 報紙、電臺廣告和電視廣告獲得信息。 2. 調(diào)查分析結(jié)論 （ 1）規(guī)劃設(shè)計方面：大部分市民表示，小區(qū)的環(huán)境好壞十分重要，購買房子所在的小區(qū)一定要有較高的綠化率。另外有一部分的人看準(zhǔn)了渾南發(fā)展的機遇，看到了渾南房產(chǎn)的升值空間，表示會在渾南購買較多的房產(chǎn)等待升值時在賣出。這一結(jié)果表明，人們喜歡 房子的裝修按自己的意愿來進行。這說明市面上選擇多層住宅的還是占絕大多數(shù)，究其原因主要還是經(jīng)濟上