【正文】 隨著城市的發(fā)展，人民越來越注重自身的生活質(zhì)量，所以人們都需要一個(gè)良好的居住環(huán)境。同時(shí)，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這一帶的人氣越來越旺，但附近缺乏一些超市和酒樓，所以，本樓盤的網(wǎng)點(diǎn)部分可以出售用于開超市和酒樓，不僅可以彌補(bǔ) 這種空缺，同時(shí)，也為自己小區(qū)的住戶提供了一個(gè)理想的消費(fèi)場所。所以本樓盤的目標(biāo)客戶就是鎖定在沈陽市區(qū)的白領(lǐng)階層和渾南地區(qū)及沈陽市郊的市民。而且，由于本樓盤相對于其它樓盤的售價(jià)較低，所以相信“在水一方”在渾南地區(qū)有望形成“領(lǐng)頭羊”地位。蘭亭”、“渾南生態(tài)園”等在市場上賣得都不錯(cuò)，因?yàn)榫嚯x“在水一方”不遠(yuǎn)，所以它們對本樓盤有一定的威脅性；二是本樓盤地段周圍的一些樓盤如“塞納家園”、“左岸慧晶”、慧緣馨村等，這些樓盤在市場上的口碑也都不錯(cuò)，所以，這些樓盤會給“在水一方”造更大的威脅；三是治安問題，這一帶外來務(wù)工人員特別多，治安形勢比較嚴(yán)峻，當(dāng)然隨著渾南開發(fā)力度的加大，政府一定會加大對這一帶的監(jiān)管力度。 因此，我們只要堅(jiān)持走高質(zhì)量樓盤的路線，充分發(fā)揮本樓盤周圍自然景觀的優(yōu)勢，通過科學(xué)的研究設(shè)計(jì)來解決地勢低的劣勢。東方園、假日這也成為許多欲購買本樓盤房產(chǎn)的市民或外地來沈置業(yè)者或投資者的擔(dān)心之處，對此顯得猶豫不決。 這樣不僅能減少小區(qū)配套設(shè)施的投入，而且對于日后小區(qū)的宣傳將起到非常大的作用。 4. 周圍配套設(shè)施 “在水一方”項(xiàng)目所處地段，將來是大型的居住區(qū)，近旁有塞納家園、左岸慧晶、渾南生態(tài)園等，橋北有萬科花園新城、和泰東方、 直接對手： 園假日地處渾河南岸的“在水一方”北面緊靠渾河及規(guī)劃中的渾河外灘公園，而 230000 平方米的公園面積更是比面積 202100 平方米的項(xiàng)目園區(qū)面積還大，優(yōu)美的環(huán)境是最能吸引購買者的。在不久的將來，相信肯定有大型的購物中心建起。有多家中小型酒店。 （ 5）大學(xué)：沈陽建筑大學(xué)、沈陽音樂學(xué)院、沈陽工業(yè)學(xué)院、沈陽工運(yùn)學(xué)院、沈陽電 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 17 大 （ 6）體育娛樂設(shè)施：沈陽建筑大學(xué)、沈陽音樂學(xué)院內(nèi)有運(yùn)動(dòng)場地，樓盤附近黃泥坎村有教多的網(wǎng)吧、桌球室、健身 中心等。 （五） 配套設(shè)施 （ 1）菜市場：黃泥坎農(nóng)貿(mào)市場，長青農(nóng)貿(mào)市場。距南面 1000 米處有即將修建完的 120 米寬的渾南大道。項(xiàng)目西面的長青街為沈陽的主干道之一，車流量非常的大，汽車產(chǎn)生的廢氣和噪音對小區(qū)造成了一定影響，但本項(xiàng)目與馬路中間還有一片 40米寬的綠化隔離帶，可以大大減少廢氣和噪音對本樓盤產(chǎn)生的不利影響。但總體來說，項(xiàng)目周圍景觀還是該樓盤銷售的一大賣點(diǎn)。優(yōu)美的環(huán)境幾風(fēng)景對樓盤的銷售起到了極大的促進(jìn)作 用。 （二）項(xiàng)目周圍景觀 1. 自然景觀 （ 1）東方景觀 在該方向上，對于近景和遠(yuǎn)景都不能算是太好，兩面均為老居民區(qū)。 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 15 第二部分 環(huán)境分析 一、“在水一方”樓盤周圍環(huán)境 （一）樓盤綜述 項(xiàng)目面積： 202100 平方米，總建筑面積： 450000 平方米，園區(qū)總規(guī)劃戶數(shù) 3860 戶，綠化率 %。第二就是價(jià)格上的優(yōu)勢，在其它四個(gè)樓盤的比較中，本樓盤的平均售價(jià)是最低的。無論是地理位置還是交通情況都基本相同。園內(nèi) 860 平方米的水系景觀南北貫穿整個(gè)園區(qū)。該項(xiàng)目占地總面積 120210 平方米，總建筑面積 220210 平方米。 （ 3）比較分析：周邊的生活配套設(shè)施與本樓盤相似，但該區(qū)的交通相對不便，出行無太多公交線路可供選擇。由于地理位置靠近本樓盤，所以周圍生活配套設(shè)施與本樓盤可以共用，但該處距離更遠(yuǎn)。相比其他的樓盤它周圍的自然景觀顯得更差。園內(nèi)最具特色的是一道罕見的美麗林蔭貫穿整個(gè)小區(qū)。東方園” 之間，小區(qū)占地 64600 平方米，總建筑面積 96500 平方米，綠化率 50%。但小區(qū)內(nèi)綠化不錯(cuò)，附近生活配套設(shè)施完善，能吸引較多的顧客，其現(xiàn)今的銷售情況還算不錯(cuò)，市場反映較為熱烈。該樓盤以中國式園林為核心，吸取韓式園林、日式園林、新加坡園林等精華。