黑龍江某商住樓營銷方案-資料下載頁
2025-05-12 07:01本頁面
【正文】 23 項目返租與自營銷售的操作方式 現(xiàn)擬定項目已經(jīng)引進(jìn)了經(jīng)營商家，開發(fā)商與商家達(dá)成的基本條件為： 一樓部分，二、三、四、五層全部出租； 租期為 10年； 基本租金按 40元 /月 .平方米 現(xiàn)項目實行返租銷售，基本操作為，經(jīng)營商家繼續(xù)經(jīng)營，開發(fā)商在銷售上帶租約出售，也就是說，客戶在購買到物業(yè)后前十年的時間沒有使用 權(quán)，但每月有穩(wěn)定的租金收入。由于物業(yè)已經(jīng)出租，所以在銷售上我們一般是宣傳“開發(fā)商返租”。我司多年的經(jīng)驗總結(jié)，開發(fā)商提供年 8%的返租是非?？茖W(xué)的，他不光開發(fā)商沒有資金壓力，同時客戶也能接受。 例：二層一個 20平方米的鋪位，單價 1 萬元／平方米，發(fā)展商提供 5 成 6 年按揭和 10年 8%的年返租，這樣客戶的投資分析如下： 鋪位總價： 20 萬 首 期： 10 萬 月 供： 1637 元 年 供： 19644 元 建議發(fā)展提供 8％的投資回報率（返租率）： 24 客戶年投資回報率： 20 8％＝ 萬元 6 年的投資回報： 6＝ 萬元 10 年的投資回報： 10＝ 16 萬元 從上可以看到，客戶前六年時間的投資回報基本與月供持平，從第六年后每年都有穩(wěn)定的投資回報，這是相當(dāng)可光的。 這樣， 10 年時間客戶相當(dāng)于只提供了 20－ 16＝ 4 萬元，就獲得了一個 20 平方米的鋪位。也相當(dāng)于客戶在 10年時間里只投入 4萬元，除了賺了 16萬的投資回報外，還賺了一個鋪位。 另外還有房地產(chǎn)物業(yè)無窮的增值潛力，這樣顯然對投資客戶是有明顯的刺激的，其操作性也是非常強(qiáng)的。 現(xiàn)從開發(fā)商的角度我們分析如下： 開發(fā)商出賣鋪位收回了 20萬資金 另外， 次資金 10 年的利息為： 20 % 10= 萬 租金收益為： 40 20 12 10= 萬 十年時間資金利潤為： += 萬 補(bǔ)償客戶返租利潤其 10 年的償還為： =、 從這一點來看，開發(fā)商基本上是沒有資金風(fēng)險的。并且，由于返租大大提高了客戶的購買信心，使物業(yè)價格得到回升，如果單價提升1000 元 /平方米，則開發(fā)商沒有任何風(fēng)險。（說明一下，商鋪物業(yè)提升 1000 元 /平方米是很容易的）。 25 自營鋪位的存在與銷售方式： 自營鋪位的存在是相當(dāng)有必要的，首先，這些鋪位全部為業(yè)主 自行經(jīng)營，開發(fā)商沒有任何壓力；再有，由于商家的引進(jìn)，大大提高了物業(yè)的價格，我們所保留的全部為街鋪物業(yè)，其價位本來價格最高，我們將其自行銷售，在價格上將會得到大大炒做，這樣，能提高整個商鋪物業(yè)的價格；同時，在客戶選擇上，我們使返租鋪位所帶來的純粹投資客戶得到了彌補(bǔ)，讓一部分真正自營型的客戶得到了市場。 其銷售方式上，我司建議將用于商業(yè)炒做，帶動全局銷售。 26 結(jié)論： 商鋪物業(yè)的利潤是非常大的，建議開發(fā)商認(rèn)真斟酌，在引進(jìn)商家經(jīng)營的基礎(chǔ)上實行自營返租。 論證“人氣旺，則財氣旺”概念！ “人氣旺，則財氣旺” 是來形容未來商業(yè)的運作經(jīng)營，“人氣”講的是購買力的人，“財氣”指的是商業(yè)的利益，意思是說，市場上只要購買力以人多、旺，其商業(yè)的利潤就大。也就由于這樣，這一概念成為了諸多的商業(yè)投資者的經(jīng)營理念，其實，反過來說，此概念也是商業(yè)運作的決定性因素，我們從如下來論述。 在市場的基本原理中，市場一般由三個因素構(gòu)成，第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望，而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場最關(guān)鍵因素，同時人的衣、食、住、行無一可離開其商業(yè)活動，又與其商業(yè)活動密不可分。商業(yè)的高度發(fā)展，又刺 激著人的消費，使人產(chǎn)生無窮的購買欲望。 商業(yè)的運營靠人的支撐，靠人的消費力支撐，在商業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運營的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開一家經(jīng)營連鎖店，對于意向選定的區(qū)域都要進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查，其中最主要的是測量區(qū)域的人流和人的消費層次，另外如許多大百貨經(jīng)營商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨” 27 等他們在選址的過程中，對人的消費預(yù)測調(diào)查還要詳細(xì)。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實消費群體外，還要去研究區(qū)域未來幾年的發(fā)展機(jī)遇。 “ 人氣旺，則財氣旺 ”是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決 定性因素，商業(yè)策劃的工作在于對商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來的經(jīng)營指點方向，同時要通過一些行而有效的手段，為商業(yè)項目提前營造商業(yè)氣氛和氛圍。在樹立自身商業(yè)品牌的同時，使之財氣東升。
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