周 邊設(shè)施齊全，南塔商圈、普爾斯馬特超市、長青農(nóng)貿(mào)市場、新華購書中心、東北裝飾批發(fā)市場；育鵬幼兒園、長青小學(xué)、東陵實(shí)驗(yàn)小學(xué)、五十一中學(xué)、龍石中學(xué)、萬科中學(xué)、廣全中學(xué)、青年干部學(xué)院、黃金學(xué)院；天壇中醫(yī)院、東陵區(qū)中心醫(yī)院、市結(jié)石病醫(yī)院、血磁醫(yī)院等分布四周。 （三）對手盤分析 1. 和泰他們已經(jīng)認(rèn)識到，現(xiàn)在的沈陽房地產(chǎn)市場已經(jīng)從賣方市場進(jìn)入買方市場，只要手中有錢就不怕買不到好房子，所以他們在選擇樓房的時(shí)候更為謹(jǐn)慎。所以人們都表示，一定要加強(qiáng)監(jiān)督，保護(hù)消費(fèi)者的利益。 （ 3）物業(yè)管理方面：對于物業(yè)管理這一塊，市民對其有一定的想法。這對本項(xiàng)目是一大利因素。 （ 4）多數(shù)市民表示購買住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)是一般的毛 坯 房，再者是發(fā)展商提供多種裝修供買家選擇。 （ 2）大多數(shù)欲購買住房的沈陽市民表示會購買二房二廳或三房二廳的住房，面積在70— 99 平方米。時(shí)下渾南新區(qū)及渾河北岸的樓盤多為大盤，開發(fā)時(shí)間都較長。渾南大學(xué)城坐落于此，沈陽市渾南大學(xué)城，有沈陽建筑大學(xué)、沈陽音樂學(xué)院、沈陽工業(yè)學(xué)院等一批高等學(xué)府及一些中小學(xué)使這里有著濃郁的文化氣息，陶冶了居民的情操?！霸谒环健?正好處于渾河岸邊，與市區(qū)隔水相望。由于渾河和渾河外灘公園的存在，這里的環(huán)境非常優(yōu)美，隨著沈陽市政府治理渾河的力度加大，這里的污染很低，而且越來越好。 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 10 二、樓盤臨近地段房地產(chǎn)市場分析（微觀） （一）本樓盤區(qū)位特點(diǎn) 本樓盤位于沈陽市渾南新區(qū)長青橋南首，西面緊貼長青南街，北面為面積將近 230000平方米的渾河外灘公園。渾河兩岸開發(fā)完畢后，以渾河為中心的文化城，將拉近城市與渾河的濱水形 象魅力；以三好街為依托的科技城建成具有扇形開放式空間景觀特點(diǎn)，擁有較長的自然灘地。從 2021 年起，沈陽拉開了渾河綜合治理的序幕，經(jīng)過一年多的努力，長青橋至渾河橋十公里河段河水惡臭得到了根治，兩岸的生態(tài)得到了恢復(fù)。去年，新區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 ％，增速高于全市 個(gè)百分點(diǎn)，占全市的 比重由 2021 年的 ％提高到 ％；固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 倍，占全市的比重由 2021 年的 ％提高到 ％；實(shí)際利用外資 億美元，同比增長 ％，占全市的比重由 2021 年的 ％提高到 17％；出口完成 5 億美元，同比增長 49％，占全市的比重由 2021 年的 ％提高到 ％，實(shí)現(xiàn)了起步年的開門紅，渾南新區(qū)已成為沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長極。并將進(jìn)一步整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范商品房銷售和中介服務(wù)方面的違規(guī)行為等。商業(yè)地 產(chǎn)在 2021 年才剛剛露出了一個(gè)尖尖角，盡管各個(gè)媒體為了搶商業(yè)地產(chǎn)的廣告市場份額，在 2021 年年末紛紛推出了形式各樣的活動(dòng)來吸引商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們，但所有這些都只是一個(gè)開始。 第三， 2021 年下半年以來建筑材料如鋼材、混凝土等價(jià)格大幅上漲，如果這種情況持續(xù)，那么因建筑成本提高，房價(jià)也會上漲。首先，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，勢必增加房地產(chǎn)市場需求；其次，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。雖然國務(wù)院 于 2021 年 9 月發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（ 18 號文）的目的之一，就是為了推動(dòng)房地產(chǎn)的消費(fèi)，把房地產(chǎn)的 價(jià)格盡量壓下來，但是截至 2021 年房地產(chǎn)的價(jià)格還在持續(xù)上漲。由于外地和境外開發(fā)商大批進(jìn)入，以及渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)和棋盤山風(fēng)景區(qū)的開發(fā)、ＣＢＤ的打造和沈陽市政府提出的 金廊工程 啟動(dòng)進(jìn)程的加快，加之沈陽房地產(chǎn)市場近年來的利好刺激 ，開發(fā)商會加大投資力度，明年有望較大幅度增加，超額完成市政府制定的計(jì)劃。從中長期發(fā)展趨勢看，今后五年，將是沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展史上最快的時(shí)期。截至2021 年 4 月末，房地產(chǎn)時(shí)常各項(xiàng)指標(biāo)依然與 2021 年持平。截至 2021 年 11 月末的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額已達(dá) 148 億元，同比增長 32％；商品房銷售合同備案面積達(dá) 萬平方米，同比增長 30％；存量房轉(zhuǎn)讓成交面積達(dá) 萬平方米，同比增長 38％；個(gè)人購買住房抵押款達(dá) 億元，同比增長 ％，房地產(chǎn)市場對沈陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了突出的拉動(dòng)作用。沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。所以，在今天，一個(gè)成功的樓盤必須要有一個(gè)成功的營銷策劃。 關(guān)鍵詞：市場研究 市場定位 價(jià)格策略 營銷策略 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 5 Abstract The Zai Shui Yi Fang locates at the south of Changqing street in the Hunnan of Shenyang, it developments of Rongtian Real Estate Development Limited Company of Shenyang. The item of area is 200,000 square meter and the total of building area is 450,000 square meter. I have researched the real estate market of Shenyang with macroscopic environment and tiny view environment. With the environment analysis of item and marketing positioning, the text relates the pricing strategy, the marketing strategy, the sale manages and the real property management. And make a marketing of Zai ShuI Yi Fang with the whole plans. To analyze to the research of the surroundings real estate, the text have established the various of price strategy by bination all of prices method The part of marketing strategy relates the sell to order and the marketing of plan. How to win the customer is a key whether successful in marketing. The Marketing technique is the technique of how to win the customer This text establish a whole set of request for personnel of sell by rite image and business process to increase their sale technique. Comparison above three parts, although the part of real estate management is slightly, that part is in the same indispensability in this text. This plans is to grasp careful with responsible at me and go forward the result of research at the current data. Owing to objective term and actual circumstances of the real estate market, this plan is not the best. If may, plan should modified according to the actual circumstance. To attain the higher and economic performance in the Zai Sh